Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое субаренда нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сдача недвижимости в субаренду чаще всего используется как способ дополнительного заработка либо экономии на арендных расходах, говорит юрист юрфирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. «Благодаря субаренде имущества в случае, если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду», — поясняет она.
Как сдать недвижимость в субаренду
Чтобы сдать квартиру в субаренду, за редким исключением, требуется согласие собственника объекта. Юридически новые отношения оформляются договором субаренды, который в общих чертах обычно повторяет положения первичного договора, но с определенными нюансами.
Принципиально важно, чтобы договор субаренды по срокам укладывался в рамки первичного договора. Кроме того, субарендатор не может получить больше прав, чем первичный арендатор, который в обязательном порядке должен оставаться ответственным перед собственником.
«В субаренду, как правило, включают зеркальные условия, которые согласованы в первоначальном договоре аренды. Обычно условия по срокам уведомлений, возврату объектов сокращают, чтобы не допустить формальной просрочки перед собственником, дополнительно увеличивая стоимость арендной платы и размера штрафных санкций», — поясняет Андрей Саунин.
Чем больше квартир вы планируете арендовать, тем выше стоимость. Вы получаете деньги за удобства, которые делают ваше пребывание более комфортным, например, микроволновые печи, небольшие холодильники, телевизоры, постельные принадлежности и постельное белье. Предусмотрите расходы на бытовую химию и услуги по уборке.
Рентабельность бизнеса по аренде квартир всегда высока: средняя стоимость проживания в арендованной квартире в месяц составляет 5 000 рублей. Доход выше при краткосрочной аренде. Часто затраты амортизируются через два месяца.
Прибыль зависит от того, насколько бизнес сумеет завоевать восприятие покупателей и квартирных клиентов. В следующий раз довольные посетители вернутся и будут рекомендовать ваше помещение друзьям и коллегам.
Необходимые приложения к соглашению
При заключении сделки необходимо приложить следующие документы
- копия документа, подтверждающего личность сторон сделки; и
- документ, подтверждающий право собственности на имущество (свидетельство или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц); и
- оригинал и копия основного договора аренды с указанием согласия арендодателя на сделку (или его копия и оригинал любого дополнительного договора субаренды);
- копия счета за коммунальные услуги
- технический паспорт места жительства, если договор необходимо зарегистрировать в российском ЗАГСе; и
- Если предполагается, что продолжительность сделки превысит один год (как указано выше, требуется государственная регистрация), в приложение добавляется подтверждение оплаты государственных обязательств по регистрации сделки
и любую другую документацию, необходимую для завершения одной сделки.
Обладает ли субарендатор правом субаренды помещения
Субаренда жилой недвижимости для использования по тому же договору является высокодоходным бизнесом. Поэтому предприимчивые граждане, особенно в знаменательные даты (Олимпиады или подобные мероприятия), заключают договоры аренды и субаренды с собственниками или арендаторами для дальнейшего использования жилья и получают дополнительную прибыль, заключая дальнейшие договоры.
К сожалению, закон не накладывает никаких ограничений на то, кто может заключать дальнейшие договоры субаренды. Мошенники пользуются этим фактом, придумывая различные схемы для захвата этих активов.
Собственникам/владельцам необходимо проявлять осторожность при заключении подобных сделок и прямо предусматривать в своих договорах пункты о дальнейшей передаче активов третьим лицам и сторонам последующих сделок. Это означает либо ограничение и запрет субаренды, либо отдельное определение этого пункта.
Согласно пункту 2 статьи 615 Торгового кодекса, арендатор имеет право осуществлять дальнейшую сдачу в субаренду только с согласия собственника. Это в определенной степени ограничивает права арендатора и защищает права арендодателя. В любом случае, основная сторона сделки (собственник) имеет право оспорить действия арендатора и все последующие действия субарендатора посредством судебных исков.
