Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С какого момента договор признается заключенным?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала рассмотрим пример. Допустим, ваш контрагент получил от вас оферту на поставку товара и затянул процесс подписания договора. Причём прилично — на месяц или более. Обязательства, которые вы должны исполнить, привязаны к дате подписания договора. Допустим, это 5 рабочих дней. В договоре предусмотрены суровые штрафные санкции за просрочку. В итоге при исполнении договора между сторонами всё-таки возникли разногласия по поводу срока поставки и даты его заключения.
Комментарий к Ст. 433 ГК РФ
1. Комментируемая статья подчеркивает решающую значимость оферты и ее акцепта как непременной и единственно необходимой конструкции (процедуры) заключения договора. Оферта и ее принятие — это и есть достижение согласия по всем существенным условиям договора и, следовательно, его заключение.
2. Указанное правило распространяется на договоры консенсуальные, которые составляют подавляющее большинство гражданско-правовых соглашений. Для реальных же договоров (договоры займа, перевозки груза, хранения и т.д.) необходимо не только достижение соглашения по всем существенным условиям, но и фактическая передача имущества. Например, стороны могут договориться о сумме и сроке возврата денег по договору займа, однако только с передачей денег возникают договорные отношения. До передачи денег, даже если все согласовано и оформлено письменно, договора нет, равно как нет и права требовать его исполнения.
Наука.
В противоположность сделкам, заключаемым в присутствии обоих контрагентов, которое допускает непосредственно изъявление и восприятие воли, возможны договоры между отсутствующими. Это последнее понятие с юридической точки зрения определяется не моментом пространственной разъединенности, а моментом разъединенности по времени изъявления воли.
Г.Ф.Шершеневич
Судебная практика.
Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта при условии, что акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока, а при отсутствии в оферте срока для акцепта — до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами. Если срок для акцепта не определен ни самой офертой, ни законом или иными правовыми актами, договор считается заключенным при условии, что акцепт получен в течение нормально необходимого для этого времени (п. 1 ст. 433, ст. 440, п. 1 ст. 441) (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).
Другой комментарий к статье 433 Гражданского Кодекса РФ
1. Комментируемая статья содержит важные положения, относящиеся к моменту возникновения правоотношений из договора. Именно в этих положениях обнаруживается разграничение реальных и консенсуальных договоров. Консенсуальный договор заключен в момент достижения сторонами соглашения, когда возникают права и обязанности сторон. Для вступления в силу реального договора требуется также передача имущества (ст. 224 ГК). Как следует из комментируемой статьи, договор является реальным лишь в случае, если передача имущества необходима для заключения договора в соответствии с законом.
Например, договор купли-продажи, являясь консенсуальным, считается заключенным в момент достижения соглашения по всем существенным его условиям. В случае если стороны обсуждали договорные условия путем переписки (заключение договора «между отсутствующими»), такой договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. При этом иные обстоятельства, в том числе факт предварительной оплаты покупной цены или ее части, для установления момента заключения договора значения не имеют. Таким образом, продавец связан обязательством передать вещь в собственность покупателя с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора, например с момента получения акцепта от покупателя.
Преддоговорная стадия (стадия достижения соглашения, согласования воль сторон) может быть весьма длительной, и не всегда для сторон очевиден тот момент, в который соглашение уже достигнуто и подлежит исполнению. Зачастую в ходе обмена письмами одна из сторон направляет другой акцепт, ошибочно полагая, что это не окончательное согласие, и, напротив, может направить другой стороне новую оферту (ст. 443 ГК), будучи уверенной в том, что такое письмо является акцептом. Так, государственное унитарное предприятие направило акционерному обществу оферту о заключении договора на выполнение комплекса подготовительных наземных работ (услуг) по техническому и авторскому надзору за космическими комплексами и средствами, технологически обусловленными и неразрывно связанными с выполнением работ (оказанием услуг) непосредственно в космическом пространстве. Акционерное общество в ответ выслало в адрес предприятия подписанный договор с протоколом разногласий в части определения стоимости работ. В дальнейшем общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с предприятия задолженности за выполненные работы. Все судебные инстанции пришли к выводу о том, что в силу ст. 443 ГК РФ полученный предприятием ответ не может считаться акцептом, а является новой офертой .
