Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О распоряжении имуществом несовершеннолетних». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
В какой орган обращаться для получения разрешения?
Вопросами опеки и попечительства в каждом регионе заведуют региональные органы социальной защиты населения . Например, в Ярославской области это Департамент по социальной поддержке населения и охране труда мэрии и территориальные отделы департамента, а в Москве районные отделы социальной защиты населения.
Государственная услуга по выдаче разрешения оказывается органами по месту жительства несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
Свод правил для сделок с участием несовершеннолетних
Таким образом, при намерении совершить сделку с участием несовершеннолетнего, следует руководствоваться следующими правилами:
- вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, в сделке должны участвовать либо его родители, либо его усыновители;
- пределы участия родителей и усыновителей определяются в зависимости от возраста несовершеннолетнего. Если ему менее 14 лет, то сделку следует заключать с его родителями или усыновителями. Если же ему более 14 лет, то сделка заключается при участии родителей или усыновителей с письменной фиксацией их согласия на сделку;
- если у несовершеннолетнего нет родителей и усыновителей, то в сделке, вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, должен участвовать его опекун или попечитель. Со стороны малолетнего в возрасте до 14 лет участвует опекун, а со стороны несовершеннолетнего в возрасте от 14 лет – попечитель;
- пределы участия опекуна устанавливаются в зависимости от возраста несовершеннолетнего по аналогии с участием родителей или усыновителей;
- при заключении сделки с участием несовершеннолетнего и опекунов следует получить согласие органа опеки и попечительства, о чем мы детально поговорим ниже;
- сделки с участием несовершеннолетних должны быть удостоверены нотариально.
Совершеннолетие в РФ наступает с 18 лет, именно с этого возраста человек и приобретает дееспособность в полном объеме.
Дееспособность определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.
Несовершеннолетние возрастной группы до 18 лет делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.
Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более самостоятельна в заключении сделок. Они сами их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или же других законных представителей, причем вышеуказанное согласие должно быть нотариально удостоверено. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
- опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать возмездные сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у своего ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;
- сделки, совершенные непосредственно самими несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны. Однако в интересах малолетнего, по требованию его законных представителей, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
- сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
- в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права на приобретение в собственность имущества родителей, а родители не имеют права на приобретение в собственность на имущества ребенка (за исключением наследования имущества);
- если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка;
- опекуны не вправе, без согласия органа опеки и попечительства, отказываться на имущественных прав, принадлежащих ребенку в силу требований действующего законодательства. Нельзя, например, отказаться от права на наследство или права на участие в приватизации жилья, без получения предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную льготу, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в приобретаемой недвижимости нужно выделить доли детям. Так ребёнок становится одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы.
Если ребенок – в числе собственников квартиры
Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?
За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).
Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).
А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).
Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).
Разрешение Органов опеки и попечительства
Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия. Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.
В таком разрешении должны быть ясно указаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.
Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)
В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.
Документы для предоставления в Орган Опеки и Попечительства
Для получения разрешения от Опеки нужно подготовить пакет документации, который включает:
- Заявление от представителя несовершеннолетнего, если ему ещё нет 14 лет, и от него самого в возрасте от 14 до 18.
- Согласие родственников или иных лиц, выражающее согласие на временное проживание до приобретения новой недвижимости. Речь идёт только о ситуациях, когда продаётся недвижимость, в которой несовершеннолетний был зарегистрирован.
- Копии паспортов и свидетельств о рождении всех участников будущей сделки.
- Копии документов на приобретаемую недвижимость, а также на отчуждаемую.
- Реквизиты счёта несовершеннолетнего, на который будут зачислены средства от продажи его имущества. Предоставляется только в том случае, если новое имущество не будет приобретаться взамен старого.
Особенности в зависимости от типа имущества
Реализация недвижимости всегда требует государственной регистрации перехода права, поэтому процедура представляется такой сложной. Однако, закон устанавливает ограничения по продаже любых объектов, принадлежащих лицу, не достигшему возраста полной дееспособности.
Например, если речь идёт об отчуждении его транспортного средства, то такое разрешение также потребуется. Однако, в случае со сделками, оформляющимися в простой письменной форме, ситуация несколько сложнее. С одной стороны, стороны самостоятельно договариваются об условиях, с другой — при отсутствии разрешения опекунского совета договор может быть впоследствии признан недействительным, но только в судебном порядке.
При этом инициатором судебного дела может быть заинтересованное лицо. Им могут выступать представители несовершеннолетнего, а также Прокуратура или Орган Опеки.
Реализовать собственность лица, не достигшего возраста совершеннолетия, можно. Однако для этого в обязательном порядке необходимо обратиться в Орган Опеки и Попечительства и оформить разрешение на совершение такой сделки. В противном случае договор или вовсе не будет зарегистрирован (если речь идёт о недвижимости) или может быть впоследствии признан недействительным.
При приватизации квартиры, где прописан несовершеннолетний, обязательно ли оформлять на него долю или можно обойтись без этого? Какие во втором случае могут возникнуть трудности после достижения ребенком совершеннолетия?
Эксперты настоятельно рекомендуют при приватизации квартиры выделять долю детям до 18 лет. Но многие продавцы предпочитают так не делать. Чтобы избежать необходимости согласовывать сделку с органами опеки, некоторые прописывают несовершеннолетних детей у родственников и при приватизации оформляют долю в квартире только на взрослых. Это существенно упрощает продажу недвижимости.
