Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НДФЛ с продажи квартиры в 2024 году полученной по наследству». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если всё-таки решено продать наследственное жильё раньше трёх лет владения, то необходимо предоставить декларацию в налоговую инспекцию. Сегодня это можно сделать дистанционно. Для этого доступны два сервиса — сайт налоговой службы и портал Госуслуг. Сама процедура заполнения заявления достаточно простая — нужно только следовать системным подсказкам.
К декларации необходимо прикрепить скан-копии или фото следующих документов:
- гражданский паспорт;
- договор купли-продажи;
- документ о вступлении в наследство;
- документ, подтверждающий получение денег от продажи.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Особенности уплаты налога с продажи квартиры в 2024 году
Приведём выдержки из Налогового Кодекса РФ, которые иллюстрируют особенности уплаты налога на доход от продажи недвижимости:
- налогоплательщиками НДФЛ признаются физлица-резиденты РФ, а также физлица-нерезиденты, получающие доходы от источников в РФ (ст. 207);
- к доходам физлиц относятся доходы от реализации недвижимости, находящейся как в РФ, так и за её пределами (ст. 208);
- объект налогообложения – доход, полученный резидентами от источников в РФ и/или за её пределами, нерезидентами – только от источников в РФ, то есть если нерезидент продаёт недвижимость, находящуюся за рубежом, то доход от такой сделки не является объектом налогообложения по НК РФ (ст. 209);
- налог с продажи квартиры в 2024 году рассчитывается по различным ставкам для резидентов и нерезидентов РФ (ст. 224);
- исчисление и уплату подоходного налога при продаже недвижимости производят сами налогоплательщики (ст. 228)
- налогоплательщики освобождаются от налога на прибыль при продаже квартиры для физических лиц при определённых условиях (ст. 217.1);
- при уплате налога при продаже квартиры, в том числе приватизированной, налогоплательщики могут воспользоваться вычетами, позволяющими уменьшить размер налога, также он может уменьшить налог при покупке квартиры на сумму фактически произведенных расходов по приобретению недвижимости (ст. 220).
Наказание за уклонение от уплаты налога
Если не заплатить НДФЛ от продажи недвижимости своевременно и в полном объёме, то неплательщику будет грозить административная и даже уголовная ответственность. Согласно положениям ст. 122 НК РФ, штраф за неуплату налога с продажи квартиры составляет:
- 20% от неуплаченной суммы налога (ч. 1);
- 40% от неуплаченной суммы налога, если деяние было совершено умышленно (ч. 2).
Если физлицо уклоняется от уплаты налога на доход от продажи недвижимости, а недоимка составляет крупную сумму, то в действие вступает ст. 198 УК РФ. За уклонение от уплаты налогов:
- в крупном размере (от 2 млн 700 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) неплательщику грозит штраф от 100 тыс до 300 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1 до 2 лет, либо принудительные работы до 1 года, либо арест до 6 мес, либо лишение свободы до 1 года;
- в особо крупном размере (от 13 млн 500 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) могут присудить штраф от 200 тыс до 500 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1,5 до 3 лет, либо принудительные работы до 3 лет, либо лишение свободы до 3 лет.
Как снизить налог при реализации подаренного жилья
При продаже или дарении недвижимости подаренной вам родственником или другим лицом, возникает вопрос о необходимости уплаты налогов. В налоговом законодательстве были внесены изменения, касающиеся налогов на недвижимость, и в 2024 году вступят в силу новые поправки.
Теперь давайте рассмотрим, что нужно делать, чтобы снизить налоговые обязательства при реализации подаренного жилья.
- Переоформление недвижимости на себя. Если вам подарили квартиру или другую недвижимость, то важно своевременно переоформить ее на себя. При переоформлении вы должны внести информацию о получении подарка в свидетельство о праве собственности. При этом, если подарили квартиру, то вам необходимо оплатить государственную пошлину за переоформление.
- Определение видов реализации имущества. Существует два варианта реализации подаренного имущества: продажа и передача права собственности через дарственную запись. В случае продажи недвижимости, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) начисляется исходя из стоимости сделки, минус затраты, связанные с продажей. При дарении жилья налог на имущество не уплачивается, однако возможно начисление налога на дарственную запись. Чтобы снизить налоговую нагрузку при продаже, необходимо учесть все затраты, такие как комиссия агентству недвижимости, юридическое сопровождение, налог на имущество и другие.
