Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Понятие и виды договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Виды договоров аренды
Виды договоров аренды:
-
договор субаренды;
-
договор аренды квартиры;
-
договор аренды нежилого помещения;
-
договор аренды автомобиля;
-
договор аренды транспортного средства;
-
договор аренды жилого помещения;
-
договор аренды оборудования;
-
договор аренды земельного участка;
-
договор аренды гаража;
-
договор финансовой аренды (лизинг);
-
договор аренды предприятия;
-
договор аренды имущества;
-
договор аренды с правом выкупа.
Предмет договора аренды
Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.
Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Изменение арендной платы
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Аренда недвижимого имущества
1. Договор аренды недвижимого имущества – это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) недвижимую вещь либо имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, во владение и пользование или только в пользование за плату.
Правовое регулирование соответствующих отношений главным образом осуществляется ГК (ст. 650–655).
2. Договор аренды недвижимости – это обобщающее понятие для нескольких видов аренды, имеющих определенные общие черты.
Квалифицирующим признаком договора аренды недвижимости является предмет. Именно предмет определяет, какими нормами регулируется соответствующий договор аренды недвижимости.
2.1. Аренда земельных участков регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости и специальными нормами земельного законодательства и иного законодательства, устанавливающего особые правила об отдельных видах земельных участков, например лесных.
2.2. Аренда зданий, сооружений и помещений, единых недвижимых комплексов, включающих здания, сооружения или помещения, регулируется общими положениями об аренде, с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, и специальными правилами об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК)1. Жилые помещения могут предоставляться в аренду только юридическим лицам, которые обязаны использовать такие помещения для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).
2.3. Аренда предприятий регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, правилами об аренде зданий и сооружений и специальными правилами об аренде предприятий.
2.4. Аренда участков недр допускается для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых. В остальных случаях недропользование осуществляется по специальным основаниям.
2.5. Аренда вещей, движимых по природе, но признанных недвижимостями в силу закона, регулируется общими положениями об аренде, в ряде случаев – специальными правилами об аренде транспортных средств, иными специальными нормами.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Арендная плата является обязательным условием любого вида договора аренды, плата за пользование имуществом осуществляется арендатором в порядке и на условиях, определенных договором. В случаях отсутствия в договоре порядка, условий и сроков внесения оплаты за аренду имущества, данные условия выполняются на основе заключения договоров аренды аналогичного имущества. Плата за аренду движимого или недвижимого имущества может быть установлена как в целом за объект аренды, так и за отдельные его части. Плата может осуществляться в виде:
- фиксированной суммы платежей, вносимых арендатором единовременно либо периодически;
- определенных услуг, предоставляемых арендатором на условиях договора аренды;
- части доходов, плодов, продукции, которые были получены в результате аренды имущества;
- передачи имущества в собственность на основании условий договора;
- возложения на арендатора обязанностей, в рамках договора аренды, по улучшению арендованного имущества.
В договоре аренды по соглашению сторон условия оплаты могут быть прописаны в сочетании вышеназванных форм, а также иными условиями оплаты аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще 1 раза в год, если иные условия не предусмотрены договором аренды. Арендатор вправе требовать от арендодателя снижения размера арендной платы в случаях возникновения обстоятельств, а также ухудшения условий пользования и состояния имущества, за которые арендатор не несет ответственность. В свою очередь, арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения платы за аренду имущества (но не более, чем за 2 расчетных периода вперед) в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы.
Форма договора аренды
Формы заключения договора отличаются в зависимости от своей значимости, статуса участвующих сторон и срока действия соглашения. Так, если договор аренды заключается между двумя физическим лицами, и срок, предусматривает пользование имуществом более года, а так же, если предметом аренды является недвижимость, то оформление обязательно в письменной форме.
Если предполагается последующий выкуп арендованного имущества, то в таком случае бланк договора аренды должен оформляться по форме соглашения о купли – продаже.
Срок, на который заключается договор аренды, не имеет серьезного значения. Но по сложившемуся правилу, если нет конкретно оговоренных сроков, каждый из участвующих сторон может расторгнуть заключенный договор в любое время, и в одностороннем порядке. При этом он обязан предупредить второго участника о своем решении минимум за месяц.