———————————
Определение ВАС РФ от 21 декабря 2007 г. N 17037/07 по делу N А40-611/07-1-4.
Как отмечалось, иное правило определения момента заключения договора установлено для реальных договоров. Реальным, например, является договор займа. В силу прямого указания ст. 807 ГК РФ этот договор считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Следовательно, любые переговоры сторон, в том числе приведшие к полному согласованию всех условий, но не завершившиеся передачей имущества, не создают прав и обязанностей для сторон.
В соответствии со ст. 224 ГК РФ передача вещи рассматривается как вручение, которое имеет место с момента фактического поступления вещи во владение приобретателя или указанного им лица. При этом, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. Таким образом, если вещь, подлежащая передаче взаймы, уже находилась во владении заемщика до заключения договора, то договор займа будет считаться заключенным с момента согласования всех условий займа и облечения достигнутых договоренностей в требуемую в соответствии с законом форму.
2. В российском праве, как и в ряде континентальных правопорядков, акцепт считается состоявшимся в момент получения его оферентом. Именно поэтому, если извещение об отзыве акцепта поступило лицу, направившему оферту, ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается неполученным (ст. 439 ГК).
Однако, например, по английскому праву важно то, что акцепт был отправлен, и не имеет значения фактическое неполучение акцепта оферентом. Этот подход носит название «теории почтового ящика», которая тем не менее, как отмечает Е.А. Васильев, толкуется судами ограничительно .
———————————
Гражданское и торговое право зарубежных государств / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. М., 2004. Т. 1. С. 516.
3. Специальное правило о моменте заключения договора установлено п. 3 комментируемой статьи. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В настоящее время государственной регистрации подлежат:
— договор об ипотеке (ст. 339 ГК);
— договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК);
— договор продажи предприятия (ст. 560 ГК);
— договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также договор мены предприятия (п. 2 ст. 567 ГК);
— договор дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК);
— договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК);
— договор аренды недвижимого имущества, за исключением договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее года (ст. ст. 609 и 651 ГК);
— договор аренды предприятия (ст. 658 ГК);
— договор участия в долевом строительстве (ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Таким образом, например, для заключения реального договора дарения недвижимого имущества требуются не только достижение соглашения по всем существенным условиям (таковым является предмет), соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация самого договора.
Требование о государственной регистрации договора следует отличать от положений о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество в силу договора. С несоблюдением требования о государственной регистрации перехода прав не связывается такое последствие, как незаключенность договора. Поэтому в случае заключения в простой письменной форме договора продажи нежилого помещения права и обязанности сторон по договору возникают с момента заключения соглашения, а не с момента государственной регистрации перехода права собственности в силу договора.
4. Комментируемая статья определяет императивные требования, относящиеся к моменту заключения договора. Однако она не запрещает сторонам отложить возникновение тех или иных прав и обязанностей сторон по договору и связать наступление этих последствий с каким-либо условием. В соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ стороны сделки, совершенной под отлагательным условием, могут поставить возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Поэтому, например, договор продажи земельного участка, требующий простой письменной формы и не требующий при этом государственной регистрации, может содержать условие о платеже по договору после государственной регистрации перехода права собственности на предмет договора.
Статья 438 ГК РФ. Акцепт
- Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Акцепт должен быть полным и безоговорочным. - Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.
- Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Статья 445 ГК РФ. Заключение договора в обязательном порядке
- В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. - В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. - Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
- Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Правила, распространяющиеся на бумажный обмен
Давайте разберём, кто прав в этой ситуации и что считать датой заключения договора с позиции ГК РФ:
- дату, указанную в шапке,
- дату подписания договора последней стороной при её проставлении в документе,
- или иную дату?