Субаренда и налогообложение
Проблема в том, что субаренду многие люди путают с посреднической услугой по сдаче недвижимости в аренду. Но это абсолютно ошибочное мнение. Соответственно, различна и система уплаты налогов.
Дело в том, что посреднического рода услуги осуществляются агентствами недвижимости. Заключая соглашение об аренде с владельцем, агентство реализует предоставление помещения в арендное пользование. Именно для этой цели применяются коды ОКВЭД 70.31 и 68.31.
Осуществление действий по субаренде нежилого объекта, регламентируют совсем иные коды: код ОКВЭД 70.20 «Сдача в арендное пользование собственного жилого и нежилого недвижимого объекта» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в арендное пользование личных или взятых в аренду объектов недвижимого имущества».
Имейте в виду! Физическое лицо, от сдачи своего нежилого помещения в субаренду, обязано оплатить налоговую пошлину в тринадцать процентов (сдача информации по форме 3-НДФЛ должна осуществляется каждый год, строго до конца апреля). Прибыль для юридического лица облагается налогом в 6% по УСН (при учёте статуса предпринимателя, могут назначаться и иные страховые выплаты).
Какие налоги необходимо заплатить?
При сдаче коммерческого помещения в аренду необходимо знать, какие налоги необходимо заплатить. Зависит это от того, для каких целей будет использоваться помещение и кто будет его арендовать.
- Если коммерческое помещение арендуется для нежилого использования, то необходимо учесть налоги, которые предусмотрены для такого вида деятельности. В этом случае арендатор будет обязан самостоятельно расчет производить.
Для индивидуального предпринимателя, который сдаёт помещение в аренду, есть два варианта:
- Самозанятым предпринимателям необходимо учесть выплаты по налогу на самозанятость (статья 6.1 Налогового кодекса).
- При совмещении деятельности арендодатель должен платить налог на доход с предпринимательской деятельности.
Если же арендодатель передает коммерческое помещение в субаренду, то налоги должны быть заплачены как арендодателем, так и арендатором.
Что такое договор субаренды нежилого помещения?
Для осуществления предпринимательской деятельности ее субъекты арендуют офисы, склады и другие помещения. Если ранее арендованное имущество сдается в аренду, то такие правоотношения называются субарендой и регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. В этом случае арендатор становится арендодателем, а третье лицо — арендатором.
Объектом отношений является помещение, которое уже было арендовано и теперь сдается в субаренду. Например, агентство недвижимости снимает офисы, а затем сдает отдельные помещения предпринимателям по более высокой цене, заключая договоры субаренды.
Особенности договора субаренды:
- Срок его действия не может превышать срок аренды.
- Отношения регулируются правилами, которые применяются к аренде, если иное не предусмотрено законом.
- Если договор аренды прекращается до истечения согласованного срока, дополнительный документ считается прекращенным, если иное не предусмотрено в первом документе. Однако законодатель предоставляет субарендатору возможность заключить договор с арендодателем на период до окончания срока субаренды.
- Недействительность первоначального документа влечет за собой аналогичную судьбу второго документа.
Стороны и предмет договора
Объектом договорённости выступает любой предмет. В таких отношениях речь идёт о недвижимости – жилом или нежилом помещении, земельном участке. В некоторых случаях, документ необходимо регистрировать в Росреестре.
Сторонами в этих гражданских отношениях выступают:
- аренда. Собственник предмета соглашения арендодатель. Он передаёт в пользование на оговоренный срок своё имущество за конкретную плату. Тот, кто берёт это имущество в наём, –арендатор. У оппонентов гражданской операции есть права и обязанности по отношению другу к другу и объекту недвижимости;
- субаренда. Арендатор может передать предмет сделки в пользование третьему лицу на определённый срок за определённую плату. В этих отношениях он выступает субарендодателем, а тот, кто берет имущество в субаренду, – субарендатор. Но для законности сделки необходимо письменное согласие собственника.
