Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли брать ипотеку в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По официальным данным, за 10 месяцев 2022 года в эксплуатацию ввели 88 млн квадратных метров жилья, это близко к данным за 2021 год (92 млн квадратных метров). Однако эксперты считают, что сохранение объемов произошло за счет первого полугодия 2022 года, когда застройщики заканчивали начатые в прошлые годы проекты. Но дальше показатели пошли на спад. Например, в октябре 2022 года было введено на 10% меньше жилья, чем годом ранее.
Что будет с рынком жилья в 2023 году и случится ли обвал цен на недвижимость?
Пресловутый квартирный вопрос испортил всем настроение еще в прошлом году. Хотя нет, не так: уже три года он его портит. Сперва цены взлетали пропорционально количеству заболевших «короной». Потом падали пропорционально числу уехавших за рубеж…
Что же будет в этом году, и главное — ждать ли падения цен? Этим вопросом сейчас задаются многие. Те, кто уже взял ипотеку и что-то купил, — не без ужаса. А те, кто только собирается, — с потиранием рук.
ВТОРИЧКА: ЦЕНЫ ВНИЗ
Год начался с того, что почти все крупнейшие банки объявили о подорожании ипотеки. Кредит на покупку вторичного жилья теперь можно взять по ставке никак не меньше 12%. И чего же ждать?
— Снижения цен, — не сомневается вице-президент гильдии риэлторов.
— В прошлом году в Москве и области цена вторички в среднем опустились примерно на 8%. И эта тенденция сохранится, как минимум, до осени нынешнего года.
— На рынке московского региона раздулся огромный ценовой пузырь. Стоимость вторичного жилья в Москве должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов весны 2022 года, — утверждает руководитель аналитического центра.
— С учетом уже случившегося снижения цен в 2022 году, квадратному метру осталось потерять еще около 10-20%, что может произойти в ближайшие 1,5 – 2 года. То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц.
По словам экспертов, примерно те же тенденции – и на рынке жилья в целом по стране. Цены также будут опускаться в среднем на 1% в месяц, плюс-минус. Хотя в каждом регионе могут быть свои темпы снижения. А вот чего на вторичном рынке точно ждать не стоит, так это роста цен.
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Что еще говорят эксперты
Рынок недвижимости – один из ключевых с точки зрения экономики страны. Поэтому, чтобы понять происходящие на нем тенденции, мы также опросили экспертов издания «Банки Сегодня».
Аналитикам задали вопросы касательно общего уровня цен, разницы в ценах на новостройки и жилье с вторичного рынка, а также о факторах, которые будут влиять на стоимость недвижимости.
Цены вырастут, мы ожидаем рост не менее 5-7% по итогу следующего года. При этом нельзя забывать, что недвижимость обычно вырастает на процент, не меньший годовой инфляции.
Вторичный рынок был перегрет. Сейчас из-за наличия более выгодных ипотечных программ на первичку, вторичка значительно проигрывает. Всё-таки доля ипотечных сделок на рынке росла два последних года.
Но уровень роста зависит от ряда факторов. Первый и основной из них — внешний. Внешние обстоятельства, которые влияют на спрос. Точнее влияют на страхи и создают напряженность, из-за которой потенциальные покупатели сидят «в деньгах», поэтому пока на низком спросе цены размели. При этом, с точки зрения самого строительства ничего не подешевело — материалы, технологии, человеческие ресурсы, обратные инженеры — стоимость всего вышеперечисленного выросла. Субсидированная ипотека и прочие программы толкают цены вверх.
Есть и региональные особенности, например губернаторская комиссия в СПб, которая навешивает социальные обязательства на всех застройщиков.
Как взять ипотеку по льготной программе?
Самыми выгодными являются программы по ипотеке с господдержкой. Это ряд инструментов, которые помогают оптимизировать условия оформления ипотечного кредита на более выгодных условиях для определенных категорий граждан. То есть, существуют специальные льготы, субсидии и сертификаты, которые значительно помогают ускорить процесс выплат ипотеки и уменьшить ее стоимость.
Программы господдержки молодых семей и защитников отечества являются приоритетными для государства. Практически во всех банках действуют льготные госпрограммы на ипотеку.
В 2019 году имеются следующие программы по получению ипотеки с господдержкой:
- Уменьшение процентной ставки за счет государства;
- Возможность вносить маткапитал в качестве первичного взноса;
- Субсидии по социальной ипотеке;
- Военная ипотека;
- Ипотека для молодых семей;
- Ипотека 6%;
- Реструктуризация ипотечного займа.