У каждого из видов аренды две стороны:
- Арендатор (рентер, лесси, тенант, посессор) — это юридическое или физическое лицо, которое заключает договор аренды, а также вносит плату за пользование (владение и пользование) имуществом арендодателя. ГК не вносит относительно этой стороны каких-то особых ограничений, правил. Требование только одно: лицо должно быть дееспособным, как и любой другой субъект правовых, гражданских отношений.
- Арендодатель (лессор) — это сторона (юридическое, физическое лицо), предоставляющая арендатору за плату имущество во временное пользование (или же владение и пользование). Отметим, что сдать что-либо в наем может только собственник этого объекта.
Договор об аренде предприятия является самым многопунктным. Во временное пользование передается не только имущественная структура, необходимая для осуществления арендатором предпринимательской деятельности, но и следующее:
- Здания.
- Сооружения.
- Оборудование.
- Земельные участки.
- Запасы материалов, сырья и топлива.
- Иные оборотные средства.
- Правомочия на пользование водными ресурсами, землей, природными богатствами, сооружениями, зданиями, имущественными объектами, связанными с данным предприятием.
- Право на обозначение, индивидуализирующее деятельность данного завода или комбината.
- Уступка прав требования, перевод долгов, которые относятся к объекту-предприятию.
Особенности договора здесь можно выделить следующие:
- Заключается только в письменной форме.
- Становится действительным после государственной регистрации.
- Передача собственности проходит только по передаточному акту.
- Кредиторы предприятия должны быть уведомлены о факте аренды.
- Если кредитор не сообщил в письменном виде о своем согласии на переводы долга, то в течение 3 месяцев после заключения договора аренды он правомочен потребовать досрочного исполнения обязательств или их прекращения.
- Если кредитора не уведомили о передаче предприятия, то в продолжение 1 года с этого события он может предъявить судебный иск для удовлетворения своих вышеизложенных требований.
- Арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность по долгам, которые были переданы без согласия кредитора.
Элементы договора аренды
В различных видах договоров аренды любого имущества целесообразно включать следующие разделы:
1. Предмет договора. Стороны достаточно подробно описывают предмет конкретного договора аренды, перечисляют все его составные части и документы. Например, если это договор аренды предприятия, то должны быть перечислены все производственные и бытовые постройки, благоустройство территории, имеющееся оборудование и другое.
2. Права и обязанности сторон.
Арендодатель имеет право:
- Контролировать использование арендатором арендованного имущества по назначению.
- Не продолжать арендные отношения в случае, если арендатор не согласен на изменение существенных условий данного договора.
- Расторгнуть договор в случае, если арендатор несвоевременно перечисляет арендную плату более чем два месяца подряд.
Арендодатель обязан:
- предоставить имущество в установленный срок и в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и предназначению имущества;
- предупредить арендатора о имеющихся правах третьих лиц на имущество, которое сдается в аренду;
- если иное не установлено договором, производить за свой счет капитальный ремонт;
- производить компенсацию стоимости неотделимых улучшений, которые произведены арендатором за свой счет с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.
Арендатор имеет право:
- Производить необходимые действия для наиболее эффективного использования имущества с письменного согласия арендодателя.
- Предлагать заключение нового договора на аренду имущества.
- Пользоваться преимуществом при заключении договора аренды в сравнении с третьими лицами.
К обязанностям арендатора относятся:
- использовать арендуемое имущество в соответствии с договором аренды или с назначением имущества;
- вовремя вносить арендную плату за использование имущества.
3. Порядок передачи имущества. Арендованное имущество передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи, в котором достаточно полно описывается передаваемое имущество. В акте обязательно должно быть указано техническое состояние передаваемого оборудования и другого имущества, имеющиеся повреждения и другие недостатки.
4. Арендная плата. Важным элементом договора аренды является арендная плата. Она должна своевременно вноситься арендатором за пользование имуществом. Сроки, порядок и условия внесения арендной платы определяются в договоре аренды. Если же они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, которые применяются в случаях аренды подобного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата может быть установлена за все взятое в аренду имущество или отдельно по каждому предмету в виде:
- определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей;
- установленной доли продукции, плодов или доходов, которые получены в процессе использования арендуемого имущества;
- определенных услуг, которые предоставляются арендатором;
- передачи арендатором обусловленной в договоре вещи в собственность арендодателю;
- затрат арендатора по улучшению арендованного имущества.