Исследовав условия для заключения договора, обратимся к его структуре. Сразу бросается в глаза её схожесть с другими гражданско-правовыми сделками. В особенности прослеживается схожесть с соглашением об аренде. К статье прилагается образец.
Выделим важнейшие положения:
- предмет;
- данные сторон;
- оплата и порядок расчётов – помимо размера платы, оговаривается, каким образом она будет производиться, сроки, в которые необходимо провести расчёт (например, до ежемесячно, до 7 числа включительно), здесь же можно указать нюансы оплаты коммунальных услуг, если она будет отличаться от типовой;
- права и обязанности сторон – обычно идентичны аренде: указывается срок передачи, по какому назначению предмет договора надлежит использовать, обязательства осуществлять его текущий ремонт и тому подобные;
- ответственность при нарушении условий соглашения – в этом пункте устанавливается, какие меры следует предпринять, если одна из сторон не выполняет договорённости, указываются алгоритмы расчёта штрафов и пени;
- срок, в течение которого он действителен;
- условия изменения или расторжения – чаще всего этот пункт позволяет разорвать соглашение при задержках в выплатах или несанкционированной сдаче в субаренду.
Помимо перечисленных, в текст могут быть включены особые условия, характерные именно для субаренды. Например, что неотделимые улучшения, произведённые во время действия соглашения, станут собственностью арендодателя. Другой часто встречающийся пункт позволяет субарендодателю продолжать пользоваться предметом соглашения до его истечения, даже если владелец недвижимости сменится.
По своей сути, понятие субаренды связано с большим количеством тонкостей и нюансов.В частности, затрагивается даже тема, связанная с уплатой налогов.
До 2012 года лица, которые оформляли субаренду и стандартную аренду, могли использовать упрощённый вариант. Сейчас даже данные действия требуют применения только стандартной системы налогообложения.
Сама субаренда, как говорилось выше – повторное оформление аренды, только в адрес третьего лица.
Главное – чтобы непосредственный собственник помещения дал своё согласие на проведение подобных сделок. Процедуру можно осуществлять как по отношению к жилым, так и нежилым объектам недвижимости.
В субаренду можно сдавать целые помещения, либо только их части, отдельные.
Обычно схема объясняется так:
- Нежилое помещение арендуется при участии организаций и физических лиц, за определённую стоимость.
- Только следующим этапом становится составление соглашений.
- При желании, цену можно устанавливать большую.
Этот вид арендных отношений представляет собой сдачу недвижимости во временное пользование третьему лицу.
У собственника недвижимости может быть свое мнение касательно сдачи помещения в субаренду:
- он имеет полное право отказать арендатору в сдаче в субаренду своей недвижимости;
- он может разрешить арендатору сдавать часть помещения, но только при условии, что тот каждый раз будет обращаться к нему за письменным согласием в совершении сделки;
- он может дать арендатору неограниченные права, прописать в договоре аренды пункт, где будет указываться, что вторая сторона сделки имеет право передавать недвижимость во временное пользование столько раз, сколько нужно;
- он может заключить с арендатором соглашение на оформление договора субаренды, при этом сам владелец недвижимости будет выбирать субарендатора либо же сам будет определять условия такой сделки.
Обращаем внимание на сроки соглашения
Прежде чем подписывать договор субаренды, потенциальный субарендатор должен внимательно ознакомиться с условиями как текущего соглашения, так и основной сделки (договора аренды).
Особое внимание нужно уделить срокам субаренды. Некоторые арендаторы по своему незнанию или по специально продуманной схеме указывают в договоре субаренды срок, который превышает срок действия основного соглашения.
Если субарендатор столкнулся с такой ситуацией, тогда он должен понимать, что соглашение с арендатором будет работать только до конца действия основного договора, а все остальное время сделка будет являться недействительной, поэтому к концу окончания срока аренды субарендатор обязан будет вернуть недвижимость арендатору либо заключить новую сделку.