Ипотека для молодой семьи пользуется особой популярностью у населения. Участвовать могут супруги в возрасте от 18 до 35 лет, семьи с несовершеннолетними детьми, где одному из супругов еще не исполнилось 35 лет, и многодетные родители, у которых три и более детей. Также сюда относятся льготы на жилплощадь для родителей/усыновителей детей-инвалидов. Для разных регионов условия программы могут значительно отличаться.
Материнский капитал представляет сбой сертификат на определенную денежную сумму, которую получают семьи при рождении второго и последующего ребенка. Это капитал можно использовать в качестве первого взноса по ипотеке, или для выплат по ранее взятой ипотеке. Можно использовать не всю сумму. Важным моментом является то, что при приобретении ипотеки с использованием маткапитала, родители обязаны вписать детей в число собственников недвижимости после того, как кредит будет полностью погашен. Можно снизить платеж на ипотеку с маткапиталом при помощи рефинансирования. Об этом подробнее в видео:
Ипотека под 6% положена родителям, у которых в период с 01.01.2018 по 31.12.2023 года родится 2-ой, 3-ий и т.д. ребенок. Срок льготного кредитования зависит от того, сколько детей в семье: 3 года, если рождается второй ребенок, 5 лет, если третий, 8 лет за двух, трех и более детей, рожденных в указанный период. Такое кредитование предполагает приобретение только на первичном рынке.
Военная ипотека представляет собой льготную помощь для военнослужащих вне зависимости от звания. Участие в этой программе не предусматривает применение маткапитала для оплаты жилплощади. В такой ипотеке могут принимать участие следующие категории лиц:
- Прапорщики и офицеры первоконтрактники в вооруженных силах с 01.01.2005 года;
- Сержанты, старшины, матросы и солдаты, поступившие на службу после 01.01.2005 года после заключения второго контрактного срока;
- Выпускники военных вузов после трех лет выслуги;
- Офицеры запаса, служащие по найму или по призыву.
Преимущества и недостатки ипотеки
Прежде чем решить, стоит ли брать ипотеку в 2023 году, стоит рассмотреть преимущества и недостатки ипотеки в целом. Плюсы ипотечного кредита заключаются в следующем:
- Возможность приобрести собственное жилье. Для молодых семей и тех, кто по различным причинам не может купить квартиру за полную стоимость, ипотека является единственной возможностью получить в собственность объект недвижимости. Ипотека позволяет переехать в свое жилье сразу же после оформления сделки;
- Возможность инвестирования средств. С каждым годом объекты недвижимости дорожают. Купив квартиру в ипотеку сейчас, можно приумножить свой капитал за счет инфляции в будущем;
- Возможность оформить налоговый вычет и вернуть часть средств, уплаченных в счет основного долга и процентов по ипотеке. Эти деньги можно пустить в счет погашения ипотеки или воспользоваться ими на свое усмотрение;
- Уверенность в чистоте сделки. Выдавая ипотечный кредит, банк тщательно проверяет объект залога. Поэтому покупатель получает 100% гарантию чистоты и прозрачности сделки.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Ставки по ипотеке в 2022 году
Если оценивать предложения банков в 2022 году, то ставки по ипотеке при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке находятся в пределах от 7,3% до 9%. В июле прошлого года, по указу президента, было продлено льготное ипотечное кредитование, но с некоторыми ограничениями. Так, ставка поднялась до 7%, а максимальная сумма кредита составила 3 млн. руб. При этом, семьи с детьми имеют небольшое преимущество. Если у них ребенок, который родился после 2018 года, то максимальный процент по программе будет составлять 6%.
Существуют дополнительные условия снижения ставки, для тех, кто не является участником льготной программы. Например, специальные условия предложены банками для заемщиков с залогом. Также снизить процент сможет большой первоначальный взнос по ипотеке.
Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать: мнение экспертов
Итак, нужно ли сейчас покупать квартиру или подождать некоторое время будет лучше? Это зависит от возможностей самого покупателя. Например, если сейчас есть свободные средства и вы ищете возможность для вложения в надежный актив, самым хорошим способом инвестиции станет именно приобретение жилой площади. Квадратные местны остаются стабильным активом даже в кризисное время, в отличие от того же фондового рынка. Рост цен и инфляция не стоят на месте, поэтому откладывать покупку на потом — значит быть готовым к еще большим вложениям. Тем более, банками предложены специальные условия оформления ипотеки. Есть льготные программы для молодых семей, специалистов сферы IT, дальневосточная ипотека. Это если говорить о первичном рынке. Но у вторички тоже есть свои преимущества. Покупка может сразу начать приносить доход с аренды, которым можно закрывать выплаты по кредиту.
