Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Скрытые собственники при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В таком случае нотариального согласия супруга не требуется. Здесь важно обратить внимание на иных возможных наследников. Если квартира перешла в наследство по завещанию — проблем почти нет. Исключение составляет обязательная доля, о которой ниже.
На что стоит обратить внимание при выборе квартиры?
В первую очередь обратите внимание на цену. Если вы видите предложение, которое ниже рыночного, это повод серьезно задуматься. Зачастую под видом добросовестных продавцов могут скрываться мошенники. Для этого и ставится привлекательная цена, так как это прямо влияет на покупателя, который захочет не «упустить момент» и приобрести такую квартиру как можно скорее.
Важно проверить всех лиц, которые когда-либо проживали в квартире. Скрытый собственник квартиры может быть обнаружен при изучении истории зарегистрированных на жилплощади.
По сути, все усилия лучше всего направить на поиски грамотного специалиста. Даже не риэлтора, а именно юриста. Большинство покупателей смогут и сами подобрать и посмотреть понравившиеся предложения. А вот юрист сможет грамотно провести оценку квартиры. Если мы говорим о покупке квартиры в старом доме — приготовьтесь потратить немало сил на юридическую проверку всех сделок, которые когда-либо совершались с жилплощадью.
В любом случае, вам потребуется юридическая экспертиза объекта недвижимости и расширенная выписка из домовой книги.
И ещё важный момент, не соглашайтесь на указание в договоре заниженной стоимости квартиры, такие случаи не редки — продавцы таким образом уходят от уплаты налогов. Только вам, в спорных ситуациях, будет сложно доказать что за квартиру вы заплатили гораздо большую сумму.
Стоит проверить, чтобы не получить неприятный сюрприз:
- Попросите продавца предоставить оплаченные квитанции за электроэнергию, воду, капитальный ремонт, газ, телефон. В противном случае есть риск купить квартиру с многотысячными долгами. Покрывать долги предыдущего собственника по закону вы не обязаны, но, чтобы это доказать, придётся сильно постараться.
- Убедитесь, что дом, который вы выбрали, не попадает в проект реновации. Если вы покупаете квартиру в доме, который попал в программу, с расчётом на то, что получите новое жильё, узнайте про это больше: где будет построен новый дом, есть ли его проект, какие квартиры будут предложены жильцам.
- Уточните, когда был проведён капитальный ремонт, в чём он заключался, и когда планируется следующий. Это ни на что не влияет, но поможет вам спланировать, когда в доме будет шумно, грязно и людно.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Риски для покупателя на вторичном рынке
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Случается, что продавцы вторички, не желая мирится с тем, что квартира неликвид, до поры до времени хранят молчание о больших, иногда колоссальных, долгах за услуги ЖКХ. Большими буквами в объявлении о долгах по коммуналке продавец вряд ли вам расскажет, да и в телефоном разговоре эту тему утаит, рассчитывая заманить клиента в свои сети, а на просмотре попытаться всячески заинтересовать. На рынке квартиры с огромным долгом по коммуналке изначально должна позиционироваться дешевле аналогичных, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, ведь прежде чем купить он обязан будет погасить за счёт собственных средств задолженности перед поставщиком коммунальных услуг. Но на практике такой вариант не всегда работает, продавцы не желают терять в деньгах, позиционируют квартиру как свободную от каких-либо обременений и долгов, а ввязавшегося в продажу клиента в самый последний момент ставят перед фактом, что необходимо оплатить накопившиеся долги за коммунальные услуги. В этом случае покупатель либо отказывается от покупки, но зачастую идёт на поводу у продавца, так как деваться ему некуда — например, сроки по ипотеке горят…
- Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
- Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
- Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
- Наличие обременений и арестов
- Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
- Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
- Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
- Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
- Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки
Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.
За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно. Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.
Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Риски при покупке и продаже квартиры
Даже при тщательной проверке чистоты сделки покупатель может попасть в неприятную ситуацию. Продавец-аферист при продаже квартиры просто «забывает» предупредить о наличии долгов по ЖКУ.
Конечно, вы не обязаны платить коммуналку за бывшего собственника. По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце жилья. Но из-за задолженности поставщики, к примеру, электроэнергии или газа, могут перекрыть доступ к пользованию ресурсами. Вам придется доказывать коммунальщикам, что это не ваши долги, а предыдущего собственника.
Скрытые собственники – лица, прописанные в продаваемой (покупаемой) квартире, но отсутствующие во время совершения сделки. Данная категория граждан может при определенных обстоятельствах сохранить право пользования на жилую площадь после того, как она продана. И в этом случае появляется вероятность того, что со временем объявятся преемники и потребуют свою долю.
Один из самых часто задаваемый вопрос в интернете – кто это скрытые собственники при покупке квартиры. Под данным термином в жилищном кодексе понимаются:
- супруги владельца – если жилье приобретено за счет общих доходов, то на него, согласно СК РФ, имеют права каждый из сторон, вне зависимости от того в браке они, или в разводе;
- люди с психическими расстройствами – недееспособность продавца должна быть подтверждена справкой;
- несовершеннолетние – если они прописаны, но выбыли в детские социальные приюты;
- сироты – жилье, которым предоставлено государством;
- иные наследники.
Для проверки квартиры есть документы, с которыми необходимо в обязательном порядке ознакомиться и такие, которые желательно посмотреть. Первая и основная бумага называется свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРП (на недвижимость, оформленную до 2016 или в этот год).
Справка! Документ постепенно отошел в историю, и на новые объекты такого бланка нет, его заменила выписка из ЕГРН.
Из любого из перечисленных документов можно узнать данные:
- о собственнике;
- площади;
- о технических характеристиках объекта;
- различных обременениях и ограничениях, если таковые имеются.
Получив выписку, необходимо тщательно проверить наличие всех зарегистрированных собственников, в том числе бывших и умерших. Убедиться, что каждому, кто был прописан, есть куда выписаться.
Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке — обязательная процедура,которая важнее, чем приобретение жилья в новостройке. Покупая недвижимость на этапе строительства, понятно, что до этого никто в ней не жил, здесь существуют другие риски. А вот любая квартира на вторичке имеет свою историю. И прояснить вопрос в этой ситуации поможет беседа с соседями, участковым уполномоченным полиции или расширенная архивная выписка из домовой (поквартирной) книги формы 9 и 12. Это документы информационного типа, в которых содержатся данные обо всех:
- лицах, имеющих постоянную регистрацию в квартире (частном доме и так далее);
- кто был снят с регистрационного учета до заключения сделки, но вправе претендовать на данное жилье.
Риски для покупателя на вторичном рынке
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.