Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Где и как купить квартиру в рассрочку в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформляется рассрочка, как ДДУ, с указанием графика платежей и ответственностью сторон. Покупателю не нужно собирать справки с работы и другие документы, подтверждающие его платежеспособность, проходить проверку банка. Клиент должен иметь при себе только паспорт и денежные средства на оплату первого взноса, отмечает Сергей Кузьмичев.
Оформляется рассрочка, как ДДУ, с указанием графика платежей и ответственностью сторон. Покупателю не нужно собирать справки с работы и другие документы, подтверждающие его платежеспособность, проходить проверку банка. Клиент должен иметь при себе только паспорт и денежные средства на оплату первого взноса, отмечает Сергей Кузьмичев.
Несмотря на кажущуюся простоту сделки, покупателю следует внимательно знакомиться с условиями договора. Обычно за задержку платежей по рассрочке накладываются штрафы. Кроме того, компания-застройщик также может расторгнуть заключенный договор, если покупатель перестал платить. И таким образом человек остается и без ранее выплаченных денег, и без квартиры.
Страховки в отличие от ипотеки при рассрочке нет, рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Но есть и хорошая новость: при краткосрочной рассрочке санкций за неплатежеспособность стараются не применять. Это ничего не дает застройщику. Как правило, сразу предлагается программа, которая минимизирует риски неоплаты сделки, объясняет Ирина Доброхотова.
Чем рассрочка невыгодна покупателю?
Фактически покупатель должен выплатить застройщику стоимость квартиры за максимальные 2 года, в связи с чем размер ежемесячных платежей значительно превышает платежи по ипотеке.
«Если взять в ипотеку квартиру за 13 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 25 лет по ставке 6–7%, ежемесячный платеж составит в среднем 65–70 тыс. рублей. Если взять эту же квартиру в рассрочку на 2 года с таким же первоначальным взносом, ежемесячный платеж составит около 417 тыс. рублей», — комментирует Роман Соколов.
Кроме того, поскольку застройщику выгодно получение полной стоимости «здесь и сейчас», при покупке со 100% оплатой либо по ипотеке клиент может получить дисконт в пределах 2–7%. В случае рассрочки скидки, как правило, не предоставляются.
Уcловия предоставления
В случаях, когда для полной оплаты приобретаемой квартиры не хватает объема денежных средств, строительные и девелоперские компании предоставляют возможность частичного погашения суммы задолженности. В этом случае процентной ставки может и не быть – это касается квартир, за которые будущие владельцы внесли 70% стоимости и выше.
При взносе в 50% или даже 30, начисляемые на остаток проценты составят 1,5 ежемесячно, многие компании предоставляют возможность пользоваться беспроцентной рассрочкой до окончания строительства или даже до момента заселения.
Если сравнивать с ипотечным кредитованием, форма выплаты стоимости жилья несколькими траншами определенно выгоднее:
- Меньший срок (до 5-10 лет – максимально)
- Возможность избежать переплаты
- Лояльность к клиентам в случае небольшой просрочки
Основные условия покупки квартиры в рассрочку
Правила приобретения жилья с оплатой равными частями:
- Новостройка находится на стадии строительства или уже готовая, введенная в эксплуатацию;
- Рассрочку предоставляют бесплатно или под небольшие проценты — 2-3% в год;
- Первый взнос в среднем составляет до 50%, некоторые компании предоставляют рассрочку без первоначального взноса, но это редкость;
- За период 1-3 года застройщик успевает закончить строительство объекта и сдать его в эксплуатацию. За это время покупатели редко успевают погасить рассрочку и выплачивают стоимость жилья в среднем в течение 5 лет.
Рассрочка или ипотека – что выгоднее покупателю?
Эксперты отмечают, что по размеру платежей и размеру первоначального взноса рассрочка от застройщика, даже предоставленная на самых выгодных условиях, не может сравниться с ипотекой. Зато в случае с беспроцентной рассрочкой клиент может избежать переплаты, которая неизбежно будет при оформлении ипотеки.
Поэтому если у покупателя уже есть достаточно большая сумма на покупку жилья, и он готов вносить остаток достаточно крупными платежами, выгодной будет даже рассрочка под проценты, поскольку ставка все же ниже, чем в случае с ипотекой.
К примеру, при оформлении кредита от Сбербанка сроком на один год на приобретение квартиры стоимостью 5 миллионов рублей по ставке 7,4% (по программе субсидирования, с учетом сервиса электронной регистрации и первоначальным платежом 20%) переплата по процентам составит 162 141 рубль. При этом каждый месяц необходимо выплачивать 346 845 рублей.
