Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как открыть кафе в жилом доме — закон, документы и инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как мы уже указали, кафе в жилом доме закон в 2019 году открывать не запрещает. Организации общепита могут размещаться на нежилых этажах жилых зданий, если это не ухудшит условия проживания людей (п. 2.2 СанПин 2.3.6.1079-01, введенный постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2012 № 31).
Требования к заведению общепита
Кафе, размещенное в жилом доме, должно отвечать определенным требованиям:
- Вход в помещение должен быть отделен от входа в жилую часть здания.
- Продукты питания и другое производственное сырье необходимо разгружать с торцевой части здания, где нет окон и входов в квартиры.
- Кафе должно иметь собственные контейнеры для сбора мусора и пищевых отходов, расположенные на расстоянии не менее 25 м от жилого дома, а также площадок для игр и отдыха.
Кроме того, действующее кафе должно соблюдать установленный уровень:
- шума;
- вибрации;
- инфразвука;
- электромагнитного излучения;
- предельно допустимой концентрации загрязняющих веществ в воздухе.
Подробнее о том, каким именно значениям должны соответствовать перечисленные показатели, расскажем ниже.
Вентиляция и канализация
Вентиляция в кафе в жилом доме — еще одна задача, которую нужно решить до открытия. Требования к системе вентиляции перечислены в разделе IV СП 2.3.6.1079-01. Приведем основные из них:
- вытяжка в кафе должна быть автономной — ее нельзя объединять с вентиляционной системой жилого дома (чтобы оборудовать такую вентиляцию, необходимо заручиться согласием собственников квартир);
- шахты вытяжной вентиляции должны выступать над поверхностью крыши не менее чем на 1 метр;
- оборудование, при использовании которого образуется повышенное количество тепла или газа, должно быть оснащено дополнительными локальными вытяжками.
Куда нужно обратиться при открытии кафе в жилом доме, перечень необходимой документации
Для согласования открытия точки общепита следует обратиться в службы:
- санэпиднадзора (Роспотребнадзор, СЭС);
- МЧС;
- градостроительную службу, если планируется реконструировать здание, производить перепланировку.
В итоге необходимо иметь в наличии документацию:
- свидетельство о госрегистрации;
- договор о покупке (аренде) помещения;
- разрешение администрации на размещение кафе в жилом здании;
- согласие собственников на размещение кафе в жилом доме;
- справку БТИ о состоянии помещения;
- заключение госэпиднадзора о разрешении деятельности;
- перечень предлагаемых в меню блюд, технологические карты;
- сертификаты соответствия на сырье для приготовления продукции;
- санитарные книжки для каждого из сотрудников;
- договоры о проведении дезинсекции и дератизации, договор на вывоз ТБО.
В кафе необходимо оформить уголок потребителя, разместив на видном месте книгу отзывов и предложений.
Во избежание проблем с пожарной службой требуется установить противопожарную сигнализацию, световые вывески «вход-выход», иметь в наличии средства для тушения пожара.
Сколько стоит ремонт, оборудование, персонал
Основные статьи расходов делятся на разовые, которые придется понести только при открытии кафе, и постоянные.
| Разовые расходы на открытие кафе в жилом доме | |
| Оформление ИП или ООО | Около 2000 руб. при оформлении ИП и до 15000 руб. при оформлении ООО |
| Ремонт помещения | 100-150 тысяч руб. |
| Приобретение мебели | На 40 посадочных мест — 50000 руб. |
| Закупка посуды, кухонного инвентаря | 60000 руб. |
| Приобретение оборудования, включая:
Холодильник, морозильная камера Витрины охлаждающие для размещения готовых блюд порционно Барная стойка с системой разлива пивной продукции, охлаждающих напитков Микроволновая печь Кофе-машина Газовое оборудование (печь), духовой шкаф Электрогриль |
424000 рублей |
| Наружное оформление кафе | От 30000 руб. |
| Закупка и установка кассового оборудования | До 30000 руб. |
| Итого | 759000 руб. — расходы с учетом продажи алкоголя. Затраты разняться в зависимости от формата заведения |
| Постоянные расходы: что нужно заложить в дополнительный бюджет | |
| Арендная плата | 50000 руб. |
| Приобретение сырья | 250000 руб. |
| Зарплата персоналу | 220000 руб. |
| Налоги, страховые взносы | 20000 руб. |
| Коммунальные услуги | 15000 руб. |
| Незапланированные расходы | 10000 руб. |
| Итого | 565 тыс. руб. |
Данный шаг определяет состав меню и список блюд. Для расчета себестоимости блюда потребуется технологическая карта, которая также необходима для получения разрешения от СЭС. В технологической карте указывается расход продуктов на порцию и объем этой порции.