- Родственные отношения с подарившим. Величина налога на дарственную запись зависит от родства между дарителем и получателем подарка. Чем ближе родственные отношения, тем меньше налоговая ставка. Например, если вы получили подарок от родителей, то ставка налога на дарственную запись будет ниже, чем при подарке от дальнего родственника или обычного гражданина.
Также имеются специальные случаи, когда подаренное жилье можно реализовать без уплаты налогов.
- Продажа подаренной недвижимости близкому родственнику. В случае, если вы продаете подаренную вам недвижимость своему супругу, детям или родителям, налог на доходы физических лиц не начисляется.
- Если подаренное жилье находится в собственности более трех лет. В этом случае, при продаже недвижимости, вы освобождаетесь от уплаты налога на доходы физических лиц.
Когда возможна продажа недвижимости, полученной по наследству
Собственность на тот или иной объект дает возможность его обладателю в любое время распоряжаться им по своему желанию.
По правилу пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ наследственное имущество начинает принадлежать наследнику сразу после смерти наследодателя при условии, что он его принял. То есть, как только наследодатель умер, его квартира переходит к новому владельцу, но только если он принял наследство.
Однако, несмотря на это, полноценно распорядиться ею он не может, не пройдя следующую последовательность событий:
1) в течение полугода со дня смерти наследодателя претенденты на его имущество обращаются в нотариальную контору, которой ведется наследственное дело, и подают заявления о принятии наследства;
2) нотариус устанавливает круг наследников по закону или по завещанию, которые имеют права на собственность усопшего, и выдает свидетельства о праве на наследство;
3) после выдачи свидетельства нотариус направляет информацию в Росреестр на государственную регистрацию прав нового владельца;
4) в течение 1–3 дней регистрация завершается, и наследник становится полноправным собственником. Сразу после этого продажа квартиры, полученной по наследству, становится возможной.
Важно понимать, должен ли гражданин платить налог после отчуждения недвижимости, полученной по наследству, ведь эта продажа приносит доход, а он в России облагается НДФЛ.
В соответствии с нормами Налогового кодекса РФ вопрос о налоге решается в зависимости от того, сколько лет квартира находилась у человека в собственности. По общему правилу налог не уплачивается, если до того, как продажа состоялась, гражданин владел проданным объектом не менее пяти лет. То есть, если сделка состоялась на шестой год, платить не надо.
Наследование — это особый случай, для него срок минимального владения меньше — три года. Это означает, что, если со дня получения недвижимости до момента, когда состоялась ее продажа, прошло менее трех лет, платить нужно, если больше — нет.
Таким образом, если собственность на жилье принята по наследству и к моменту, когда заключается сделка, человек владел им более трех лет, в бюджет ничего не уплачивается, более того, не надо даже подавать декларацию в ФНС.
При этом срок минимального владения исчисляется не с официальной регистрации в Росреестре и даже не со дня получения свидетельства о праве на наследство, а с момента, когда права на продаваемый объект фактически возникли, то есть со дня смерти наследодателя.
Если обязанность уплатить НДФЛ у лица имеется, для его уплаты на следующий год до 30 апреля он обязан подать декларацию, а до 15 июля перечислить необходимую сумму. Например, если период, в котором имущество получено, — 2019 год, а в 2020-м оно продано, до 30 апреля 2021 года следует отчитаться в ФНС, а до 15 июля 2021 года заплатить начисленную сумму.
Имеется правовой способ уменьшить итоговый платеж — получить налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Подробно проконсультироваться о порядке применения вычета можно в налоговом органе.
Даже если жилье стоило меньше 1 млн рублей, но минимальный срок владения не истек, документы налоговикам подать все равно нужно. При этом также можно получить вычет, и тогда, при такой маленькой договорной цене, сумма будет нулевой. Но даже в этом случае представить отчет в налоговый орган нужно.
