Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверительное управление недвижимостью: все, что нужно знать об услуге». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Траст (trust) представляет собой совершенно особую по структуре организацию, используемую для доверительного управления собственностью преимущественно в странах англо-американского права и на территориях, подпадающих под соответствующие юрисдикции. Траст отделяет формально-юридическое владение собственностью от тех плодов, какие подобная собственность обычно приносит основателям. Организационно траст представляет собой соглашение между лицом, вносящим собственность, — основателем (settlor) или дарителем (grantor), и лицом, принимающим собственность во владение, — попечителем (trustee). Условия соглашения регулируются договором передачи в доверительное управление (trust agreement) либо актом учреждения доверительной собственности (deed of trust). Целью учреждения доверительной собственности обычно служит особый порядок ее использования, извлечения прибыли и предоставления благ лицам, поименованным в договоре передачи, т.е. бенефициарам траста.
§ 1. Европейские континентальные формы трастов
После Первой мировой войны, следуя тогдашнему духу политической реорганизации Европы, банковские сообщества Швейцарии и Лихтенштейна решили воспользоваться экономически многообещающей и общественно востребованной идеей превращения своих стран в безопасные гавани для безымянных капиталов. В конце 20-х годов прошлого века в законодательство Лихтенштейна была принята норма, разрешившая создавать три новых вида предприятий: анштальт (Anstalt, или Учреждение), штифтунг (Stiftung, или Фамильный фонд) и регулируемый нормами общего права траст.
Из трех вышеназванных предприятий более всего общего у анштальта и штифтунга. Эти два вида предприятий используются и в странах с действующим гражданским кодексом в качестве способа анонимного сохранения собственности. Не раскрывая имени истинного владельца, эти предприятия обеспечивают гибкость управления лицу, являющемуся номинальным владельцем собственности. Анштальт и штифтунг как особые формы траста существуют исключительно на территории Лихтенштейна. Соответственно, соглашение о доверительном управлении собственностью, оформленное в виде анштальта или штифтунга, может не считаться обязательным к исполнению в тех странах, где названные формы предприятий не признаны юридически. Подобное непризнание не раз на практике приводило к тому, что означенные формы предприятий ставились в самые невыгодные в налоговом отношении условия. Кроме всего, поскольку управление анштальтом или штифтунгом возможно только на территории Лихтенштейна, весьма тяжело внести какие-либо изменения в уставные документы этих предприятий после смерти их основателей и, следовательно, трудно управлять операционными издержками таких предприятий после смерти их основателей. Достоинства анштальта и штифтунга в полной мере проявляются тогда, когда их основатели, обычно лица, находящиеся под юрисдикцией, отличной от Лихтенштейна, отходят в мир иной. В большинстве стран с действующим гражданским кодексом после смерти собственника вводится в действие стандартная схема, по которой раз и навсегда решается вопрос о дальнейшей судьбе имущества умершего. Подобный правовой принцип называют еще принудительным наследованием (forced heirship), поскольку государство, а не собственник во многом решает дальнейшую судьбу оставшегося имущества. Действительно, гибкость анштальта и штифтунга проявляется в тот момент, когда собственник назначает друга, а не супруга попечителем своего имущества, помещенного в какое-либо из вышеназванных предприятий. Вопрос, таким образом, сводится к тому, применяет ли страна нахождения собственности (какой может быть и страна, где непосредственно был зарегистрирован анштальт или штифтунг) закон, по которому были созданы названные предприятия, либо она применяет законы страны постоянного пребывания (домицилия) умершего собственника. Например, швейцарские суды обычно применяют к иностранцам законы домицилия, оставляя имущество, помещенное в анштальт или штифтунг, в неопределенном положении, что противоречит принципу принудительного наследования. Подобный подход порождает также неоднозначность принципов управления самими предприятиями, такими как анштальт или штифтунг. Так, например, если в рамках анштальта или штифтунга имущество передается в доверительное пользование племяннику, но не сыну, то для бенефициара, резидента Англии, где действуют нормы общего права, будут применены пункты учредительных документов анштальта или штифтунга, а для бенефициара, резидента Италии, — нормы гражданского права, т.е. принудительного наследования. В соответствии со ст. 931 Закона о компаниях Лихтенштейна (Das Personen und Gesellschaftsrecht, Art. 931) , принятого в 1926 г., лихтенштейнским трастам для разрешения споров между бенефициарами и третьими лицами разрешено привлекать к использованию законы иных стран. Подобные споры решаются в порядке принудительного арбитража и не подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции. Для лихтенштейнского траста не будет сверхъестественным разрешать спор между участниками, например, согласно действующим нормам законодательства США. Если учесть, что трасты в США регулируются штатным, а не федеральным законодательством, решение спора может оказаться непростой задачей.