Рассрочка подойдет покупателям, которые смогут каждый месяц выплачивать достаточно большую сумму. Кроме того, при рассрочке можно избежать волокиты с документами – справок, подтверждающих трудоустройство и доходы, не потребуется.
Евгения Акимова говорит, что для предоставления отсрочки или рассрочки достаточно показать паспорт. Поэтому такие варианты отлично подойдут, скажем, иностранцам, у которых возникают сложности при кредитовании в России, отмечает эксперт.
Рассрочка является неплохой альтернативой ипотеке, если по каким-то причинам покупатель не может оформить кредит. Банки могут отклонить заявку на ипотеку, если у заемщика, например, мало трудового стажа. Рассрочка также популярна при продаже вторичных квартир, когда человек может сразу заплатить основную часть стоимости, а остаток планирует внести после продажи старого жилья в течение нескольких месяцев.
Рассрочка с точки зрения девелопера: больше покупателей, но выше риски
Застройщику же в целом выгоднее, когда покупатели – ипотечники, чем когда они пользуются рассрочкой. Причина в том, что при ипотеке застройщик сразу получает полную стоимость квартиры, а при рассрочке это происходит через несколько месяцев.
Как поясняет Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость», именно поэтому некоторые девелоперы берут проценты – они компенсируют отсрочку получения средств от покупателя.
Однако эксперты подчеркивают, что благодаря рассрочке застройщики расширяют круг потенциальных покупателей. Инструмент помогает привлечь, например, граждан, которым отказали в ипотеке или у которых проблемы с документами.
Если сравнивать с субсидированной ипотекой, когда девелопер компенсирует банку некий процент, при рассрочке компания не несет затрат, но рискует не получить от клиента полную стоимость квартиры. При этом застройщик не может застраховать себя на случай, если покупатель не выплатит долг по рассрочке.
Что значит купить квартиру в рассрочку?
Все точно так же, как и с приобретением любой техники / мебели. Вы оформляете договор и вносите часть суммы сразу. Остальные 30%, 40%, 50% или больше «раскидываются» на 2-3 года.
Средства для погашения задолженности вы вносите не в банк, а непосредственно продавцу (будь то застройщик на первичном рынке или физлицо на вторичном).
Семья Ивановых решила приобрести недвижимость от застройщика. Стоимость однокомнатной квартиры составила 1 500 000 российских рублей. Застройщик указал, что 30% нужно внести сразу (т.е.
при оформлении договора купли-продажи). Оставшиеся 70% компания готова рассрочить на 24 месяца (2 года).
Это значит, что Ивановы должны будут выплачивать застройщику по 41 667 рублей в месяц (1 000 000 задолженности / 24 месяца = 41 667 рублей в месяц).
Выгода в том, что отсутствуют проценты и дополнительные платежи (как правило). Но при заключении договора нужно быть осторожными.
Что нужно учесть при оформлении рассрочки
Если говорить о столице, то следует заранее изучить все условия покупки квартиры в рассрочку в Москве. В частности следует оговорить с застройщиком период рассрочки, ее сумму, а также размер ежемесячных выплат. Перед же подписанием самого договора следует убедиться в репутации строительной компании.
А также заранее следует иметь представление о том, какие документы будут переданы покупателю после завершения платежей и ввода дома в эксплуатацию. На этот аспект также нужно обратить во внимание, поскольку придётся регистрировать право собственности на квартиру.
Подчеркнем еще раз, что отдельное внимание стоит уделить санкциям. Ведь в жизни случается всякое и может возникнуть проблема со своевременностью платежей. Поэтому нужно заранее иметь представление о последствиях просрочки.
Стоит регулярно контролировать ход строительства дома. И если будет ясно, что застройщик нарушает сроки, то следует приступить к мерам правового характера (направление претензии, подача иска, жалобы в государственные структуры). При этом обращение или иск может поступить сразу от нескольких будущих жильцов.
