Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека по-советски. Как в СССР решался квартирный вопрос?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Желая обзавестись жильем, советские граждане могли вступить в жилищный кооператив, который создавался на предприятии, в городе или в его определенном его районе. Кооператив получал ссуду от какого-то предприятия или государства. На эти средства строился многоквартирный дом.
Чтобы вступить в кооператив и стать в очередь на получение жилья, человек должен был внести вступительный пай, а потом выплачивать ежемесячные взносы. После окончания строительства квартиры распределялись межу очередниками. Уже заселившись в свои квартиры, люди продолжали выплачивать ежемесячные взносы, пока долг ссудодателю не будет погашен.
По сути, кооператив чем-то похож на современную ипотеку. Но важным отличием является отсутствие грабительского процента.
Привила владения и проживания
Собственником кооперативной квартиры считается сам пайщик, зарегистрированный в качестве члена кооператива. Члены его семьи права собственности не имеют, даже если они проживают под одной крышей и принимали участие в выплате взносов. Если речь идет о кооперативном жилье, ставшем собственностью супругов, проживающих в официально зарегистрированном браке на момент вступления в членство ЖСК, то при разделе имущества такая квартира признается совместной собственностью и разделяется в равных долях между обоими супругами.
Если часть денег за имущество была выплачена до вступления в брак, то при расчете размера доли, указанная сумма вычитается из части, принадлежащей тому из супругов, кто к данной выплате непричастен.
Несовершеннолетние дети имеют право проживать в кооперативной квартире столько, сколько это необходимо. Выселение их с данной жилой площади невозможно.
Член кооператива может передать свое право на пай одному из совершеннолетних членов своей семьи, но только после составления соответствующих документов. Если совладельцем передаваемого пая является один из супругов, то требуется разрешение второго.
Официальная передача пая осуществляется после получения Протокола о решении общего собрания. Кроме того, владелец пая вправе обменять его на равноценное жилье, располагающееся в том же доме, что и искомая квартира. Также, кооперативная квартира может быть обменена на государственную, даже при условии ее расположения в разных населенных пунктах.
Для осуществления процедуры обмена необходимо письменное разрешение всех проживающих в квартире лиц.
ЖСК начинается с устава
Перед вступлением в кооператив необходимо знать, что правовое регулирование деятельности ЖСК обеспечивается ст. 116 Гражданского кодекса РФ «Потребительский кооператив», а также пятым разделом Жилищного кодекса РФ – «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы». Однако, как отмечает Софья Лебедева, в данном законодательном акте содержатся только самые общие нормы, регламентирующие участие в кооперативах. Поэтому важен устав ЖСК и заключаемый договор.
Как же рождается ЖСК? Решение об организации ЖСК принимает собрание учредителей, при этом учредителями могут быть, фактически, любые лица. Так, в Жилищном кодексе написано лишь то, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив. Решение о создании кооператива должно быть оформлено в протокол, а сам ЖСК должен пройти госрегистрацию и получить юридическое лицо.
После этого, должен быть сформирован устав кооператива, в котором написано название ЖСК, местонахождение, описана деятельность кооператива, порядок вступления и выхода из него. В уставе должна содержаться информация о порядке внесения и выплаты паевых взносов, прописана ответственность сторон в случае нарушения обязательств.
Бразды правления ЖСК принадлежит собранию членов кооператива. Они же избирают правление кооператива, которое следит за текущей деятельностью ЖСК и ревизионную комиссию, которая в плановом режиме проверяет финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Отчет своей проверки комиссия предоставляет общему собранию членов кооператива в годовом отчете.
Но иногда члены кооператива сталкиваются с еще большими проблемами. Так, на рынке довольно часты случаи, когда кооперативы были созданы для проведения мошеннических схем. Кроме того, покупка строящегося жилье по данной схеме не защищает покупателя от двойных продаж, так как в этом случае сделка оформляется через покупку пая с внесением паевого взноса и подтверждается лишь актом, который выдает ЖСК.
Кроме того, при покупке новостройки всегда велики риски банкротства застройщика или несоблюдении графика строительства, а, следовательно, затягивание сроков сдачи объекта. При покупке квартиры через ЖСК и в случае банкротства застройщика, вернуть свои деньги или добиться возобновления строительства дома будет очень тяжело, констатирует Мария Литинецкая.
Как мы говорили ранее, взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в уставе. Проблема заключается в том, что в соответствии с п. 113 ЖК РФ, в уставе непременно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его членами можно и не прописывать. Поэтому, если в соответствии с п. 2 ст. 113 ЖК РФ в устав кооператива была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование вашими денежными средствами, как в случае с ДДУ, несостоявшийся новосел не получит. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно.