Например, гражданин получил наследство в 2019 году, а в 2020-м продал его за 1 млн рублей. В 2021 году он подаст в ФНС декларацию, в которой укажет, сколько было выручено, и примененный вычет в том же размере. В итоге налогооблагаемый доход составит 0 рублей, и налога фактически не будет.
Не стоит намеренно занижать договорную цену, чтобы с помощью применения льготы избежать платежей в бюджет: в данном случае имеет значение не только договорная, но и кадастровая цена. Если договорная цена ниже, чем кадастровая, умноженная на коэффициент 0,7, для исчисления итогового платежа в бюджет применяется вторая.
Например, квартира продается за 1 млн рублей, хотя ее кадастровая стоимость в 3 раза больше. Кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент, составляет: 3 000 000 рублей * 0,7 = 2 100 000 рублей. Это и есть налогооблагаемый доход. К нему можно применить вычет, в итоге сумма к перечислению составит:
(3 000 000 рублей * 0,7 — 1 000 000 рублей) * 0,13 = 143 000 рублей.
Продажа квартиры после вступления в наследство менее 3 лет
В 2023 году законодатель допускает возможность продажи квартиры полученной по наследству в любой момент после регистрации права собственности. Однако, продолжительность нахождения квартиры в собственности наследника имеет значение в вопросах налогообложения. В том случае, если квартира (доля в ней) находится в собственности потомка менее 3 лет, необходимо подавать налоговую декларацию в подразделение ФНС и уплачивать НДФЛ (п. 1 ч. 3 ст. 217.1 НК РФ). 3 года начинают истекать с момента регистрации человеком права собственности в Росреестре.
3-летний период нахождения квартиры, приобретенной по наследству, в собственности не оказывает влияние на процедуру продажи имущества. Указанная продолжительность влияет лишь на факт уплаты или освобождения от налога.
Главные вопросы по налогообложению продажи наследственного имущества
- Обязанность уплаты налога возникает, если срок владения унаследованной недвижимостью превышает 3 года (36 месяцев), но не 5 лет, как для прочего жилья. При этом течь срок начинает со дня смерти наследодателя. То есть независимо, когда фактически был оформлен жилище (письмо Минфина России от 19 июня 2018 г. № 03-04-05/41648).
- Уменьшить облагаемый доход можно на величину имущественного вычета в 1 млн.
- С 2019 года можно брать расходы на приобретение этой квартиры предыдущим собственником (наследодателем). Но нельзя учесть никакие расходы на ремонт, коммунальные платежи (письмо Минфина России дал в письме от 26.11.2019 № 03-04-05/91743).
- Нельзя занижать стоимость продаваемой наследственной квартиры. Цена, указанная в договоре купли-продажи, сопоставляется с ее кадастровой стоимостью. И если в договоре указана меньшая, чем 70% кадастровой стоимость, налог будет доначислен налоговой инспекцией.
- Когда продажа квартиры от нескольких собственников по 1 договору, вычет в 1 млн. предоставляется на весь объект, а не каждому собственнику. Т.е. вычет получает каждый, но только согласно его доли (пример: 1/2 доля — значит вычет 500 тыс. руб, 1/3 доля — вычет 333,3 тыс.руб.).
- Если каждый владелец продал свою долю по отдельному договору купли-продажи, то каждый вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.
- Не существует никаких льгот для разных категорий граждан (пенсионеры, инвалиды, несовершеннолетние и пр.). После продажи унаследованного жилья никто не освобождается от уплаты налога. Ну, разве только те, кто владеет ею более 3 лет.
Чтобы определить облагается ли налогом наследственная квартира при продаже или нет, нужно считать только срок владения квартирой. Избежать налоговой обязанности возможно, выждав трехлетний срок владения квартирой, или свести доходы от продажи к нулю вычетами или расходам.
Срок подачи декларации
- Готовый пакет документов, следует сдать в налоговую до 30 апреля года, который идет после года, за который декларант отчитывается.
Пример: от продажи получили деньги в 2020 году, значить декларацию с приложениями сдать нужно до 30.04.2021 г.
- Если последний день сдачи выпадет на выходной, то этот день автоматически переносится на первый будничный день.
