Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Каждое агентство недвижимости по-разному оценивает свои услуги, например, мелкие компании стараются подстраиваться под средний уровень цен, установленный на рынке и даже снижать стоимость, чтобы привлечь клиентов. У крупных организаций есть возможность диктовать свои условия, основываясь на опыте, репутации, известности.
Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры
Услуги риэлтора оплачивает наниматель. На формировании стоимости услуг могут повлиять различные факторы: правовая сложность сделки, длительность заключения договора, стоимость объекта недвижимости.
Можно выделить два основных способа определения цены:
- Стоимость услуг в твердой денежной сумме, примерно от 30000 до 100000 тысяч рублей, в зависимости от региона.
- Стоимость, определяемая в процентном соотношении от цены жилья, обычно составляет от 2% до 5%.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
- Хорошее агентство недвижимости для покупки или продажи квартиры найти тяжело, но можно. Лучше работать с риэлтором, с которым уже успешно сотрудничали знакомые.
- Риэлторы работают по разным видам договором в зависимости от того, что нужно клиенту: поиск жилья или покупателя, юридическое сопровождение, оказание отдельных услуг.
- Доверяйте, но проверяйте: основная цель работы большинства риэлторов – только получение денег. О клиентах заботятся лишь агенты, дорожащие своей репутацией.
- На риэлтора можно оформить нотариальную доверенность, и сделку проведет он без участия доверителя. Но при заключении договора лучше присутствовать самому, чтобы не купить квартиру «с подвохом».
- Если риэлтор не предоставляет юридические услуги, желательно обратиться за помощью к юристу. Он проверит недвижимость на юридическую чистоту и сделает все, чтобы клиент в дальнейшем не столкнулся с оспариванием сделки.
Стоимость услуг агентства недвижимости
Купля-продажа квартиры через агентство подразумевает дополнительные затраты. Единого тарифа не существует. Размер вознаграждения зависит от разных факторов (гибкость агентства, желание обойти конкурентов, платежеспособность клиентов).
В среднем стоимость услуг составляет 3%–4% от суммы сделки. В Москве размер вознаграждения достигает 150–400 тыс. руб. В других регионах страны от 30 до 100 тыс. руб. Их приходится оплачивать нанимателю.
Иногда агентства недвижимости устанавливают фиксированные цены. Например, стоимость обычной сделки по типовой квартире в крупной компании составит 150–200 тыс. руб. Предприятие поменьше запросит 100–150 тыс. руб. Частный риэлтор – 70–80 тыс. руб. В стоимость услуг компании входит:
- полный комплекс агентских услуг («под ключ»);
- поиск новой или предоставление продаваемой квартиры;
- проверка юридической чистоты сделки;
- просмотры / показы, переговоры;
- составление договора купли-продажи;
- сопровождение сделки;
- организация взаиморасчетов;
- регистрация жилья в Росреестре.
Купля-продажа квартиры через агентство – допускает возможность для клиента не платить за весь пакет услуг, а выбрать какую-нибудь его часть.
Кто имеет право распоряжаться квартирой (генеральная доверенность на продажу квартиры)
Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.
Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.
Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.
Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.
Выбор агентства недвижимости
Рынок риэлторских услуг изобилует большим количеством предложений, для выбора надежного и качественного агентства, которое сможет организовать успешную сделку, покупатель должен определить приоритетные моменты, которым необходимо уделить особое внимание, обычно это:
- Период работы агентства. Большой стаж характеризует организацию, как опытного и успешного представителя услуг в сфере продажи жилья.
- Количество сотрудников компании. Большой штат говорит о развитости и стабильности агентства.
- Цены на услуги. Обычно стоимость услуг агентств недвижимости приблизительно одинакова. Однако если цена явно занижена, то это должно насторожить клиента.
- Официальный интернет сайт организации. Компания, которая заботится о своем имидже, проводит тщательную работу над сайтом, он должен быть насыщен сведениями о контактах, сотрудниках, организационных документах, объектах и предложениях риэлторов.
- Офис агентства. Месторасположение, внутренняя обстановка, рекламные вывески помещения играют немаловажную роль, так как нередки случаи создания фирм однодневок.
- Общественная деятельность, то есть членство в различных объединениях, например, «Российская гильдия риэлторов» (РГР). Наличие сертификата такого рода объединений позволяет клиентам удостовериться в высокой профессиональной подготовке работников, которым для получения документа необходимо пройти обучение и сдать экзамен.
- Наличие различных наград, грамот (диплом за активное развитие рынка ипотеки, благодарственное письмо за юридическую поддержку общественной деятельности РГР).
- Отзывы об организации риэлторов. Покупателю будет полезно узнать мнения других людей о компании, посетить различные интернет порталы и форумы.
Если агентство имеет сравнительно небольшой стаж работы на рынке недвижимости — это не всегда показатель ненадежности фирмы, важно обращать внимание на репутацию и профессионализм сотрудников компании.