Рассмотрим вариант № 1: если бы датой заключения договора считалась та, что указана в шапке. Напомню, ваш контрагент задержал подписание договора. Действительная дата подписания отличается от указанной в шапке на месяц или более. Соответственно, вы не исполнили и не могли исполнить договор в течение 5 рабочих дней от даты, указанной в его шапке, так как у вас ещё не было оснований что-то делать без получения согласия контрагента в виде подписи.
Готовы уплатить штрафные санкции за просрочку, которую вы не допускали из-за простой разницы в датах? Думаю, что ответ очевиден. Поэтому ситуация с признанием датой договора, указанной в шапке, является абсурдной.
Двигаемся дальше. Вариант № 2: дата подписания договора последней стороной. Ваш контрагент может поставить любую дату, в том числе и предшествующую реальной. При этом вас не известят об этом. То есть вы не знаете о том, что договор уже подписан и в нём проставлена дата. Причины могут быть разными, но в любом случае от вас могут потребовать уплатить штрафные санкции со ссылкой на дату подписания договора — как в предыдущем случае.
И наконец, вариант № 3 — дата получения вами оригинала, подписанного обеими сторонами договора. Ключевым здесь будет являться именно ваша осведомлённость и уверенность в том, что документ был заключен. Получив свой экземпляр назад, вы достоверно можете определить, что это так и момент для его исполнения наступил.
|
Общие правила, закреплённые в ГК РФ, гласят: договор будет считаться заключенным в момент возврата подписанного всеми участниками экземпляра той стороне, которая направила первоначальное предложение (п. 1 ст. 433 и п. 1 ст. 441 ГК РФ). Поэтому пока вы не получили оригинал подписанного договора обратно, нельзя считать договор заключенным. |
Замысел законодателя вполне понятен и оправдан приведенным примером.
Полезно. Памятка от юриста
Вопрос: Что считать датой вступления в силу договора или другого документа, подписываемого двумя сторонами? Какие особенности есть для договорных документов, поступивших через сервис ЮЗЭДО?
Ответ: Существуют следующие варианты:
- в договоре явно указана дата вступления в силу. Например: «Договор вступает в силу с 01.01.2020 и действует до…». Эта дата и является датой вступления в силу;
- в договоре явно не указана дата его вступления в силу. Тогда документ вступает в силу, когда инициатору заключения договора возвращается подписанный с двух сторон экземпляр договора. Для этого необходимы соответствующие доказательства. Для документов, отправляемых через сервисы обмена документами можно использовать служебные извещения о получении. Для бумажных документов — заказные письма и регистрацию входящих документов;
- если ни одна из сторон не может доказать дату доставки подписанного договора, то датой вступления в силу договора считается дата проставления последней подписи (при простановке соответствующей отметки в договоре);
- при отсутствии других дат необходимо считать датой вступления договора в силу ту, что указана в верхней части документа.
Данные правила относятся не только к договорам, но и к другим официальным документам (акты, дополнительные соглашения и приложения к ним).
Особенности заключения договора в обязательном порядке
Обязанность заключить договор может быть предусмотрена ГК, иным законом или добровольно принятым обязательством. Имеется немало случаев, когда заключение договора является обязательным для одной из сторон, например:
- при заключении основного договора в срок, установленный предварительным договором (ст. 429 ГК);
- при заключении публичного договора (ст. 426 ГК);
- при заключении договора с лицом, выигравшим торги (ст. 447 ГК);
- для коммерческих организаций, обладающих монополией на производство отдельных видов продукции;
- обязательно заключение государственного контракта на поставку продукции для федеральных государственных нужд, если размещение заказа не влечет за собой убытков от производства соответствующей продукции (п. 2 ст. 5 Федерального закона от 13 декабря 1994 г. № 60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд») и т.д.