Пример: за 2017 год последним днем сдачи налоготчетности был 03.05.2018 г. В 2020 году последний день сдачи выпадает на будний, то есть переносов не будет.
- Преждевременная (досрочная) сдача в том же году, что и получается доход, не запрещена. Если налогоплательщик уверен, что иных доходов, вычетов не будет и отчетность не нужно корректировать, то можно сдавать и заранее.
Способы сдачи отчетности
Существует три способа сдачи отчетности по НДФЛ:
- Лично в налоговую инспекцию. Гражданин обращается в соответствующее окно и передает всё специалисту. Последний примет отчетную документацию и предоставит соответствующую расписку (либо распишется на копии 3-НДФЛ).
- Лично в МФЦ. Специалисты центра принимают пакет документов также как и в налоговой службе. В некоторых регионах МФЦ не оказывает такой услуги, поэтому нужно интересоваться этим вопросом на месте
- По почте — весь пакет документов (подлинник 3-НДФЛ и нотариальные копии приложений) отправляется в адрес налоговой инспекции заказным письмом с ценной описью. Почтовая квитанция будет подтверждением исполнения обязанности по предоставлению налоговой отчетности.
- Через Интернет — для этого необходимо иметь собственную электронную подпись, регистрацию в «личном кабинете» на сайте ФНС и скаченную с сайта налоговой службы (бесплатно) компьютерную программу по заполнению деклараций («Налогоплательщик ЮЛ»). Итак, 3-НДФЛ заполняется в программе, ставится подпись и отправляется в подведомственную ИФНС. Налоговая принимает отчетность о чем вышлет налогоплательщику электронную квитанцию в личный кабинет. Если что-то не так, то будет уведомление об отказе в приеме с рекомендациями по исправлению недочетов.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры полученной по наследству
В установленные сроки сотрудники Росреестра рассматривают переданные документы и, если нет претензий, выдают заявителю (наследнику) свидетельство о собственности на унаследованную квартиру (реестровую выписку). Став полноправным собственником жилплощади, наследник может её продавать. Однако в этой ситуации часто возникает вопрос о том, нужно ли платить налог после продажи квартиры, полученной в наследство.
Граждане РФ должны дисциплинированно платить налоги со своих доходов. Однако порядок их налогообложения в конкретных ситуациях предопределяется различными факторами. Существенное влияние оказывают статус налогоплательщика, разновидность дохода, а также обстоятельства его получения. Особый случай – налогообложение поступлений от реализации унаследованного жилья.
Если продавцом унаследованной жилплощади является пенсионер, относящийся к категории льготников, для него не действуют общие правила налогообложения соответствующих сделок. Иначе говоря, пенсионер вправе не уплачивать налоги с продажи квартиры, доставшейся по наследству. Чтобы законно освободиться от обязательств по НДФЛ, пенсионер, реализовавший унаследованную недвижимость, должен подтвердить статус льготника, обратившись для этого в налоговую службу. Ему потребуется предъявить гражданский паспорт (документ, удостоверяющий личность) и свидетельство пенсионера.
Если унаследованная жилплощадь продается несовершеннолетним субъектом, налогообложение такой сделки будет осуществляться на общих основаниях. Возраст продавца не имеет существенного значения в данном случае. Установленные правила считаются обязательными и для лица, не достигшего на момент реализации квартиры 18 лет.
- Если все наследники договорились об одновременной продаже своих долей, они могут согласовать друг с другом распределение налоговой суммы. Как вариант, уплату налога с такой продажи вправе взять на себя один из дольщиков-наследников.
- Если реализовать свою долю решил только один из дольщиков-наследников, оформляется отдельное соглашение.
Сроки продажи квартиры и размер налога
При наследовании квартиры (дома) налог не удерживается. Вы оплачиваете только государственную пошлину и сопутствующие услуги.
Но если решите продать недвижимость, придется заплатить НДФЛ. Продажа квартиры подразумевает получение денежной прибыли, поскольку наследство – безвозмездная сделка и переходит в собственность наследника без больших финансовых вложений.