См., например: www.recht.li/sys/1926004.html или комментарии к редакции 1999 г. на www.pgr.li.
Касаясь европейских континентальных форм доверительного управления имуществом, следует также упомянуть о таком важном документе, как швейцарская доверенность. В Швейцарии действие доверенности часто длится и после смерти доверителя, поэтому многие собственники рассматривают такие доверенности как средства недорогого и удобного управления активами, в том числе после своего ухода из жизни. К сожалению, швейцарские доверенности имеют один существенный недостаток: они содержат инструкции банку по переводу собственности, но не могут присвоить титул собственности новому владельцу. Как следствие — швейцарская доверенность не в состоянии уберечь собственность от принудительного наследования по требованию истца и в соответствии с законами домицилия усопшего. Известны случаи, когда швейцарские банки были принуждены заплатить как лицу, указанному в доверенности, так и истцу в соответствии с процедурой принудительного наследования. В результате на практике большинство банков, поставленных перед необходимостью удовлетворять требованиям принудительного наследования, нарушая тем самым инструкции, записанные в доверенности, предпочитают удерживать собственность у себя до окончательного решения спора в суде.
Доверительное управление капиталом в Швейцарии
Швейцария является финансовым центром для ведущих компаний по управлению активами и международных инвесторов, интернет-миллиардеров и семейных офисов. Эта страна, где практически каждый швейцарский банк готов предложить качественные услуги по управлению капиталом. Стоимость услуги по доверительному управлению в Швейцарии составляет 1%-1,5% от общей суммы управления активов.
Для получения прибыли швейцарские банки предлагают инвесторам открыть индивидуальный инвестиционный счет (ИИС). Индивидуальный инвестиционный счет в Швейцарии предусматривает персональное управление денежными средствами на основании предварительно подписанного договора о сотрудничестве.
Согласно договору ДУ управляющий по финансам имеет право проводить операции по покупке/продаже ценных бумаг без получения предварительного согласия инвестора, если такие операции соответствуют целям клиента. Приобретенные активы в виде ценных бумаг являются 100% собственностью клиента.
Используя персональную стратегию по высокоточным облигациям, инвестор может получить прибыль в 10% годовых. Контроль по Договору доверительного управления выполняется при помощи банковской выписки, с четкой разбивкой дебетовых и кредитовых операций.
Управление богатством может оказаться чрезвычайно сложным для состоятельных лиц, ведь ежедневно, им приходится уделять особое внимание бизнесу, управлению недвижимостью, активам, поддержанию партнерских отношений, встречам и т.п.
Поэтому многие инвесторы используют услугу доверительного управления капиталом, которая способна предложить:
- комплексное планирование
- стратегические инвестиции
- частный банкинг
- контроль активов
Нюансы по выбору компании
При выборе компании, оказывающей услуги по доверительному управлению, помните, что вы это делаете для экономии своих сил, времени и для получения прибыли. Ваш будущий партнёр должен:
1. Быть с опытом в сфере и дорожить своей репутацией. Крупные компании, давно занимающие нишу управления коммерческими объектами, имеют свою клиентскую базу и заботятся о каждом объекте недвижимости, как о своём.
2. Попробуйте узнать у клиентов, работающих с данным агентством, о их впечатлениях о работе доверительного управляющего.
3. Не торопитесь. Всегда взвесьте все «за» и «против», досконально изучите шаблон договора и держите в голове мысль, что данная компания будет управлять вашим имуществом, а от этого зависит финансовое благосостояние.