Общие положения о порядке и сроках заключения договоров, обязательных для одной из сторон (ст. 445 ГК), применяются в случаях, когда законом, иными правовыми актами или соглашением сторон не предусмотрены другие правила и сроки заключения таких договоров. Они охватывают две различные ситуации:
- обязанная сторона выступает в роли лица, получившего предложение заключить договор;
- обязанная сторона сама направляет контрагенту предложение о заключении договора.
В обоих случаях действует общее правило, согласно которому правом на обращение с иском в суд о разногласиях по отдельным условиям договора, а также о понуждении к его заключению наделяется то лицо, которое вступает в договорные отношения со стороной, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, т.е. контрагент обязанной стороны.
В первой ситуации, получив от контрагента оферту (проект договора), сторона, для которой заключение договора является обязательным, должна в 30-дневный срок рассмотреть предложенные условия договора. Рассмотрение условий договора и подготовка ответа на предложение заключить договор являются обязанностью, а не правом стороны, получившей оферту, как это происходит при заключении договора в обычном порядке. Если же оферта исходит от стороны, обязанной заключить договор, и на ее предложение имеется ответ другой стороны в виде протокола разногласий к условиям договора, направленный в течение 30 дней, сторона, отправившая проект договора (обязанная заключить договор), должна рассмотреть возникшие разногласия в 30-дневный срок.
Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий:
- решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято по заявлению другой стороны, направившей оферту;
- обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора.
В случаях, когда в соответствии с законом заключение отдельных видов договоров обязательно для одной из сторон, рассмотрение их преддоговорных споров осуществляется судом.
Для заключения некоторых договоров, которые называют реальными, нужно не только согласовать существенные условия, но и передать определенное договором имущество (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Например, договор займа, в котором заимодавцем выступает гражданин, считается заключенным с момента передачи им суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу (п. 1 ст. 807 ГК РФ).
Следует учесть, что это обстоятельство не освобождает стороны от обязанности действовать добросовестно при ведении переговоров о заключении такого договора. К переговорам о заключении реального договора в том числе подлежат применению правила ст. 434.1 ГК РФ. В частности, если в результате переговоров реальный договор не был заключен, сторона, которая недобросовестно вела переговоры или прервала их, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 3 ст. 434.1 ГК РФ, п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
Заключение договора в обязательном порядке
1. Законодательством установлены особые требования при заключении договора в обязательном порядке. В случае, когда в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение такого договора является обязательным, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты (абз. 1 п. 1 ст. 445 ГК).
В случае, если сторона, направившая оферту, получила от другой стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), то оферент вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Законом может быть установлено заключение договора в обязательном порядке не только для акцептанта, но также в соответствующих случаях для оферента. В случаях, когда в соответствии с ГК или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту, и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, оферент обязан в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
2. Отклонение протокола разногласий может носить как полный, так и частичный характер, когда, например, оферент не согласен с какой-либо частью условий, содержащихся в протоколе разногласий.
Если протокол разногласий оферентом отклонен либо если другой стороной не получено от оферента извещение о результатах его рассмотрения в указанный срок, то в этом случае сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Законом предусмотрена особенность применения указанных сроков, установленных для совершения сторонами при заключении договора в обязательном порядке соответствующих действий (п. 1, 2 ст. 445 ГК).
В соответствии с положением, закрепленным в п. 3 ст. 445 ГК, правила о сроках, предусмотренных п. 1 и 2 ст. 445 данного Кодекса, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Законом предусмотрена также возможность применения меры понуждения в отношении стороны, уклоняющейся от заключения договора в обязательном порядке. Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК). При этом сторона, недобросовестно уклоняющаяся от заключения договора в обязательном порядке, обязана возместить другой стороне, участвующей в переговорах о заключении договора, причиненные в связи с этим убытки (п. 3, 6 ст. 434.1 ГК).
Разногласия, возникшие у сторон при заключении договора в обязательном порядке, если они не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.
Что такое обязательный договор
Позиции высших судов по ст. 445 ГК РФ >>>
1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Комментарий к ст. 445 ГК РФ
1. В комментируемой статье содержатся нормы, регулирующие отношения по заключению так называемого обязательного договора, который представляет собой изъятие из важнейшего гражданско-правового принципа свободы договора и возможен только в исключительных случаях, предусмотренных ГК или иными федеральными законами.