Стороны имеют право предусмотреть в договоре аренды сочетание данных форм арендной платы или другие ее формы. Размер арендной платы по соглашению сторон может быть изменен в предусмотренные договором сроки, но не чаще, чем раз в год.
6. Ответственность сторон. Данный раздел договора аренды предусматривает ответственность сторон в случае неполного выполнения условий договора, несвоевременной уплаты ежемесячной арендной платы и т. д. За нарушение сроков внесения арендной платы и просрочку возврата имущества предусмотрено начисление пени.
7. Изменение и расторжение договора. Основаниями для прекращения договора аренды являются:
- исполнение договора:
- ликвидация юридического лица в тех случаях, когда оно является арендатором или арендодателем. Однако смерть гражданина, являющегося участником договора аренды, действие договора не прекращает: его права и обязанности перейдут к наследникам;
- соглашение обеих сторон о расторжении договора;
- исковое требование в суд одной из сторон (суд может досрочно расторгнуть договор аренды при существенном нарушении условий договора другой стороной).
8. Прочие условия. Этот элемент договора аренды содержит порядок перемены лиц в обязательствах, которые могут возникнуть на основании договора, которое допускается только после письменного предварительного согласования сторонами предполагаемой перемены.
9. Наименование и местонахождение сторон.
Особенности договора аренды движимого имущества
К числу особенностей договора аренды движимого имущества относятся:
- Договор аренды движимого имущества, заключаемый более чем на год, а в случаях, если одна из сторон — юридическое лицо, независимо от срока, обязательно заключается в письменной форме (статья 609 ГК РФ).
- В соответствии с соглашением сторон размер арендной платы на продолжении всего срока действия договора может изменяться неоднократно.
- В договоре аренды имущества необходимо обязательно указать информацию, которая позволит конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
- При заключении договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в любое время, но при условии, что предупредит другую сторону об отказе не позже, чем за один месяц.
Условия договора аренды
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.
При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.
При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Виды договора аренды движимого имущества
Первым типом договора аренды движимого имущества, приходящим на ум, является прокат. По договору проката наниматель так же получает в пользование имущество. Однако прокат имеет несколько отличительных характеристик, по которым его можно распознать. Итак, характерными чертами договора проката являются следующие:
- наймодатель осуществляет сдачу имущества в найм на постоянной основе как предприниматель;
- объект аренды – движимое имущество;
- имущество, полученное в найм, используется в потребительских целях (если иное не предусмотрено договором).
Прокат является договором публичным и заключается в письменной форме. Также его характерной особенностью является срок. Законодательством установлен максимальный срок в 1 год для такого типа договоров. В случае если наниматель желает разорвать сделку, он должен уведомить об это в письменной форме наймодателя за 10 дней.
Договор аренды (фрахтования) транспортного средства достаточно часто путают с договором проката (в силу практической распространённости последнего). По договору фрахтования в найм передаётся транспортное средство. При этом стороны могут согласовать между собой, будет ли арендодатель оказывать услуги по транспортировке и техническому обслуживанию. Таким образом, можно выделить два подвида договора фрахтования:
- договор аренды транспортного средства с экипажем;
- договор аренды транспортного средства без экипажа.
Форма такого договора – простая письменная. К договору фрахтования транспортного средства не применяются некоторые положения, установленные для общего договора аренды. Так, не может быть возобновлён на неопределённый срок договор фрахтования в случае, если стороны не прописали конкретный срок договора. Кроме того, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок или выкуп арендованного имущества. В целом закон устанавливает принцип свободы договора, позволяющий сторонам самостоятельно детерминировать его условия.
Договор финансового найма (лизинга) также стоит особняком от остальных договоров аренды. По договору лизинга наниматель (лизингополучатель) принимает в пользование имущество и обязуется вносить за пользование им арендодателю (лизингодателю) лизинговые платежи. После внесения всех лизинговых платежей наниматель получает право собственности на арендуемое имущество.
Договор лизинга достаточно часто путают ещё с одним типом сделки – договором аренды с правом выкупа. Разнятся эти договора объемом полномочий арендодателя и арендатора. Кроме того, в отношениях между сторонами лизинга также есть третий субъект – продавец. Продавцом является лицо, продающее арендодателю предмет лизинга.