Для примера возьмем достаточно популярные позиции – сэндвич, салат, чизкейк, бизнес ланч, кофе объемом 0,3. Исходя из примерного плана меню можно сделать выводы о необходимых ингредиентах. Так, мини-кафе понадобятся следующие поставщики:
- мяса птицы;
- бакалейных товаров;
- напитков;
- овощей, фруктов, зелени.
ШАГ 5. Подбор персонала и размер ФОТ
Определить необходимый персонал можно еще на организационном этапе, основываясь на площади арендуемого помещения. Инструкции и санитарные нормы должны быть заранее прописаны, места для мытья рук и дезинфекции подготовлены.
Мини-кафе не требует множества работников. Нанять необходимо 2 поваров, 2 официантов, каждые будут работать 2/2. Также в начале и конце рабочего дня в заведении будет прибирать уборщица. Бухгалтерию проще вынести на аутсорс, или предприниматель сам может взять на себя обязанности бухгалтера.
Повара будут координировать работу кухни, разрабатывать рецептуру блюд и меню, контролировать расходы на продукты, отвечать за приготовление блюд, хранение продуктов.
Официанты принимают заказы в зале, осуществляют обслуживание клиентов, следят за чистотой в зале, сервируют стол, принимают оплату за заказ, хорошо ориентируются в меню и может давать рекомендации посетителям.
В зависимости от опыта и навыков персонала, обязанности повара и официанта может выполнять один человек, если нагрузка небольшая.
Организацию рабочего процесса, найм и управление персоналом, маркетинговую политику, отслеживание соотношения прибыли и убытков берет на себя предприниматель. В противном случае можно нанять администратора, но для кафе подобного формата в этом нет необходимости.
Итак, штатное расписание Московского мини-кафе будет выглядеть следующим образом:
- 2 повара (оклад по 40 000 рублей)
- 2 официанта (по 22 000 рублей)
- уборщица (18 000 рублей)
Итого ФОТ: 142 000 рублей
В небольших городах размер ФОТ будет отличаться:
- 2 повара (оклад по 28 000 рублей)
- 2 официанта (по 18 000 рублей)
- уборщица (14 000 рублей)
В чем особенности бизнеса в спальных районах?
- 85% жителей спального района – рабочий класс. В связи с этим наибольший поток посетителей приходится на утро и вечер. Днем активная торговля возможно только на выходных. Зачастую предприниматели увеличивают график работы торговой точки, чтобы получить максимальную прибыль. Например, в спальных районах часто встречаются круглосуточные продуктовые магазины.
- К вам приходят одни и те же клиенты. Конечно, доля случайных посетителей есть, но подавляющее большинство – это жители спального района. Поэтому важно сохранять качество сервиса на высоком уровне. Если в магазине продадут испорченный товар, некачественно окажут услугу или нахамят покупателю – то вы потеряете клиента. Человек, которому не понравится обслуживание, начнет ходить в соседнюю точку из принципа.
- Если вы будете следить за качеством сервиса, то сможете наработать базу клиентов, что является несомненным преимуществом бизнеса.
Требования к антресоли
Условия для возведения прописаны в Своде правил «Здания жилые многоквартирные». Вот, что обязательно нужно знать:
- может быть расположена в пределах одного этажа высотой от 4,4 м.;
- высота от финишного покрытия пола (ламината, паркета, линолеума и др.) до основания антресольного этажа должна составлять не менее 2,1 м. Высота от пола антресоли до потолка — также от 2,1 м. Еще 20 см отводятся под конструкции;
- если возводится над жилой комнатой, тогда высота жилой комнаты должна быть не менее 2,5 м., а сама антресоль может быть 2,1 м.;
- должна занимать не более 40% общей площади объекта. По квадратуре необходимо ориентироваться на данные выписки из ЕГРН. То есть для квартиры в 100 кв. м. площадь антресоли должна быть максимум 40 кв. м.;
- при объединении двух квартир можно сделать не две антресоли, а одну с увеличенной площадью. Например, если объединяются две квартиры площадью по 100 кв. м., допустимо возведение одной антресоли площадью 80 кв. м. в одной из квартир;
- можно сделать только внутри квартиры, затрагивать площадь балконов нельзя.