Заключение договора может быть обязательным как для одной, так и для обеих сторон, хотя второй вариант менее типичен. Примером договора, заключение которого является обязательным для обеих сторон, является основной договор, заключаемый на основании предварительного договора.
2. По общему правилу полученная оферта ни к чему не обязывает и никак не связывает ее адресата. Но если речь идет о заключении обязательного договора, дело обстоит иначе. В течение 30 дней с момента получения оферты адресат, для которого заключение договора обязательно, должен совершить одно из трех следующих действий: известить оферента об акцепте, об отказе от акцепта или представить протокол разногласий к оферте. Если оферта акцептована, то договор считается заключенным в момент, определяемый по правилам ст. 433 ГК. В случае получения оферентом протокола разногласий либо отказа от акцепта, а также в случае неполучения оферентом в установленный срок какого-либо извещения оферент вправе обратиться в суд с требованиями о разрешении возникшего спора и понуждении обязанного контрагента к заключению договора. При этом получившая оферту обязанная сторона, уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить причиненные другой стороне убытки, если соответствующее требование будет оферентом заявлено и обосновано.
3. Получение оферентом вместо акцепта встречной оферты по общему правилу ни к чему его не обязывает. Однако если заключение договора является обязательным для лица, направившего оферту, и это лицо в течение 30 дней с момента получения адресатом оферты получит протокол разногласий, оно обязано в течение 30 дней известить другую сторону о согласии со встречной офертой либо об отклонении встречной оферты. В случае если первоначальный оферент отклоняет встречную оферту либо никак на нее не реагирует в установленный срок, сторона, направившая встречную оферту, вправе обратиться в суд с требованиями о разрешении разногласий и о понуждении к заключению договора. При этом обязанный к заключению договора оферент должен возместить причиненные другой стороне убытки, если, конечно, соответствующее требование будет им заявлено и обосновано.
4. Требование о рассмотрении возникших в отношении заключения договора разногласий может быть заявлено в течение 30 дней с момента получения стороной протокола разногласий либо в срок, установленный для акцепта, если он установлен оферентом.
В отношении требования о понуждении к заключению договора комментируемая статья не содержит каких-либо специальных правил, в связи с чем оно может быть предъявлено и удовлетворено в пределах общего трехлетнего срока исковой давности (ст. 196 ГК).
В п. 3 комментируемой статьи особо подчеркивается, что нормы п. п. 1 и 2 комментируемой статьи, устанавливающие сроки обращения в суд за разрешением преддоговорных разногласий, являются диспозитивными и могут быть изменены не только специальной нормой федерального закона, постановления Правительства РФ или указа Президента РФ, но и соглашением сторон.
5. Комментируемая статья не содержит каких-либо специальных правил относительно формы обязательного договора. Следовательно, к форме обязательного договора в полной мере распространяются все правила о форме договора (см. коммент. к ст. 434 ГК).
Место заключения договора
Местом заключения договора считается место жительства или место нахождения оферента, если место заключения не указано в самом договоре (ст. 444 ГК). Из этого следует, что стороны в договоре могут согласовать место заключения договора, независимо оттого, где он заключен фактически.
Для большинства договоров между российскими сторонами (внутренних договоров) место заключения договора не имеет принципиального значения. Связано это с тем, что в России, в отличие от некоторых иностранных государств с федеративным устройством, гражданско-правовые отношения регулируются федеральным законодательством. Соответственно, независимо от места заключения договора, к нему будет применяться ГК и иные федеральные нормативные акты.
Тем не менее при определенных условиях место заключения договора может иметь значение и для внутренних договоров. Например, если стороны не определили в договоре цену и цена не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (ст. 424 ГК). Поскольку в разных регионах цены неодинаковы, место заключения договора может приниматься судом во внимание при выборе сопоставимых цен для определения цены договора.