Чтобы не стать обманутым субарендатором, необходимо еще на стадии рассмотрения соглашения попросить арендатора ознакомиться с текстом основного договора для сопоставления сроков.
Если арендатор отказывается предоставлять такое соглашение, ссылаясь на коммерческую тайну, тогда следует поискать другого арендатора.
Субаренда – это гражданско-правовая сделка, на основании которой арендатор переуступает свои права владения и пользования объектом недвижимости.
По данному договору арендатор вправе пересдать арендуемый им объект полностью или частично другому лицу. При этом договор заключается только при согласии собственника.
Все юридические соглашения, включая субаренду, должны сопровождаться оформлением договора ее сторонами. Она заключается между первоначальным арендатором и третьим лицом – субарендатором, в отдельных случаях, также арендодателем.
При условии соблюдения требования действующих законодательных норм, сделка является полностью легитимной и не может быть оспорена кем-либо.
Субаренда относится к одному из видов аренды, также, как и договоры найма и лизинга.
Процедура регистрации
Поскольку по договору субаренды сдается объект недвижимого имущества, то он должен быть зарегистрирован в ФКП Росреестра, если его срок действия составляет более одного года.
Вступление договора в силу происходит с даты его подписания сторонами сделки.
После достижения сторонами сделки согласия по поводу всех существенных условий, производится его подписание. В конце документа прописываются реквизиты сторон.
Для госрегистрации субаренды потребуется:
| Договор подписывается | всеми сторонами сделки |
| Прописываются реквизиты конрагентов | В отношении организаций необходимо указать:
В отношении гражданина нужно указать:
|
| Квитанция оплаты госпошлины | за оказание услуги по регистрации |
В соглашении на субаренду следует отразить те же существенные условия, что предусмотрены для стандартного соглашения аренды:
- Предмет сделки. Это полное наименование и подробные характеристики объекта, передаваемого в субаренду. Предмет договора аренды к договору субаренды всегда идентичен. Необходимо прописать категорию недвижимости (иного актива), прописать адрес, подробно охарактеризовать объект.
- Условия об оплате. В контракте пропишите форму расчетов, размер и периодичность внесения платы, порядок и сроки оплаты. Если в рамках сделки предусматривается обеспечительный платеж, то пропишите условия и порядок обеспечения.
Обратите внимание, что пункт про залог в договоре субаренды нежилого помещения не является обязательным. Но наличие обеспечительного платежа дает дополнительные гарантии арендатору. Например, за счет залога погашают убытки, пени и неустойки за нарушение условий контракта.
Договор аренды с правом субаренды нежилого помещения
Значение термина «субаренда» раскрывается в статье 615 ГК РФ. В этой же норме определяются права и ограничения, которые возникают у арендатора при даче арендодателем согласия на субаренду.
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ, арендатор при наличии соответствующего разрешения арендодателя имеет право:
- сдать арендованное имущество в субаренду, то есть заключить арендную сделку, в которой предметом будет являться арендованное им помещение;
- перевести свои права и обязанности по договору на другое лицо — в этом случае речь идет не о субаренде, а об изменении состава сторон сделки;
- внести арендные права в качестве залога.
Договор аренды нежилого помещения с правом субаренды заключается по правилам главы 34 ГК РФ (по тем же, что и сделка без такого права). Договор аренды с правом субаренды квартиры также регулируется данной главой ГК РФ.
Соответственно, существенными условиями таких сделок будут:
- предмет договора (статья 607 ГК РФ);
- условие о цене (статья 654 ГК РФ).
Комплекс прав и обязанностей сторон, пределы ответственности по перечисленным сделкам тоже определяются одними и теми же нормами ГК РФ (подробно они рассмотрены в нашей отдельной статье), за исключением прав арендатора относительно субаренды, на которых мы и акцентируем внимание.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.