Однако риелторы говорят, что не рекомендуют своим клиентам покупать такое жилье. Если ребенка выписали до приватизации, он может в судебном порядке потребовать, чтобы новый собственник вернул деньги за его долю, которую ранее не выделили родители. Причем в отношении таких дел нет срока исковой давности – человек может потребовать восстановления своих прав с выплатой компенсации и в 30, и в 50, и в 80 лет. Вряд ли кому-то захочется постоянно ждать подвоха. Поэтому стоит пройти процедуру согласования сделки в органах опеки, а не делать покупателю скидку в силу возможных рисков в будущем.
Риск того, что квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, приватизируют без ведома органов опеки и без выделения ему доли, крайне мал.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – это реальность или сказка? Ответ на этот вопрос беспокоит многих современных граждан.
Дело все в том, что собственники жилья могут делать с ним все, что угодно. Например, подарить или поделить. Продать квартиру или дом тоже представляется возможным. И дети, прописанные на жилплощади, никак не влияют на это право.
Если же собственником помещения (или его доли) является ребенок, то куплю-продажу тоже удастся провести. Но в этом случае придется изрядно постараться. Подобные сделки требуют огромного внимания.
Однако вы вполне сможете осуществить задуманную сделку даже при наличии несовершеннолетнего. Особенно, если заранее подготовиться. Огромную роль в этом процессе играет подготовка документов. Но об этом позже.
Особенности заключения сделки с детьми-собственниками
Теперь постараемся изучить порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми. Начнем с ситуации, когда ребенок владеет жильем или его долей. Ведь, как уже было сказано, именно такой расклад доставляет немало проблем.
Для проведения любых сделок с имуществом, собственниками которого полностью или частично являются несовершеннолетние, законные представители не могут осуществлять никакие операции с недвижимостью без разрешения органов опеки. Соответствующая служба выдаст разрешение на проведение финансовой сделки. После этого процесс осуществляется точно также, как и обычная купля-продажа.
Если органы опеки не разрешают провести операцию, конечно же, реализовать поставленную задачу не получится ни под каким предлогом. Это нарушение действующего законодательства.
Когда можно распоряжаться имуществом
Возникает еще один важный вопрос: с какого возраста можно владеть и проводить сделки с подаренной недвижимостью?
До 14-летнего возраста жильем управляют законные представители в рамках разрешенного государством объеме. Любые действия контролируются органами по опеке и попечительству.
После исполнения ребенку 14 лет и до совершеннолетия государство разрешает проводить сделки с жильем, но с согласием попечителей (родителей, опекунов, представителей).
Полноценное право распоряжаться имуществом юный гражданин получает после того, как ему исполниться 18 лет. В некоторых ситуациях возможны исключения: собственник вправе совершать процессуальные действия в случае эмансипации.
Эмансипация представляет собой процесс признания судом несовершеннолетнего дееспособным. Суд может принять сторону подростка, если будет собрано и представлено достаточно оснований для подтверждения его самостоятельности.
Это случается, когда юный гражданин официально трудоустроен, имеет предпринимательскую деятельность, вступил в законный брак.
Нормативными актами России не установлено ограничений на передачу объектов недвижимости несовершеннолетним с самого момента их рождения. Основная причина переписи имущества на имя ребенка — обеспечения его жилой площадью. Однако распоряжаться самостоятельно квартирой или другим объектом гражданин может только по достижению 18 лет.
Личная собственность детей, записанная на их имя не включается в совместно нажитое имущество, на основании ст.34-35 СК РФ и имеет отличны статус.
Разделить его между собой родители при разводе не могут, но вправе распорядиться любыми способами для улучшения жилищных условий ребенка: при предоставлении большей площади, переезда в центр города, район с развитой инфраструктурой, рядом со школой и др.
Согласно закону все несовершеннолетние делятся на две категории:
- достигшие 14 лет (ст.28 ГК РФ);
- в возрасте от 14 до 18 лет (ст.26 ГК РФ).
Дети от 14 лет признаются ограниченно дееспособными. Считается, что они могут понимать последствия своих правовых действий и принимать самостоятельно решения.
Право любого гражданина с момента рождения обладать недвижимостью прописано в ст.35 Конституции РФ и ст.17 ГК РФ.
Для оформления квартиры на имя несовершеннолетнего гражданина потребуются следующие документы:
- свидетельство о рождении ребенка;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- технический и кадастровый паспорта на объект;
- документ, выступающий основанием для получения права собственности;
- заявление на регистрацию права за подписью законного представителя ребенка и бывшего собственника;
- документ, подтверждающий полномочия представителя;
- документы, удостоверяющие права прежнего собственника;
- выписка из домовой книги о составе прописанных в квартире лиц;
- справка об отсутствии обременений и ограничений на квартиру.
В зависимости от вида сделки данный перечень может уменьшаться или дополняться.
Права несовершеннолетних детей на имущество родителей
Дети не имеют прав собственности на имущество родителей. Однако они могут пользоваться им по взаимной договоренности, например, проживать в квартире.
Закон предусмотрел для несовершеннолетних, как уязвимой категории граждан, некоторые «поблажки». Дети с рождения могут пользоваться помещениями, в которых они проживают совместно с родителями, независимо от того, владеют они этой недвижимостью или только прописаны в ней. Лишить ребенка этого права (выселить принудительно) может суд.
Причем суд не всегда ставит право собственника (родителя или иного лица) распоряжаться имуществом выше права ребенка пользоваться им. Одно из интересных подобных дел проходило в Калининграде.
Истец пытался признать ребенка (внучку, не собственника) утратившим право пользования жилым помещением. Суд отказал ему: девочка с рождения получила возможность находиться и проживать в квартире от отца — тоже не владельца, но прописанного в спорной жилплощади. Даже переехав по другому адресу с матерью после развода, она это свое право не теряла (дело N 33-5081/2017 от 17.10.2017, Калининградский обл. суд, апелляция).