В отличие от внутренних договоров, во внешнеторговых сделках определение места заключения договора имеет важные правовые последствия. Этот вопрос рассматривается в третьей главе. Однако в любом случае место заключения договора следует указывать для его грамотного оформления.
Альтернативные способы определения момента вступления договора в силу и связанные с этим риски
Механизм альтернативного определения момента вступления договора в силу – явление довольно часто встречающееся на практике. Вступление договора в силу может быть привязано к различным срокам, событиям, действиям и др. Пункт 1 статьи 425 ГК РФ этому не препятствует. Несмотря на то, что норма названной статьи сформулирована без каких-либо специальных оговорок, специально подчеркивающих возможность изменить установленное ею правило («Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения»), по своему смыслу она, конечно, диспозитивная и данное положение может быть произвольно изменено соглашением сторон.
На практике вступление договора в силу может быть обусловлено, кроме собственно момента его подписания, следующим (без ограничения, разумеется, приведенным списком): (i) наступлением определенного срока, не совпадающего со сроком подписания договора [«Договор вступает с силу с … (определенная дата)»], (ii) наступлением какого-либо события [«Настоящий договор вступает в силу в дату открытия навигации …»], (iii) совершением другой сделки [«Настоящий договор вступает с силу с даты заключения … (иного договора)»] или (iv) совершения других действий [«Договор вступает с силу с даты уплаты первого страхового взноса …/… получения покупателем банковской гарантии …/… открытия аккредитива…/ … первого подключения к сети…/. получения лицензии. и т.п.»].
Таким образом, в зависимости от интересов и целей участников оборота, варианты определения момента вступления договора в силу могут приобретать самые различные формы.
Что означает такое определение момента вступления договора в силу? Очевидно, что когда стороны используют данную формулировку, они хотят отодвинуть момент возникновения соответствующих прав и обязанностей через перенос на более позднее время момента заключения договора. Очевидный бенефит такой конструкции состоит в том, что стороны уже имеют подписанный договор с согласованными условиями и только откладывают начало его действия до определенного момента.
Конечно, есть ситуации, когда невозможно использовать рассматриваемую формулу и откладывать юридический эффект договора; речь о тех случаях, когда это невозможно в силу закона: например, нотариальная форма сделки, государственная регистрация, прямое указание закона о моменте вступления договора в силу и др.
В тех же случаях, когда подобных нормативных запретов нет, стороны используют различные формы определения момента вступления договора в силу, в том числе применяя механизм отложенного вступления в силу только к части сделки.
Случаи определения специальных моментов вступления в силу договора, думается, можно разделить на два блока:
(1) Определение такого момента ссылкой на определенный срок или событие, относительно которого точно известно, что оно наступит. По существу, с точки зрения теории юридического факта, это одно и то же.
(2) Определение соответствующего момента ссылкой на юридический факт (событие или действие), относительного которого неизвестно наступит оно или нет, который может зависеть от воли стороны (или сторон) договора либо не зависеть от нее.
Если первое не вызывает каких-либо существенных вопросов на практике, кроме вопроса о том, нужен ли в принципе этот механизм (об этом хорошо написано у Васнева В.В. Срок вступления договора в силу // Вестник ВАС РФ. 2012. №1. С. 85 – 95, который приходит к выводу о «… правовой режим отсроченного обязательства может быть полностью поглощён правовым режимом несозревшего обязательства. В результате необходимость в конструкции отсроченных обязательств отпадает…»), то со вторым случаем могут возникать вопросы.
Довольно часто момент вступления договора в силу привязывается к совершению того или иного действия одной из сторон сделки (открытие аккредитива, заключение иного договора (например, договора генподряда для уже подписанных договоров субподряда), получения решения государственного органа, дача уведомления о вступлении договора в силу). То есть речь идет о ситуации, когда для вступления договора в силу требуется активное юридически значимое действие одной из сторон (действие, относительно которого однозначно неизвестно, наступит оно или нет). Такое действие может как полностью зависеть от воли стороны по будущему договору (как в случае с дачей уведомления о вступлении договора в силу), так и только отчасти (например, когда речь идет о заключении другого договора для вступления в силу первого, получении лицензии и т.п.).