Что предложат девелоперы: рассрочка под проценты и без, срок – до окончания строительства. Но все индивидуально
Условия предоставления рассрочки девелоперы сильно пересмотрели в последние годы. Еще в 2016 году, на фоне снижения ипотечных ставок, застройщики стали заменять процентную с небольшим первоначальным взносом (порядка 30%) рассрочку на беспроцентную, но с первоначальным взносом не менее 50-60%, вспоминает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. «Собственные гарантии застройщика в этом случае возрастали. Интересно и то, что в ряде случаев застройщики размер первоначального взноса привязывали к цене квартиры. Например, при покупке в рассрочку однокомнатной квартиры нужно выплатить сразу 50% ее стоимости, двухкомнатной – 40% стоимости, трехкомнатной – 30%. Таким образом, в абсолютных величинах размер первоначального взноса был почти равен», — говорит эксперт.
Как уже было сказано выше, в подавляющем большинстве ЖК массового сегмента рассрочка сегодня предоставляется беспроцентно, то есть фактически покупатель не переплачивает за приобретенный объект.
Беспроцентная рассрочка действует, к примеру, в проектах ГК «А101». Чем больше первоначальный взнос, тем на более длительный период девелопер готов «растянуть» оставшиеся платежи: на 6 месяцев при первоначальном взносе в 20% или на 12 месяцев при первом взносе в 50%. Есть в проектах «А101» и рассрочка под проценты – 10% годовых (в этом случае и срок рассрочки увеличивается до 1,5 года при первом взносе в 20%).
По словам руководителя управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрия Цветова, в 2015 году вариантов рассрочки было меньше, а ставки по процентной рассрочке – выше (за три года они снизились с 15% до 10%).
Сегодня процентная рассрочка на рынке осталась только в двух вариантах, говорит Наталья Шаталина из «МИЭЛЬ-Недвижимость». Первый – это краткосрочная под небольшой процент, порядка 2-3% годовых. Так как ставки являются крайне низкими, то не конкурируют с ипотечным кредитом. Второй вариант – процентная рассрочка до 12 месяцев либо до срока госкомиссии в ряде случаев. Процент при этом максимально приближен к ипотечным условиям на рынке. «В этом случае покупатель получает довольно выгодный процент, но без недостатков, свойственных ипотеке, то есть нет оплаты комиссий, временных затрат на сбор документов и пр.», — отмечает Наталья Шаталина.
Срок, на который застройщики готовы предоставить рассрочку под проценты, как и в случае беспроцентной рассрочки, в подавляющем большинстве ограничен датой передачи покупателю квартиры по акту приёма-передачи, указанной в ДДУ. То есть 100% стоимости квартиры должно быть выплачено до подписания акта приема-передачи квартиры, потому что этот акт является подтверждением выполнения всех обязательств застройщика перед покупателем квартиры по договору долевого участия, объясняют в Capital Group. После этого покупатель может начать оформлять квартиру в собственность, направив соответствующие документы в Росреестр. Таким образом, по подсчетам «ИНКОМ-Недвижимости», при покупке жилья на старте строительства клиент может рассчитывать максимум на 24-26 месяцев рассрочки.
В дорогих сегментах девелоперы готовы и на более длительную рассрочку – под проценты и нет. Но пока покупатель не внесет последний платеж, квартира будет находиться в собственности застройщика. «Например, в квартале «Символ» покупатель может взять рассрочку сроком до 5 лет, и ставки при этом достаточно комфортны – от 4%. Длительная рассрочка зарекомендовала себя как эффективный инструмент продаж в бизнес-классе, и сегодня по некоторым проектам выдача ключей состоится раньше окончания выплат», — объяснили в «Дон-Строй Инвесте».
Преимущества перед ипотекой
Купить квартиру в новостройке выгоднее в рассрочку, чем в кредит. Это объясняется более низкой процентной ставкой в районе 3-10% годовых или ее полным отсутствием. Рассрочка предусматривает, что финансовую нагрузку, как и риски, устанавливает девелопер, а не банк. Таким образом, процент не имеет связи с ключевой ставкой Центробанка и может оказаться крайне выгодным для покупателя.
Вторым отличием девелоперской рассрочки от банковской ипотеки является малый срок действия соглашения — от 3 до 36 месяцев. Это большой плюс для тех, кто не хочет обременять себя долгосрочным займом. Также оплата частями подразумевает возможность досрочного погашения всей суммы долга, в то время как некоторые ипотечные программы лишены такой возможности.
Что значит купить квартиру в рассрочку?
Все точно так же, как и с приобретением любой техники / мебели. Вы оформляете договор и вносите часть суммы сразу. Остальные 30%, 40%, 50% или больше «раскидываются» на 2-3 года.
Средства для погашения задолженности вы вносите не в банк, а непосредственно продавцу (будь то застройщик на первичном рынке или физлицо на вторичном).