Каждый год появляется больше новых объектов недвижимости, если затягивать с покупкой, можно упустить неплохие предложения. Ждать снижения цен на квартиры, ровно как и ключевой ставки ипотеки, в этом году не стоит. Для этого должны быть сопутствующие факторы, которые сейчас играют не в пользу покупателя. Стройматериалы и оборудование становятся все дороже, на фоне санкций, геополитической обстановки и ухода из страны большинства иностранных компаний. Многие застройщики также приостановили свои проекты, из-за затрат, превышающих финансовый план. При покупке квартиры нужно учитывать и собственные риски. Если ваша работа связана со сферой, которая попадает под санкции или предположительно может попасть под них в будущем, тогда не самое лучшее время для ипотеки.
Несмотря на плюсы покупки недвижимости сегодня, некоторые эксперты все же советуют подождать до осени. Решение обусловлено недавним выступлением вице-премьера по строительству, Марата Хуснуллина. Речь пошла о вторичном рынке, которому была обещана поддержка спроса. Если за этим подразумевалось субсидирование ипотечных ставок, то можно рассчитывать на появление более выгодных предложений.
Брать ли ипотеку во время военного кризиса
Если вы хотите взять ипотеку прямо сейчас, то следите за изменениями в условиях банков, а не только за ценами.
Эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова напоминает, что внешние санкции, под которые попал банковский сектор, потребовали оперативного реагирования со стороны руководства кредитных организаций и правительства РФ.
Ввод ограничений разного рода коснулся многих ведущих банков: в список попали ВТБ, Сбербанк, Совкомбанк, Новикомбанк, «Открытие», Промсвязьбанк, банк «Россия», Газпромбанк, Внешэкономбанк, Альфа-Банк, Московский кредитный банк.
В сложившейся ситуации кредитные организации получат поддержку от Банка России и государства, и все гарантии для клиентов будут по возможности соблюдены, полагает эксперт. Но ситуация с выдачей новых кредитов и процентными ставками по ипотеке, а также с объектами для приобретения зависит от многих факторов, и она стремительно меняется, обращает внимание собеседник Финтолка.
Утром 25 февраля о повышении ипотечных ставок на 3 % по базовым ипотечным программам объявил Альфа-Банк. Теперь на строящееся жилье кредит можно получить под 14,89-15,39 %, на готовое жилье — 15,19-15,69 %, на жилой дом — под 16,19 %. ДОМ.РФ поднял ставки до 13,0-13,1 %. Абсолют-Банк увеличил ставки по кредитам на 2 %, в том числе и по ранее одобренным заявкам. В Уралсиб ипотека теперь от 17,29 %. МКБ и Сбербанк накануне не рассматривали новые заявки или выдавали только отрицательные решения заявителям. 25 февраля с 12:00 приостановил выдачу ипотеки Совкомбанк.
Если в начале года эксперты предполагали, что в 2022 ставка по ипотеке вырастет до кажущихся баснословными 15 %, то всего за один день эта планка резко подскочила.
Новые ипотечные ставки будут доступны очень ограниченному числу лиц.
Меры господдержки 2020 по регионам
Кроме вышеперечисленного, 2020 год закрепил новые виды льгот для покупки недвижимости отдельным категориям граждан. Разработаны четыре основные программы, согласно которым государство предоставляет субсидии для взятия кредита на приемлемых условиях. Посмотрим также как государство подошло к региональному вопросу.
Итак, вот что он из себя представляют:
- Предоставление сниженной ставки 6, 5 %. Нет требований к возрасту, семейному положению, минимальный первоначальный взнос составляет — 15%, а максимальная сумма кредита – 12 млн рублей (Москва, МО, Санкт- Петербург, Ленинградская обл.)
Почему люди не берут ипотеку в кризис?
Получение ипотеки в кризис, связано с определённым риском для человека:
- Он может стать безработным, а при отсутствии ежемесячных платежей, размер долга постоянно будет расти и банк может лишить заёмщика жилья;
- Может быть уменьшена заработная плата, что не позволит в полном объёме оплачивать ежемесячные платежи. Впоследствии, это приведёт к увеличению начисления больших процентов, и переплата за жильё будет очень высокой;
- Жильё становится дешевле с каждым месяцем, поэтому можно не спешить.
- В кризис, требования банков намного ужесточились. Они внимательно изучают доходы заёмщика, обращая внимание на их работодателей.