Как подобрать агентство недвижимости
Каждый хочет подобрать для себя идеальное во всех отношениях жилье, но сначала нужно взвесить множество факторов и только тогда формировать конкретное представление о том, каким оно должно быть.
Только составив требования, характеризующие недвижимость, и оценив финансовые возможности, можно узнать, в каком классе недвижимости искать желаемое и с какими посредниками иметь дело. Ведь в каждом сегменте рынка они свои.
Решили воспользоваться помощью агентства? Тогда до похода к риэлтору составьте список требований к жилью (главное) и пожеланий (второстепенное):
- на какую стоимость жилплощади рассчитываете;
- желаемое расположение объекта недвижимости (в каком районе или микрорайоне);
- этажность дома и размещение в нем желаемой квартиры (к примеру, кроме угловой квартиры или кроме последнего этажа);
- сколько комнат нужно в квартире, их типовая принадлежность (сколько проходных и изолированных);
- предпочтительные характеристики (большая лоджия, раздельный санузел и т. п.) и условия (близкое расположение мед. учреждений, в непосредственной близости от метро и прочее).
Внимание! Этапы процедуры поиска и приобретения жилья:
- поиск подходящего предложения;
- подготовка необходимой документации по совершаемой сделке и ее проверка;
- организация заключения сделки по выбранному объекту недвижимости;
- передача средств в сумме, оговоренной условиями договора;
- смена собственника (переход права собственности от продавца к покупателю).
Ознакомившись с информацией, можно лучше понять выполняемую агентом работу, проконтролировать ее и принять меры для улучшения результата.
Вся мера ответственности при допущении каких-либо ошибок возлагается на стороны сделки (покупателя и продавца).
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.
Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:
- ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
- наличие и работоспособность дверей, окон;
- наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
- состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
- в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
- отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
- проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
- соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.
Налог с продажи и вычет у покупателя
Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости. К нему потребуется приложить все документы по сделке, включая квитанции на оплату государственных пошлин, а также декларацию о доходах за последний год.
Важно! Получить вычет могут только граждане, работающие официально, с суммы покупки, не превышающей 2 000 000 рублей.
Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:
- владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
- реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).
Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.
Зачем нужен риелтор при покупке квартиры?
Выбрать хорошее агентство недвижимости – это полдела, так как основную работу покупатель будет вести именно с риелтором. Поэтому к его подбору есть тоже ряд требований. Профессиональный риелтор должен:
- Знать все тонкости рынка недвижимости России.
- Понимать клиента и его пожелания без лишних разъяснений.
- Умеет находить индивидуальный психологический подход как к клиенту, так и к будущему продавцу квартиры.
- Умеет акцентировать внимание перед продавцом на пожеланиях клиента.
- Компетентный специалист во всех этапах от поиска квартиры к моменту завершения заключения сделки.
- В профессиональной практике есть множество успешно совершенных сделок.
Процедура покупки квартиры с использованием услуг агентств недвижимости
В процессе оформления сделки и заключения договора риелтор обязан сопровождать от начала до конца. Основные обязанности риелтора в такой ситуации следующие:
- Он обязан внимательно изучить все юридические нюансы покупки жилья, будет ли она законной и есть ли какие-то юридические нюансы (например, проблемы с передачей прав собственности). Тут продавец должен будет предъявить документы, подтверждающие наличие прав собственности и использования у продавца, выписку из ЕГРН и т.д.
- Участие в составлении договора купли-продажи недвижимости. Тут риелтор проверяет правильность заполнения и составления соответствующих документов.
- После заключения договора риелтор помогает провести операцию государственной регистрации прав на жилье нового владельца.
- Если покупатель хочет приобрести жилье в не застроенном доме, задача риелтора состоит в тщательной проверки истории строительной компании, ее надежности.
Чтобы все действия риелтора в процессе поиска и приобретения жилья были законными, покупателю необходимо нотариально заверить доверенность на дачу ему таких прав.
Причины привлечения к сделке риэлтора
Риэлтор – это посредник (юридическое или физическое лицо), занимающийся вопросами совершения сделок купли-продажи, обмена или аренды жилья. В его обязанности входит не только поиск подходящих квартир, но и обеспечение юридической безопасности. Профессиональные риэлторские агентства, дорожащие своей репутацией, обязательно проверяют жилище на наличие обременений путем направления запросов в Реестр недвижимого имущества и различные организации.
Заказывая услуги риэлтора при покупке квартиры в ипотеку или за наличные деньги, покупатель может быть уверен в следующем:
- На недвижимости отсутствуют обременения, а ее законный владелец точно установлен и вероятность, что она продается лицом, не имеющим право собственности, близка к нулю.
- Место, на котором построен дом, соответствует всем стандартам и предназначено именно для такой застройки.
- Сделка будет оформлена надлежащим образом: предоставлен полный пакет документов и справок, а процедура перерегистрации прав произведена своевременно.