Тишина в выходные и праздничные дни ()
В воскресенье и официальные календарные праздники шуметь запрещено в принципе. Единственное исключение – это ночь Нового года и 1 января. В эти даты допустимы громкие звуки.
В субботу запрет распространяется на ночные часы – с 10 вечера до 10 утра. Некоторые регионы добавляют к этому периоду еще и 2-3 дневных часа тишины.
Исключения закон также предусматривает. Шум не будет нарушать закон, если:
- производится во время официальных массовых мероприятий разного характера (религиозные, спортивные и т.д.);
- вызван аварийными работами;
- стал следствием иных действий, не выходящих из рамок правового поля.
Медицинское обслуживание и аптеки
Всем приезжающим в Турцию необходимо обзавестись медицинской страховкой.
Государственные учреждения смогут принять вас бесплатно только в экстренном случае, во всех остальных необходимо будет отдать немало средств.
В Турции высоко развита сфера медицины, поэтому здесь вы сможете основательно заняться своим здоровьем, цены на медицинские услуги тут адекватные.
В среднем прием специалиста любого профиля начинается от 70 евро, анализ крови — от 35 евро, более серьезные обследования (например, УЗИ) — от 100 евро.
Цены на лекарства в турецких аптеках соотносимы с российскими и даже ниже. Многие привычные нам препараты можно купить без рецепта, даже если в России он требовался.
Рядом с медицинскими учреждениями часто располагаются круглосуточные аптеки: даже в трудную минуту вы не останетесь без лекарства.
Резюме: плюсы и минусы новостройки
В целом, микрорайон «Домашний» подкупает своей интересной архитектурой, благоустроенной инфраструктурой в комплексе и в районе, ценами и хорошими условиями покупки, а также разнообразием планировок. Главные минусы проекта – неблагоприятная экологическая ситуация и рост количества мигрантов в районе. Также неясна ситуация с парковками: подземных мест катастрофически мало. К тому же, вероятность загруженности выезда на Люблинскую улицу в сторону центра в часы пик, учитывая количество строящихся квартир, очень большая. Кроме этого, въехавшие в 2018 году новоселы будут наблюдать стройку еще 2 года, в которой будут строится дома как раз у реки – это большой минус.
Общая оценка по ЖК: 8/10 как среднее арифметическое по всем пунктам
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Новый закон в России в 2023 году относительно продажи долей в квартирах
С сентября 2022г. начал действовать новый закон, вносящий поправки в жилищное законодательство России. Он касается возможности продажи микродолей в жилой недвижимости с последующей массовой пропиской.
С 1 сентября 2022г. минимальная доля в жилом помещении, подлежащая продаже, составляет 6 кв. м. Из этого правила предусмотрены следующие исключения:
- получение долей менее 6 кв. м. в жилище произошло в результате приватизации;
- доли получены по завещанию (размер определен наследодателем) или в результате наследования по закону при большом количестве наследников;
- часть жилья получена в результате использования средств материнского капитала;
- образование такого размера доли по требованиям закона.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
С 1 января 2023 года вступают в силу изменения в закон об электроэнергетике, внесенные Федеральным законом от 11.06.2022 № 174-ФЗ.
Уточняется понятие «оперативно-диспетчерское управление в электроэнергетике», а также появляются понятия «цифровая информационная модель электроэнергетической системы» и «перспективная расчетная модель электроэнергетической системы»; расширяются функции системного оператора.
При этом Правительство РФ Постановлением от 09.12.2022 № 2274 установило особенности оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике, технологического присоединения к электрическим сетям и регулирования отношений в сфере электроэнергетики на розничных рынках в пределах технологически изолированных территориальных электроэнергетических систем. Эти особенности будут применяться до конца 2023 года.
В теплоснабжении начнут действоватьобновленные правила заполнения акта о расследовании причин аварийной ситуации при теплоснабжении и правила заполнения сводного ежемесячного отчета об аварийных ситуациях при теплоснабжении. Они утверждены Приказом Ростехнадзора от 20.09.2022 № 319.
В отношении водоснабжения и водоотведения обновились правила ведения раздельного учета затрат по видам деятельности организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение (Приказ Минстроя России от 29.07.2022 № 623/пр), а также установлены особенности использования средств, начисленных в 2023 году в виде платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения организациями, осуществляющими регулируемые виды деятельности в сфере водоотведения (Постановление Правительства РФ от 03.10.2022 № 1746).