Семья Ивановых решила приобрести недвижимость от застройщика. Стоимость однокомнатной квартиры составила 1 500 000 российских рублей. Застройщик указал, что 30% нужно внести сразу (т.е. при оформлении договора купли-продажи). Оставшиеся 70% компания готова рассрочить на 24 месяца (2 года). Это значит, что Ивановы должны будут выплачивать застройщику по 41 667 рублей в месяц (1 000 000 задолженности / 24 месяца = 41 667 рублей в месяц).
Выгода в том, что отсутствуют проценты и дополнительные платежи (как правило). Но при заключении договора нужно быть осторожными.
Варианты договоров приобретения квартиры в рассрочку
Существует два варианта покупки жилья с отсроченным платежом:
- Квартира в рассрочку от застройщика по договору долевого участия. Такой вариант часто предлагают строительные компании на разных стадиях строительства объекта. Наиболее выгодно купить квартиру в рассрочку в здании, которое уже возведено и находится на этапе завершения. Обычно ДДУ заключается на срок до 3 лет, в течение которого застройщик успевает сдать здание в эксплуатацию, а покупатель – полностью рассчитаться за жилье в новостройке.
- Вторичное жилье в рассрочку по договору купли-продажи с отсрочкой платежа. Купить квартиру в рассрочку можно не только у компании-застройщика, но и у частного лица, продающего собственную недвижимость. При таком оформлении рассрочки в договоре купли-продажи фиксируется обременение на квартиру. Это означает, что покупатель имеет право пользования и проживания в квартире, но не может ее продать до полного погашения долга.
Особенности рассрочки на готовое жилье
Реально или нет получить рассрочку при покупке квартиры на вторичном рынке? Если предложениями от застройщиков никого не удивить, объявления о рассрочке на вторичку Москвы и других крупных городов встречаются очень редко. Это объясняется спецификой продаж: квартиры в готовом доме продают их владельцы, физические лица. И ждать денег никто из них не хочет. Продавцы предпочтут снизить цену, но гарантированно получить деньги сразу, чем давать отсрочку на несколько месяцев.
Такая позиция объясняется экономической ситуацией и высокими рисками на рынке жилья:
- за период рассрочки курсы валют могут демонстрировать разное поведение, есть риск обесценивания рубля к моменту полного расчета;
- законодательство имеет недостатки, чем пользуются мошенники, оформляя договоры на вторичку в рассрочку. И хотя Гражданский Кодекс считает подобные сделки правомерными, риск покупателя здесь больше, чем при покупке квартиры от застройщика.
Перечислим основные преимущества:
- фиксированная цена квадратного метра при расчете первого взноса;
- зафиксирована цена 1 м2 в течение первого года выплат или при уплате от 50% стоимости;
- чтобы купить квартиру в новостройке в рассрочку, не требуется поручительство, не нужно доказывать платежеспособность;
- штраф при просрочке применяются редко;
- отсутствие переплаты либо она минимальна;
- доступность всем клиентам, включая лиц с подпорченной кредитной историей;
- отсутствуют дополнительные затраты по страхованию титула, жизни клиента и рисков;
- чтобы купить квартиру без первоначального взноса в рассрочку, не нужен залог;
- при финансовых трудностях у покупателя возможен возврат всех платежей;
- лояльность, скидки при погашении раньше срока;
- допускается заселение в период проведения расчетов.
Как продать квартиру, купленную в рассрочку
Жилье до сдачи не является объектом недвижимости. Продажа квартиры купленной в рассрочку, осуществляется посредством оформления договора уступки прав покупателю. Согласно сделке инвестор обменивает на денежные средства свои права на жилье, имеющиеся перед застройщиком. Права и обязанности относительно этой квартиры полностью переходят к покупателю.
Важно! По уступке продажа доли квартиры в рассрочку допускается на любом этапе строительных работ только до оформления акта приема-передачи. Данное право регламентировано 214-ФЗ. После получения прав собственности жилье подлежит реализации только по сделке купли-продажи.
Для продажи квартиры с рассрочкой платежа инвестор вправе обратиться к риелтору. Застройщик со своей стороны проверяет подлинность документов, согласует право уступки и вносит покупателя в реестр продаж. При оформлении уступки покупатель должен убедиться, что за данной квартирой не числятся долги, недоплаченные суммы, которые в будущем могут стать причиной конфликта с застройщиком. Следует помнить, что по уступке все долги по объекту от инвестора переходят к покупателю.