Действия ЖСК, конечно, регламентированы законодательством, и продавая строящееся жилье по данной схеме, застройщик действует в рамках закона. Однако Софья Лебедева предупреждает, что приобретая квартиру через кооператив, покупатель законодательно защищен гораздо хуже, чем тот, кто покупает жилье по ДДУ, заключенному в соответствии с ФЗ № 214 и даже в некоторых аспектах хуже, чем по предварительному или инвестиционному контракту.
Кто может стать пайщиком
Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.
При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.
Кто может стать пайщиком
Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.
При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.
Александр Москатов, управляющий директор сети офисов «Миэль»:
— Важно помнить, что с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Но можно привлекать деньги граждан в кооперативы, созданные до 01.07.2018, и в том случае, если ЖСК создан для завершения строительства многоквартирного дома в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика.
При покупке квартиры необходимо тщательно проверять полномочия не только продавца-физлица, но и в обязательном порядке кооператива на осуществление строительства. Необходимо выяснить срок деятельности кооператива, правильное оформление кооперативом разрешительной документации, изучить устав кооператива.
В среднем квартира в ЖСК была дешевле аналогичных предложений через ДДУ примерно на 20–30%. Конечно, эти предложения были востребованными. Но, повторюсь, покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищен от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют.
Деятельность ЖСК регламентирована законодательством, но в основном — его уставом. Пайщик, вступая в члены ЖСК, обязуется соблюдать этот устав.
Заключая договор ЖСК, гражданин не приобретает право собственности на квартиру или право требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства, а приобретает пай. Право собственности на квартиру допускается оформить только после полной выплаты пая.
С регистрацией права собственности на квартиру в ЖСК не следует затягивать. Велик риск того, что ЖСК ликвидируется или обанкротится, тогда процесс будет осложнен и займет немало времени. Также стоит отметить, что пайщик, не оформляющий квартиру в собственность, фактически лишается права распоряжаться своим жильем – продавать его, дарить, оставлять в наследство. Фактически наследование кооперативной квартиры которая не оформлена в собственность, невозможно, и это тоже стоит учитывать тем, кто до сих пор не озаботился оформлением соответствующих прав на свое жилье. Наследников пайщика ждет немало хлопот.
Еще один важный момент: пайщик не может также и прописаться в квартире на постоянной основе. До момента официальной регистрации права на кооперативную квартиру не отсчитывается срок давности владения жильем, что может быть важно, если владелец планирует освободить себя от уплаты НДС в случае продажи своей квартиры.
Участие в жилищных кооперативах
Особой ситуацией были кооперативы. Мало кто в СССР мог позволить себе сразу оплатить квартиру в них, но даже при достаточной финансовой подушке порой следовал отказ. Например, певец Юрий Антонов так и не получил право на вступление в кооператив. Он получал достаточные гонорары, но не мог стать пайщиком. Интересно то, что даже оплата своего участия в кооперативе не делала человека собственником жилья. Он не мог им свободно распоряжаться, а продать пай имел право только другим участникам кооператива, и то после того, как на собрании ему разрешат это сделать.
Жилищные кооперативы были государственными или образованными на предприятиях. Право попасть с них давалось не каждому, поэтому за него держались и взносы делали своевременно. Нередко в кооперативах можно было встретить людей, которые к предприятию не относились – они попадались за взятки комиссии. Остальные участники ЖСК не афишировали эту несправедливость, так как часто благодаря блатным гражданам решались проблемы с участками и материалами, что позволяло получить квартиру дешевле. О подобной ситуации наглядно рассказано в фильме Рязанова «Гараж».
Сколько стоил рубль в СССР
Впрочем, рынок недвижимости в СССР тоже был. Можно было быстро получить квартиру, правда, за деньги. В то время, по словам генерального директора агентства Tweed Ирины Могилатовой, существовало несколько схем приобретения жилья в Москве. Первая – это обмен с доплатой. Информацию искали в газете – бюллетене по обмену. Если квартира менялась на лучшую по площади или району, вносилась доплата. Допустим, комнаты меняли на однокомнатные квартиры, однокомнатные – на «двушки» и «трешки». Как в фильме «По семейным обстоятельствам», длинные цепочки по обмену просчитывали черные маклеры. Хотя, «де юро» это был обмен. Второй вариант быстро справить новоселье – купить кооперативное жилье.
1 советский рубль конца 70-х-начала 80-х годов прошлого века равен 180 современным рублям
Портал «Элитное.РУ» решил выяснить, сколько стоили квартиры на московском рынке жилья, если пересчитать цены в современных рублях. Для начала о методике расчета. По данным Росстата, в 1985 году средняя зарплата жителя нашей страны составляла 199 руб., а в прошлом году – 36 тыс. (то есть, соотношение советского рубля к нынешнему примерно 1 к 180).
