Какие документы нужны при покупке квартиры на вторичном рынке покупателю

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны при покупке квартиры на вторичном рынке покупателю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

   1. Заказчик имеет право:
      1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
      2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
      3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
   2. Заказчик обязан:
      1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
      2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
      3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
      4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
   3. Исполнитель имеет право:
      1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
      2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
         • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
         • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
      3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
      4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
      5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
   4. Исполнитель обязан:
      1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
      2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
      3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
      4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
      5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
   5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.
   1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
   2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
   3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
   4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
   5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

   Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли

   Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

   На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

   • паспорт собственника;
   • кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
   • правоустанавливающие документы;
   • справка о составе семьи;
   • документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
   • справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
   • согласие всех собственников на продажу квартиры;
   • согласие второго супруга;
   • разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

   Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

   Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

   При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

   Шаг 2 – проверка истории квартиры

   Попросите у собственника выписку из Единого
   
   государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

   «Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

   Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

   По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

   Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

   Главное, что нужно запомнить из статьи:

   • покупать квартиру напрямую у собственника. Если недвижимость продается по доверенности, лучше отказаться от такой сделки или привлечь юриста;
   • лучше, если продавец будет один, а если собственников несколько, все должны быть согласны на продажу и не передумать в последний момент;
   • чем больше документов проверите, тем лучше. У собственника обязательно должны быть паспорт, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, правоустанавливающий документ — договор о собственности или документ о наследстве;
   • если что-то смущает, лучше привлечь юриста или отказаться от сделки.
   • сложно только в первый раз.

   В этой статье мы рассказали, как купить квартиру на вторичке. В других статьях подробнее расскажем о каждом этапе: как искать квартиру, проводить осмотр, проверять документы и заключать сделку.

   Дополнительные документы

   Перечень дополнительных документов, необходимых для покупки квартиры, отличается в зависимости от ее особенностей:

   1. Если в роли продавца выступает юридическое лицо, то прикладываются уставные документы организации.
   2. Если продается доля недвижимости, то предоставляется письменный отказ долевых собственников от приобретения доли либо уведомления всех собственников о продаже доли.
   3. Если имущество находится в ипотеке, то прилагается письменное согласие банка (залогодержателя) на проведение сделки.
   4. Если в квартире была проведена перепланировка, то предоставляется документ, подтверждающий ее законность.
   5. Если правоустанавливающим документом выступает договор дарения либо свидетельство о праве на наследство, требуется справка из ФНС об уплате налога.

   Отсутствие того или иного дополнительного документа также может послужить основанием для отказа в регистрации перехода права собственности.

   Что такое вторичное жилье

   Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:

   1. Жилье первичное, от застройщика.
   2. Жилье вторичное, от вторичного собственника.

   Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

   Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

   • квартиру продали с обременением;
   • на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
   • жилье находится в залоге у банка;
   • на недвижимость наложен арест.

   Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

   1. Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
   2. Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
   3. Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
   4. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
   5. Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
   6. Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
   7. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
   8. Согласие супруга продавца на сделку.
   9. Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

   Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.

   Покупатель, собрав все нужные документы, после проверки квартиры, составляет договор в присутствии юриста. Регистрация договора при соблюдении требований обеих сторон, прав и обязательств, проводится с соблюдением всех правил.

   Одновременно с этим покупатель перечисляет средства за покупку квартиры на счет продавца, либо купля происходит за наличный расчет. Далее получен пакет документов собственника, и вместе с ним в установленное время, оговоренное в договоре между сторонами, производится регистрация нового владельца, становление на учет в коммунальные службы, передача прав собственности.

   Важно! В течение 10-ти суток выдается новых техпаспорт на квартиру на имя нового владельца. В течение 2-х лет квартира может быть приватизирована. С момента вступления в силу договора все обязательства по оплате квартиры возлагаются на нового хозяина.

   На основании своих прав он может вписаться в жилплощадь родственников, оформить дарственную или выполнять другие операции с недвижимостью, как полноправный хозяин.

   Жильё в новом доме (первичный рынок)

   Документы при покупке квартиры у застройщика включают в себя акт приёма-передачи объекта, справку о погашении долга перед компанией. Важно, что помимо договора купли-продажи может быть инвестиционное соглашение. Однако сама сделка безопаснее, бумаг нужно меньше, так как отсутствуют предыдущие собственники, история владения объектом.

   Варианты покупки объекта:

   • За собственные средства.
   • За привлечённые ресурсы.

   В первом и втором случае бухгалтерия компании должна подтвердить, что деньги поступили на счёт. Неважно, пришли они от покупателя или от банка – для регистрации это значения не имеет. Если приобретатель собственности участвовал в долевом строительстве, ему нужна такая же справка от кооператива.

   Важно! При долевом строительстве деньги не могут передаваться наличными. Они поступают только на счёт застройщика или кооператива. Требование передать средства в наличной форме должно насторожить: это один из признаков грядущего банкротства.

   До похода в Росреестр нужно обеспечить:

   • акт приёма-передачи объекта (покупатель удостоверяет, что согласен с качеством и объёмом выполненных работ);
   • технический паспорт на квартиру (потребуются обмеры всех комнат, составление плана).

   Подписание акта приёма-передачи не лишает покупателя возможности требовать устранения тех или иных недостатков. Но, как показывает практика, после его оформления у компании резко снижается желание устранять недостатки. Без такого акта сделка не может быть зарегистрирована в органах Росреестра. Если же застройщик долго не устраняет недостатки, есть вариант: подписать акт приёма-передачи с оговорками, где указаны сроки доделки объекта.

   Жильё под залог недвижимости

   Ипотека – оптимальный способ решить квартирный вопрос для большинства семей. Закон позволяет приобретать жильё на первичном и вторичном рынке, оставляя право на одобрение сделки за банком. Не стоит путать ипотеку с лизингом: во втором случае собственность остаётся за субъектом, финансирующим сделку. Участие банка (долг перед ним) обязательно отражается в регистрационных документах.

   Сделка с привлечением средств банка несколько сложнее:

   • заключается договор с застройщиком о покупке недвижимости;
   • подаётся заявление в банк с просьбой о выделении займа;
   • после получения средств застройщик выдаёт справку о том, что у покупателя (дольщика) отсутствует долг по объекту;
   • вариант – продавец квартиры вторичного рынка удостоверяет факт получения денег.

   Дальше – тот же порядок: нужно собрать документы на объект и обратиться за регистрацией сделки. Новой квартире тоже необходим технический паспорт, а к договору – акт приёмки помещения в эксплуатацию. Как правило, у застройщиков есть отдел продаж, который помогает собрать нужные бумаги.

   Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

   Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

   • ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
   • наличие и работоспособность дверей, окон;
   • наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
   • состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
   • в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
   • отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
   • проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
   • соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

   Риски покупателя и продавца

   Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

   1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
   2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
   3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
   4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
   5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
   6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
   7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.

   Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

   • заниженная цена ликвидной недвижимости;
   • невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
   • слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
   • необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.
   
   

   Похожие записи:

   • Маткапитал-2023 года: как использовать 779 тысяч на улучшение жилищных условий
   • Единовременное пособие при рождении ребенка в 2023 году
   • Что такое общедомовые нужды и что к ним относится?