Тандем с профессионалами в области управления недвижимостью будет пополнять ваш бюджет долгие годы.
Что следует учитывать, выбирая объект для покупки
Если 2019 год ознаменуется для вас покупкой зарубежной недвижимости, не забудьте, что успешной сделку можно считать не только в том случае, когда вам подвернется нечто по хорошей цене. В большинстве случаев значение имеет и сам объект. Прежде чем остановить свой выбор на чем-либо, примите во внимание следующие характеристики:
- место расположения дома или квартиры. В крупных городах Германии очень сложно приобрести невостребованное жилье. Чем бы вы ни решили обзавестись в таких городах как Берлин или Мюнхен, вы всегда сможете это жилье сдать. Чего не скажешь о сельской местности.
- качество постройки. Несмотря на то, что все в этой стране так хорошо, вероятность попасть на ветхий или некачественный объект очень высока. Это означает, что вам предстоит разузнать все о вашей покупк: дата строительства, по возможности сведения об используемых материалах, инфраструктура дома, фасад и прочие технические характеристики. Особое внимание уделите крыше, отоплению, стенам. Уточните, как давно проводились последние ремонтные работы, какие переделки были осуществлены после строительства. Возможно, были затронуты несущие стены или утеплен пол;
- соответствие запрашиваемой стоимости рынку в данном регионе. Очень часто она бывает завышенной, что является личной прихотью прежних владельцев;
- внимательно изучите заключения собраний собственников помещения. Порой они могут содержать в себе очень полезную информацию;
- проанализируйте коммунальные платежи. Имеет значение, насколько регулярно они вносились, не оплачивались ли они по завышенному тарифу. Если такой факт имел место, нужно выяснить, почему. Может оказаться, что предыдущие собственники находятся на стадии судебного разбирательства по данному вопросу;
- уточнить, сколько человек владеет жильем на момент продажи.
Как заключить договор доверительного управления
Доверительное управление, позволяет собственнику квартиры избежать таких затратных по времени моментов, как подготовка жилья к заселению, поиск жильцов и последующее решение с ними бытовых вопросов, а также урегулирование споров и конфликтов, особенно связанных с задержкой арендной платы.
С определенными опасениями приходится столкнуться собственнику, принимая решение сдавать ли квартиру в аренду. Первое связано с сохранностью мебели и самой квартиры и второе – со своевременностью арендных выплат. И на другой чаше весов стоит тот факт, что квартира даже пустая нуждается присмотре и постоянных выплатах ЖКХ.
Рассуждая об услугах гарантированной аренды, не стоит забывать, что – помимо собственника и управляющей компании – здесь есть и третья сторона: те, кому и будут сдаваться все эти замечательные апартаменты. А арендаторы, как известно, часто отличаются наплевательским отношением к получаемой собственности (не свое – не жалко).
Допустим, от бабушки вам досталась квартира в другом городе, например в Саранске. Вы хотите её сдавать. Но у вас нет времени туда ездить, искать жильцов, подписывать договор, контролировать оплату ЖКУ. Вы можете поручить это доверительному управляющему за небольшую (или большую — как условитесь) плату.
В общем, подводит итог Евгений Лагутин, если управляющая компания надежная, ей можно доверить практически любую работу – вплоть до продажи вашей недвижимости.
В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов.
Если Вы действительно заинтересованы в максимальной доходности своих недвижимых активов при минимальных затратах времени и сил, то мы с радостью поможем Вам.
Что такое доверительное управление
Прийти на биржу и сразу купить ценные бумаги просто так нельзя. Любому инвестору нужен посредник — брокер. Именно он совершает сделки по указаниям клиента на фондовой бирже: после того как инвестор самостоятельно примет решения, какие ценные бумаги покупать и когда их продавать, брокер начинает действовать.
Но что делать тем, кто никогда не инвестировал или плохо разбирается в рынке? Обратиться к доверительному управляющему. Чаще всего в этой роли выступает банк или управляющая компания (УК), у которой обязательно должна быть лицензия Банка России на работу с частными инвесторами.