Преимущества и недостатки ипотеки
Прежде чем решить, стоит ли брать ипотеку в 2021 году, стоит рассмотреть преимущества и недостатки ипотеки в целом. Плюсы ипотечного кредита заключаются в следующем:
- Возможность приобрести собственное жилье. Для молодых семей и тех, кто по различным причинам не может купить квартиру за полную стоимость, ипотека является единственной возможностью получить в собственность объект недвижимости. Ипотека позволяет переехать в свое жилье сразу же после оформления сделки;
- Возможность инвестирования средств. С каждым годом объекты недвижимости дорожают. Купив квартиру в ипотеку сейчас, можно приумножить свой капитал за счет инфляции в будущем;
- Возможность оформить налоговый вычет и вернуть часть средств, уплаченных в счет основного долга и процентов по ипотеке. Эти деньги можно пустить в счет погашения ипотеки или воспользоваться ими на свое усмотрение;
- Уверенность в чистоте сделки. Выдавая ипотечный кредит, банк тщательно проверяет объект залога. Поэтому покупатель получает 100% гарантию чистоты и прозрачности сделки.
Правительство обязало банки раскрывать ипотечникам полную стоимость кредита
Правительство приняло решение о том, что банки, выдающие ипотечные кредиты, должны раскрывать их полную стоимость (ПСК). Это значит, что банки должны будут сообщать заемщику о цене кредита с учетом стоимости страховок и других услуг, которые связаны с оформлением кредита на жилье. Такой принцип работы сделает более понятной реальную стоимость ипотечного жилья, считают в правительстве.
«Полное раскрытие всех услуг покажет людям реальную стоимость кредита, а банкам придется уже более открыто конкурировать друг с другом, чтобы привлечь заемщиков. Ведь граждане смогут оценить все расходы и обратиться туда, где им предложат более выгодные условия», — так прокомментировал инициативу кабмина премьер-министр РФ Михаил Мишустин.
Очень часто в договоре не указываются дополнительные услуги, за которые клиенту все равно придется платить, пояснил он. Новая инициатива правительства направлена на устранение подобных ситуаций в будущем.
К таким затратам относятся страховки: жизни и здоровья заемщика, титула жилья и т.д., услуги юридического оформления сделки, ведение ссудного счета, досрочное погашение кредита (в отличие от потребительского кредита, при котором за досрочное погашение нельзя взимать комиссии, при ипотечном кредитовании такого запрета нет).
В России ипотечные кредиты имеются в линейках продуктов у порядка сотни банков. С 1 апреля 2022 года максимальная ставка по кредитам на жилье с господдержкой выросла до 12% годовых. Это почти в два раза больше уровня в 6,5%, который был зафиксирован еще в феврале, но и ниже ключевой ставки ЦБ.
По состоянию на конец апреля 2022 года учетная ставка ЦБ составляет 17%. Однако в крупных городах России продажи застройщиков в апреле снизились в 2 раза по сравнению с мартом. Из-за дороговизны кредитов потенциальные клиенты не торопятся заключать сделки, даже льготная ипотека под 12% кажется им неподъемной. В связи с этим участники рынка уже начали задумываться о снижении цен, чтобы поддержать потребительский спрос на приемлемом уровне.
Погашать ли кредит досрочно в условиях кризиса 2022 года
Универсального решения не существует, тем более что санкции, введенные из-за спецоперации на территории Украины, ударили и по финансовому сектору, и по кошелькам соотечественников. Часть предпринимателей потеряли доходы, но выиграли на курсовой разнице при продаже валют, и могут себе позволить закрыть ипотеку.
Те, кто принял решение об эмиграции, часто заинтересованы в быстрой продаже своей недвижимости. Их уже не особо волнует кредитное досье в России.
Но если не брать в расчет такие «критические» ситуации, есть ряд ориентиров, на которые стоит обращать внимание при планировании расходов.
Гасить ипотеку досрочно эксперты не советуют, если при этом заемщики останутся без «подушки безопасности» на ближайшие 4-6 месяцев. Велика вероятность, что семье придется влезть в новые кредиты под куда более высокие проценты.
Выдавая кредиты, банки ориентируются на показатель «кредитная нагрузка». Совокупность обязательств заемщика перед банками и микрофинансовыми организациями не должна превышать 50%. Комфортным считается показатель в 35-40%, чрезмерным — 60% и более. Это указание Центробанка для подопечных — финансовых организаций, но такое соотношение выглядит вполне разумным.
Высокие ставки по депозитам, которые сейчас предлагают банки, позволяют существенно увеличить накопления. Ставки по ипотечным кредитам в любом случае ниже. Если основные проценты банку уже погашены, экономия на кредите и расходах на страховку будут незначительными. Рисковать нет смысла.