Конечно, как часто в гражданском праве одной и той же цели можно достигать разными средствами. При решении задачи подобного отложенного заключения договора можно использовать и механизм предварительного договора, и опцион на заключение договора, и конструкцию условной сделки (статья 157 ГК РФ). Что же представляет из себя с точки зрения правовой конструкции ситуация привязки вступления договора в силу к подобным действиям/событиям?
Представляется, что трактовать такую конструкцию в равной степени можно и как пример условной сделки (сделки с отлагательным условием), и как опцион. Некоторые авторы, кстати, проводят даже знак равенства между условными сделками и опционом на заключение договора, другие приводят различия, не вполне, впрочем, очевидные (см., например, об этом Чернобель Я.А. Опционные конструкции в Гражданском кодексе РФ // Вестник Арбитражного суда Московского округа. 2016. № 1. С. 110 – 121).
Напомню, что пункт 2 статьи 157 ГК РФ определяет условную сделку (совершенную под отлагательным условием) как сделку, в которой стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. При этом, исходя из пункта 52 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», не запрещено заключение сделки под отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении независимой гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).
[Нужно оговориться, что в контексте названного пункта 25-ого постановления фраза «… в том числе и от поведения стороны сделки… », видимо, означает, что Верховный суд не допускает полностью потестативных условий (условий, которые зависят исключительно от воли стороны по сделке), а допускает только такие условия, которые только отчасти, хотя, в том числе и преимущественно, зависят от такой воли (смешанные условия (см., например, Карапетов А.Г. Зависимость условия от воли сторон условной сделки в контексте реформы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 7. С. 28-93). Однако есть ли в этом какой-то смысл, на мой взгляд, сказать сложно, т.к. и в том, и в другом случае наступление/ненаступление условия будет, в конечно итоге, определяться стороной по сделке].
Статья 492.2 (п. 1) устанавливает понятие опциона на заключение договора: опцион имеет место если «… одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Опционом на заключение договора может быть предусмотрено, что акцепт возможен только при наступлении определенного таким опционом условия, в том числе зависящего от воли одной из сторон». Ну и сам акцепт разумеется зависит от воли акцептанта.
Таким образом, отложенное вступление в силу договора, обусловленное той или иной формой проявления воли контрагента по такому договору (получением независимой гарантии, дачей уведомления и т.п.) может быть охарактеризовано как потестативное или смешанное условие, или как опцион, при котором акцепт контрагента (обусловленный или нет) может оцениваться как действие определяющее момент вступления такого договора в силу.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Документ о продаже жилой площади
Договор купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости составляется лицами, участвующими в сделке. То есть, он заключается между хозяином жилья и покупателем. Такой документ состоит из нескольких пунктов. При возникновении необходимости к нему может быть приложен акт передачи.
Договор купли-продажи включает:
- фабулу – там указывается название сделки и сведения о сторонах, которые в ней участвуют;
- определяется и прописывается предмет сделки;
- устанавливается порядок передачи объекта недвижимости;
- денежную стоимость, которую покупатель должен перевести другой стороне;
- обоюдные обязательства, которые стороны будут иметь друг перед другом;
- гарантии;
- заключительные положения, дата составления договора и подписи сторон.
Когда к нему прилагается акт передачи, то в заключении нужно сослаться на этот факт. Также обязательно упоминание любого документа, который имеет отношение к сделке, подтверждая или обеспечивая ее.
Несоблюдение правил составления соглашения, регулирующего приобретение недвижимости, влечет за собой возможность признания его недействительным. Перед подачей бумаги на регистрацию нужно проверить:
- правильность написания данных об объекте;
- указана ли верная сумма, которую необходимо заплатить покупателю;
- произошло ли подписание бумаги владельцем недвижимого имущества и потенциальным новым хозяином.