Вот как это работает: инвестор заключает договор с доверительным управляющим, а затем передает ему в распоряжение свои деньги или ценные бумаги. Клиенту нужно только примерно определиться, во что он хотел бы инвестировать, и периодически контролировать состояние своего инвестиционного портфеля. Сделки за него будет заключать УК: покупать и продавать активы, стремясь извлечь как можно больше прибыли для их владельца. Делать она это будет, разумеется, за вознаграждение.
В России больше половины инвесторов предпочитают составлять портфель самостоятельно. Всего треть участников рынка сотрудничает с доверительными управляющими. С основными правилами инвестиций для начинающих можно ознакомиться в статье.
Управление недвижимостью в Черногории в деталях
Мы с Вами обговариваем все значимые моменты, и договариваемся, что Вы даете нам свою недвижимость в управление. Договор может заключаться, как в устной, так и в письменной форме. Понимаете, все люди разные, кто-то хочет непременно заключить договор, кто-то его еще и с юристами станет его вычитывать, а кому-то он даром не нужен. Нас устроит любой формат договора, как устный, так и письменный.
А еще нам понадобится три комплекта ключей, один комплект хранится у нас, а два получают на руки приехавшие туристы.
Собственно говоря, после того, как мы получили от Вас ключи, можно начинать работу. В наши услуги входит подготовка недвижимости к приему туристов (организация уборки), встреча и проводы туристов, контроль оплаты, своевременная оплата счетов, проветривание недвижимости вне сезона, другая работа при необходимости.
Давайте разберем это детальнее:
- Основной поток туристов, как минимум, 90% приходит с двух сайтов, это букинг и airbnb. Соответственно, начать работу нужно с регистрации на одном из этих сайтов, или сразу же на обоих. Какой из них лучше советовать не буду, у каждого есть свои плюсы и минусы. Регистрацию можем выполнить мы или Вы. После регистрации нужно будет разместить Ваш объект недвижимости на этих сайтах. Таким образом, реклама началась, остается только ждать заказов, а они последуют достаточно быстро.
- Вскоре мы с Вами видим, что в недвижимость, которую Вы передали нам в управление, должен заехать первый клиент. Самое время отправить в апартаменты уборщицу. Работу уборщицы оплачивает владелец недвижимости. В некоторых сервисах бронирования проживания, например, на airbnb эту сумму можно добавить к счету, который оплачивает турист. Соответственно, уборка производится за счет туриста.
- У нас с Вами есть оплаченная резервация апартамента, который уже полностью готов к приему туристов. Что остается еще сделать? Правильно, в назначенное время одному из наших сотрудников нужно быть в апартаментах, встретить туристов, все показать, ответить на вопросы, оформить им белый картон, попрощаться и уехать.
- Далее нам с Вами нужно рассчитаться. Как Вы понимаете, услуга по управлению недвижимостью в Черногории платная, мы берем определенный процент за свою работу. Иногда Вы нам будете переводить нашу долю, иногда мы Вам будем переводить Вашу долю, иногда система бронирования сама будет переводить деньги нам и Вам. Все зависит от того, с какой системы бронирования пришел клиент и от того, какие настройки мы с Вами выставили.
- В день отъезда туристов, следует отправить в апартамент уборщицу, что бы она подготовила недвижимость к встрече следующего клиента. Скорей всего к этому моменту у нас с Вами уже будут резервации наперед.
Как видите, все достаточно просто. Но, возникает еще один вопрос, который мне задают регулярно. Как нас контролировать? Мы находимся в Черногории, Вы находитесь где-то в СНГ, скорей всего в России или на Украине, откуда Вы можете знать, сколько людей мы поселили, когда и какие оплаты приняли? На самом деле, вопрос с контролем решается очень просто, с помощью тех же систем бронирования, о которых я уже говорил выше. Конкретика зависит от используемой системы, к примеру, у airbnb можно добавить несколько хозяев недвижимости, каждый из которых будет видеть всю переписку с клиентами, все бронирования и осуществленные платежи. Как Вы понимаете, в такой ситуации, нечестная игра с нашей стороны полностью исключается.