- Если часть продающейся квартиры принадлежит третьему лицу, не участвующему в сделке, покупатель будет об этом проинформирован. Это позволит избежать судебных тяжб, т.к. при предъявлении права собственности на долю в имуществе иск гражданина будет удовлетворен с вероятностью в 99%, а также возможно аннулирование сделки.
В настоящее время приобретение квартиры в ипотеку сопровождается рядом рисков, и риэлтор помогает их минимизировать. Если в агентстве работают квалифицированные специалисты и оно дорожит своей репутацией, вся сделка будет проверена тщательнейшим образом.
Сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры?
Максимальная стоимость риэлторских услуг законодательством не ограничивается, однако средняя цена на рынке составляет от 3 до 8%. Здесь все зависит исключительно от условий компании.
Теперь о том, нужно ли платить риэлтору при покупке квартиры. До получения свидетельства о регистрации права собственности полную оплату вносить нельзя – выдается только задаток. Пренебрегая этим правилом, есть вероятность лишиться денег и заниматься поиском жилья самостоятельно.
Тонкости оплаты зависят от ситуации:
- Если обе стороны сделки привлекают одного риэлтора, то он получает оплату своих услуг от каждой из них. Например, для покупателя и продавца он может устанавливать по 3% комиссионных, соответственно, оба должны будут заплатить после оформления всех документов.
- Если у продавца и покупателя разные риэлторы, то оплата также производится каждому из них.
Если риэлтор занимается поиском жилья на вторичном рынке или в новостройке, все нюансы касаемо оплаты стороны должны оговаривать заранее. Впоследствии они указываются в договоре между специалистом и покупателем либо продавцом.
При покупке жилья в ипотеку ситуация аналогична. Некоторые агентства устанавливают комиссионные в фиксированной стоимости, но отдавать им деньги следует только после завершения последнего этапа сделки.
Кто регулирует деятельность ипотечных брокеров в России?
Как уже говорилось ранее, в действующем законодательстве ипотечные брокеры не фигурируют. Надзорный орган, регулирующий эту деятельность, также отсутствует. ЦБ РФ не имеет право влиять на деятельность лиц, выступающих посредниками между кредиторами и заемщиками.
Государство пыталось внедрить нормативно-правовые акты, определяющие права и обязанности лиц, задействованных в кредитном брокеринге. Однако законопроект так и не приняли. Поэтому в РФ можно столкнуться как с белыми, так и с чёрными ипотечными брокерами. Представители первой категории соблюдают положения гражданского, уголовного и иных кодексов РФ. Черные брокеры обходят действующие положения нормативно-правовых актов, пользуются юридической неграмотностью или наивностью заказчиков, берут предоплату и оставляют клиентов ни с чем. Поэтому важно проявлять максимальную внимательность в процессе выбора специалиста.
Как выбрать конкретного риэлтора?
Предположим, что выбор агентства завершен. Теперь приступим к не менее важному этапу – подбору риэлтора, который лично будет работать с вами, представлять ваши интересы, искать объекты и т.д. Учитывая это, вы должны выбирать конкретного специалиста, оценив личностные и профессиональные характеристики человека. Хороший риэлтор должен:
- разбираться в специфике рынка недвижимости;
- понимать требования и пожелания клиента;
- быть хорошим психологом;
- профессионально вести переговоры;
- быть коммуникабельным, но не болтливым;
- не выдавать лишней информации;
- быть компетентным в вопросах оценки и просмотра объектов;
- прекрасно разбираться в технологии сделки;
- иметь глубокие знания правовых основ операций и природы собственности на вторичном рынке;
- иметь успешный опыт заключения сделок.
Деловые отношения с посредником при покупке недвижимости
Официальное сотрудничество с компанией-посредником при покупке жилья начинается с момента подписания договора, в котором учтены интересы клиента и агентства. Этот документ декларирует обязательства риэлторской фирмы перед клиентом, а также обязательства клиента перед компанией. Если они не будут выполнены в полном объеме, то пострадавшая сторона имеет законное право требовать возмещения убытков.
Даже если вы всецело доверяете сотрудникам выбранного агентства, все равно настаивайте на том, чтобы в договоре было прописано условие равной ответственности сторон. Чтобы грамотно оформить это условие, следует привлечь к подписанию соглашения квалифицированного юриста.
Не забудьте предусмотреть в соглашении с компанией-посредником перечень обязательств агентства, за которые оно несет ответственность. К примеру, это касается юридической экспертизы документов на приобретаемую квартиру — не достаточно только упомянуть, что такая проверка осуществляется, надо подробно ее регламентировать — что и как конкретно проверяется. В договоре не должны быть только общие слова, четко указывается — из чего состоят обязанности, как они осуществляются и как принимаются.
Обратите внимание, клиент должен подписывать соглашение не с самим риэлтором, а с фирмой. Это значит, что на договоре должна стоять личная подпись первого лица фирмы и печать организации. Агент – это лишь исполнитель обязательств, которые взяла на себя компания.