Теперь посмотрим, как за прошедшее время изменились цены на продукты. Например, яблоки во времена СССР стоили порядка 20 коп. за килограмм, сегодня – около 40 руб. Соотношение получается 1:200. Килограмм «Краковской» колбасы продавался за 3,2 руб., в настоящее время эта колбаса стоит примерно 470 (1:147). Картошка в советских магазинах стоила по 12 коп. за килограмм, сегодня – около 20 руб. (1:166). Связь между уровнем зарплат и стоимостью продуктов просматривается. Поэтому остановимся на следующем соотношении: 1 советский рубль конца 70-х-начала 80-х годов прошлого века равен 180 современным рублям.
Полномочия председателя и жильцов
В каждом кооперативе есть свой избранный председатель и его заместитель. Они проводят, как правило, общие собрания, выносят на повестку дня решение важных вопросов, выступают от лица ЖСК в других организациях.
Нужно уточнить, кому подчиняются эти лица. По сути они подчиняются всем членам кооператива, которые отдали свои голоса за их избрание. Ведь назначение, как и освобождение от должности, решается всеми вместе на общем собрании.
Права председателя ЖСК можно охарактеризовать таким образом:
- имеет право проникнуть в помещение другого собственника в случае аварии только с его согласия;
- проводит подбор персонала и управление им;
- при равенстве голосов участников правления имеет право решающего голоса;
- имеет право досрочно освободить должность председателя;
- распоряжается денежными средствами кооператива;
- подаёт иски в суд от лица кооператива и представляет его интересы в различных инстанциях;
- оформляет и выдаёт жильцам дома необходимые документы.
Обязанности председателя кооперативного дома – это:
- добросовестно и разумно вести деятельность кооператива;
- решать вопросы по предоставлению коммунальных услуг собственникам жилья;
- обеспечивать жильцам перерасчёт платежей по некачественно предоставленным услугам;
- хранить документы кооператива и жильцов и предоставлять их по запросу;
- проводить банковские операции, вести бухгалтерию;
- осуществлять контроль за благоустройством зданий.
Каждый квартал председатель кооперативного дома обязан составлять план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала.
Порядок учреждения жилищного кооператива
Юридическое лицо учредителя считается действующим:
- после оформления учредительной документации;
- внесения сведений в Единый реестр.
Учредительная организация формируется по типу ООО, ОАО, НКО – в зависимости от целей и задач её представителей.
Цели имеют коммерческий и некоммерческий характер. В первом случае инвесторы вправе задействовать собственный инвестиционный ресурс, расходуемый на строительство. Впоследствии они открывают торги на жилые помещения многоэтажки, что частично покрывает внесённые расходы.
Не получая большой прибыли с реализации квартир, им удаётся зарабатывать на аренде нижних этажей, субаренде территории парковки и облагороженной прилегающей территории.
НКО не ориентируется на получение прибыли от организации ЖНК. Его цель – обеспечение граждан жильём на приемлемых условиях. По преимуществу учредителями становятся инициаторы, которые сами нуждаются в улучшении жилищных условий. Они претендуют на вхождение в правление и организацию правил общежития.
Внесение сведений в ЕГРП допускает распорядителей к началу работ. При этом требуется предварительная подготовка и регистрация устава. Он составляется в черновом варианте, с которым знакомятся учредители и соучредители под роспись и под протокол.
Текст устава принимается открытым голосованием. К протоколу прилагаются результаты голосования, они оформляются счётной комиссией в виде акта.
Завершив регистрацию, организация становится на учёт в налоговом органе, в пенсионном фонде, фонде социального страхования, после чего её полномочия ограничиваются лишь законодательными нормативами и актами.
В налоговый орган требуется предъявить:
- выписку о регистрации в ЕГРП;
- протокол учреждения организации;
- утверждённый устав;
- сведения о юридическом адресе.
Оформление наследства на кооперативную квартиру – документы, налог
Для того, чтобы оформить наследство, необходимо обратиться в нотариальную контору и предоставить стандартный пакет документов:
|
Приватизация кооперативной квартиры
Юридическое понятие приватизации не распространяется на кооперативные квартиры. Приобретение права собственности на жилье осуществляется при подтверждении факта оплаты пая.
Справка берется из БТИ или правления жилищно-строительного кооператива (если он по-прежнему существует и был создан после введения в действие ЖК РФ).
При упразднении кооператива, созданного еще в советское время, за документами следует обращаться к его правопреемнику. Это может быть ТСЖ, но оно не всегда располагает сведениями об оплате пая. Тогда следует обращаться в Росреестр, местную администрацию и выяснять, куда были переданы архивные документы упраздненного строительного кооператива.
Информация о создании строительного кооператива, членах его участников может содержаться в архивных документах жилищного департамента или другой структуры в области жилищно-строительного контроля.