Сравнительный анализ доверительного управления инвестиционными фондами и кредитными организациями
В России существует два вида коллективного инвестирования:
- паевые фонды (ПИФы);
- общие фоны банковского управления (ОФБУ).
Чем они отличаются?
Проведем небольшой анализ в таблице.
| Критерий | ПИФы | ОФБУ |
|---|---|---|
| Минимальный порог вложений | От 100 руб. | От нескольких тысяч рублей |
| Набор инструментов | Индивидуальная инвестиционная декларация | Стандартные и индивидуальные инвестиционные стратегии |
| Способ вложений | Покупка пая у УК или на бирже | Внесение средств на счет |
| Комиссии | От 1% (в зависимости от набора активов) | От 1% (в зависимости от стратегии и набора активов) |
| Подходит для начинающего инвестора | Да | Да, при условии применения стандартной стратегии |
| Охват рынка | Отечественный фондовый рынок | Российские и зарубежные активы |
Как оценить работу доверительного управляющего
Для оценки работы УК требуются некоторые знания об инструментах, в которые вы вкладываете свои деньги.
Так, если в портфель включены ETF, можно периодически проверять их доходность на сайтах фондовых бирж и сравнивать с доходностью вашего капитала. Разница не должна быть больше, чем размер комиссии.
Что касается активного управления – опять же, в качестве эталона выберите несколько ведущих индексов. Если вы инвестируете в отечественный рынок – можно ориентироваться на индекс МосБиржи. Индикаторами американского рынка являются S&P 500, NASDAQ, Dow Jones.
Другим важным показателем является состояние имущества УК – размере собственных средств, финансовых результатах в динамике. Эту информацию можно найти на официальном сайте УК, в разделе «Раскрытие информации».
Немаловажен и ваш личный опыт. Для комплексной оценки обращайте внимание на работу специалистов, а именно:
- регулярное и своевременное представление отчетов;
- оперативность и доступность обратной связи;
- частота технических сбоев и др.
АНАЛИЗ МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ
Собственнику недвижимости необходима крайняя осторожность при любых действиях. В случае передачи имущества в доверительное управление следует внимательно подойти к выбору управляющего, тщательно проверив его репутацию, опыт, условия, предлагаемые доверителям и др.
Рекомендуется избегать договорных отношений с лицами, обещающими очень высокую прибыль, поскольку повышение доходности влечет и возрастание рисков.
Мы готовы ответить на возникшие вопросы — задавайте их в комментариях
Источник: https://realtyinfo.online/7493-doveritelnoe-upravleniye-kvartiroi
После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:
- поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
- подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
- получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
- оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
- надзор за сохранностью вверенного имущества;
- оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
- страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
- разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
- другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.
Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.
Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.
Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:
- Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
- Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.
Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.
Для начала посмотрим на документальное оформление доверительного управления.
Если договор доверительного управления будет признан незаключенным или недействительным (к примеру, если не пройдена госрегистрация), то у компании могут возникнуть проблемы с учетом доходов и признанием расходов по такому договору в налоговом учете. Под угрозой могут оказаться и вычеты по НДС.
Передача недвижимого имущества в доверительное управление оформляется по аналогии с его продажейп. 2 ст. 1017 ГК РФ:
Без этого договор доверительного управления будет недействителенп. 3 ст. 1017 ГК РФ.
Кроме того, чтобы договор считался заключенным, в нем обязательно надо определитьст. 1016 ГК РФ:
- состав передаваемого имущества;
- наименование учредителя управления (или выгодоприобретателя);
- размер и форму вознаграждения управляющего.
Если доверительный управляющий выполняет свои обязанности безвозмездно, то такое положение также должно быть указано в договоре;
- срок действия договора (не более 5 лет)п. 2 ст. 1016 ГК РФ.
Свое имущество учредитель управления передает по акту приема-передачи. Если в здании есть имущество (например, мебель), то его также необходимо указать в акте (или можно составить отдельную опись такого имущества, которую приложить к акту).
Для денежных расчетов, связанных с доверительным управлением, надо открыть отдельный банковский счетп. 1 ст. 1018 ГК РФ.
Это делается с целью обособления имущества учредителя и управляющего. Например, в случае признания учредителя управления банкротом взыскание по долгам может быть обращено на его имущество, переданное в доверительное управлениеп. 2 ст. 1018 ГК РФ. А при отсутствии отдельного счета управляющему будет проблематично доказать, какие деньги его, а какие — учредителя.
Зарубежная недвижимость: способ приумножить деньги или неудачное вложение?
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Таким образом, договорные отношения у арендодателя с арендатором отсутствуют, поскольку договоры заключаются между агентом (доверительным управляющим) и арендатором. По условиям агентского договора или договора доверительного управления имуществом вся сумма дохода, полученная от использования имущества, передается собственнику имущества, а собственник имущества производит оплату агентского вознаграждения или вознаграждение доверительному управляющему.
Сравнивая договор доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения или комиссии), следует отметить отличия действий агента и доверительного управляющего, предопределенных соответствующими договорами.
Во-первых, при доверительном управлении происходит обособление имущества, передаваемого в доверительное управление, от иного имущества собственника и имущества доверительного управляющего.
Во-вторых, агент по договору может выступать от имени принципала (собственника), а по договору доверительного управления это исключено.
В-третьих, по агентскому договору агент может вступать в субагентские отношении, возложение обязанностей доверительного управляющего на третье лицо неприемлемо.
В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.
В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.
В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.
По договорам аренды, заключаемым между агентом (доверительным управляющим) и арендаторами, порядок налогообложения, оказания и оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг аналогичен указанному выше. Единственное отличие – все вопросы, связанные с налогообложением, в данном случае разрешает агент (доверительный управляющий), а не собственник имущества. Стороны агентского договора (договора доверительного управления имуществом) вправе предусмотреть, что предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг будет осуществлять также агент (доверительный управляющий).
Кроме того, в этом случае арендодатель (агент, доверительный управляющий), выступающий в качестве посредника, перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС. При этом арендатор вправе принять к вычету сумму налога на основании счета-фактуры, выставляемого агентом (доверительным управляющим), которые в данном случае выступают арендодателями.
Таким образом, основным отличием агентского договора (договора доверительного управления имуществом) от договора аренды является то, что все функции арендодателя передаются собственником имущества агенту (доверительному управляющему). Последний в свою очередь обязан в соответствии с условиями договора осуществлять заключение договоров аренды с арендаторами, контролировать получение арендной платы, оказывать (предоставлять) коммунальные и эксплуатационные услуги, производить капитальный ремонт помещений, передаваемых в аренду, при необходимости взыскивать задолженность по арендной плате с арендаторов.
Доход, полученный от деятельности агента (доверительного управляющего), за вычетом его вознаграждения передается собственнику имущества, который на основании отчета агента (доверительного управляющего) производит уплату налогов и сборов в бюджеты различных уровней РФ.
В настоящее время наиболее оптимальной и часто используемой схемой построения арендных отношений является передача имущества в аренду через агента на основании агентского договора, который предоставляет полномочия по управлению имуществом и обеспечению коммунальными и иными услугами. Собственник имущества в данном случае обязан оплачивать вознаграждение агенту и производить оплату налогов и сборов в бюджет и вправе контролировать деятельность агента.
Статья 1012 ГК РФ — Договор доверительного управления имуществом
1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
Плюсы доверительного управления очевидны: собственник получает стабильный доход от сдачи своего жилья в аренду и не участвует в решении каких бы то ни было бытовых и прочих проблем, связанных с жильём — эту ношу несёт агентство недвижимости согласно договору доверительного управления. Первоначально необходимость в предоставлении такого рода услуги возникла в крупных городах, когда при наличии одной или нескольких квартир собственнику было сложно их контролировать. Как правило, такими людьми выступают иностранные граждане или клиенты из других регионов Российской Федерации, а также лица, не имеющие времени или возможности на сдачу квартир самостоятельно, без помощи посредников. Также, всё большее количество собственников недвижимости в России сдают жильё в доверительное управление и уезжают в другие страны, например, по работе.
Должен был кристально прозрачен и понятен собственнику жилья. Во избежание проблем необходимо тщательно прописать в договоре все пункты, регулирующие права и обязательства обеих сторон сделки, в частности, каким именно образом будет сдаваться квартира (на длительный срок, на несколько месяцев, посуточно), и какое количество людей может проживать в ней одновременно.
Риэлторское агентство «Адресъ-недвижимость» может взять на себя все хлопоты и риски, связанные с извлечением дохода из сдаваемой в аренду недвижимости. При подписании договора доверительного управления агентство становится представителем интересов собственника квартиры. На практике это означает следующее:
- подбор клиента, отвечающего Вашим требованиям;
- составление и подписание договора, максимально подходящего под Ваши условия;
- оценка стоимости аренды;
- рекламная кампания квартиры;
- поиск нанимателя и показ квартиры;
- приём и передача квартиры нанимателю;
- контроль внесения нанимателем арендной платы своевременно и в полном объеме;
- контроль оплаты счетов за коммунальные услуги (квартплата, электроэнергия, домофон, вода, телефон, интернет);
- перечисление денежных средств собственнику квартиры;
- ведение и предоставление отчётов;
- регулярная проверка квартиры с целью предотвращения ущерба;
- контроль сохранности Вашего имущества;
- юридическое сопровождение договора.
Стоимость услуги доверительного управления в «Адресъ-недвижимость» составляет от 8% от стоимости ежемесячной оплаты квартиры и колеблется в зависимости от объёма предоставляемых услуг.
Хотите сдать квартиру в доверительное управление для получения максимального дохода и полном отсутствии проблем? Приходите к нам, в «Адресъ-недвижимость»!
Доверительное управление финансами
Если клиент передал свои финансовые средства управляющему, это ещё не значит, что ему достанется какая-либо прибыль с них. В худшем случае он вообще потеряет всю сумму. Обычно в договорах доверительного управления отражены все условия, касающиеся возврата инвестированных средств и получения дохода. Эти условия бывают следующими:
-
Положение о возврате учредителю суммы, зафиксированной в договоре, которая является процентом от изначально вложенных денег, и положение о получении дохода. Например, если исход сделки с имуществом неблагоприятен, клиенту будет возвращено только 75 % инвестированных им средств, а если управление будет успешным, то он получит свои деньги обратно целиком плюс ещё 20 % прибыли.
-
Положение о возврате клиенту всех его средств целиком, а также процентов, накопившихся за период доверительного управления. По таким условиям функционируют, например, застрахованные вклады в финансовых организациях. Из-за этого нежелательно хранить на депозите в одном банке свыше 1,4 млн руб.
Как отдать недвижимость в доверительное управление?
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, а в частности 53 главе данного документа, подобная услуга нормируется 1012 статьей ГК, в которой идет речь о том, что:
-
Договор доверительного управления жилым или не жилым объектом недвижимости определяет право одной стороной (в дальнейшем называемой учредителем управления) передать в распоряжение другой стороне (в дальнейшем называемой доверительным управляющим) в рамках строго ограниченного срока имущество. Сторона, получившая городскую квартиру или коммерческую недвижимость, обязуется взять на себя решение вопросов, связанных с управлением и контролем переданного имущества, действуя исключительно в интересах либо самого учредителя управления, либо другого иного лица, которое будет им указано.
-
В течение действия договора, предусматривающего доверительное управление имуществом, доверительный управляющий имеет полное право совершать в отношении переданного ему объекта недвижимости практически любые юридические и фактические действия, которые могут представлять интерес для выгодоприобретателя. Закон или договор могут ограничивать его в отношении отдельных действий.
Кому доверить управление своей квартиры или дома?
На рынке недвижимости в вашем городе можно найти множество компаний, которые специализируются лишь на доверительном управлении или же имеют в своих услугах такой сервис. Как выбрать правильно такую компанию? Здесь лишь мы можем дать общие рекомендации:
- Смотрите на возраст компании;
- На ее цифровой след в интернете;
- Сходите в офис и познакомьтесь лично с агентами;
- Посмотрите регистрационные документы компании.