В 2023 году сумма налога составляет:
- 13 % – для резидентов России (граждане РФ, иностранцы, апатриды, постоянно проживающие на территории страны);
- 30 % – для нерезидентов (иностранцы, апатриды, граждане РФ, постоянно проживающие за пределами Российской Федерации).
Предоставить декларацию 3-НДФЛ нужно в ИФНС не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Потом после проверки необходимо заплатить налог до 15 июля. Например, если вы продали недвижимость 23 августа 2019 года, подать декларацию нужно до 30.04.2020 года.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Для наследников доли в квартире
Действует то же самое правило, по которому при продаже комнаты или доли, собственник должен оплатить НДФЛ. Как правило, долю с выделением ее в денежном эквиваленте гораздо проще продать, чем просто 1/3 квартиры, поскольку это влечет за собой расходы на оценку, нотариуса и т.д.
Перед продажей доли ее собственник должен в письменном виде уведомить всех остальных совладельцев о своем намерении. Им дается 30 дней на изъявление воли: отказ нужно оформить в письменной форме. Если по истечении этого срока реакции не последовало, можно продавать и в будущем не бояться претензий со стороны других лиц.
Наследники также вправе выкупать доли друг у друга, в этом случае тоже лучше подождать 3 года до совершения сделки. Потому что не играет роли степень родства, налог придется платить обязательно тому, кто продает (получает денежную прибыль).
Не стоит забывать, что вместе с наследством к человеку переходят долговые обязательства данного жилья: ипотека, кредит, долги за коммунальные услуги. Автоматически все это ложится на нового владельца, и если человеку невыгодно владеть квартирой, ему проще не ждать и продать ее, заплатив те самые 13% государству.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры полученной по наследству
Наследуемое имущество имеет цену, и налоговый сбор рассчитывается в виде процента от нее. Помимо сроков владения, учитывается стоимость. Если она превышает 1000000 руб., придется заплатить 12% гражданам России и 30% приезжим. Но это для тех, кто вступил в наследство до 2024 г. Позднее максимальная сумма снижена до 250 тыс., что не позволяет распродавать жилье по частям, и даже доля в квартире облагается налогом при продаже.
Тогда, когда можно будет продать квартиру, полученную по наследству, правопреемники обязаны будут заплатить 30%, что также оговорено в Налоговом кодексе. Существуют льготы, связанные с трехлетним периодом владения. В момент, когда можно продать квартиру после вступления в наследственные права, многие обращаются в риэлторские компании, и возникает вопрос о том, сколько будет стоить продажа квартиры после вступления в наследство.
Минимальный срок владения недвижимостью: 3 или 5 лет?
Приверженцы 3-х летнего срока владения указывают на то, что он уже достаточно длительный, чтобы регулировать спекулятивные операции с недвижимостью. Они утверждают, что 3 года дают владельцу достаточно времени для оценки инвестиционной ценности своей недвижимости и просчета финансовых выгод от ее продажи. Кроме того, сокращение срока владения до 3 лет мотивирует людей быстрее покупать недвижимость, что в свою очередь способствует развитию рынка.
Поддерживатели 5-ти летнего срока владения считают, что он позволит снизить спекулятивные операции с недвижимостью и ограничиться только настоящими инвестициями. Они утверждают, что 3 года — слишком короткий срок и позволяет быстро «перекладывать» недвижимость с рук на руки, что может привести к несправедливому распределению богатства и росту цен на рынке. Увеличение срока владения до 5 лет стимулирует владельцев долгосрочно вкладывать и сохранять капитал в недвижимости.
В целом, выбор между 3-х и 5-ти летним сроком владения недвижимостью зависит от задачи, которую ставит перед собой государство. Если главной целью является развитие рынка недвижимости и создание стимулов для инвестиций, то 3 года считаются достаточным сроком. Однако, если приоритетом является снижение спекулятивной активности и стабилизация рынка, то увеличение срока владения до 5 лет будет оправданным.
- 3-летний срок подходит для активных инвесторов
- 5-летний срок ограничит спекуляцию с недвижимостью
Независимо от выбранного срока владения недвижимостью, необходимо помнить о налоговых последствиях и правильно организовать процесс продажи квартиры или дома. Выбор срока владения будет требовать внимательного рассмотрения всех факторов и учета изменений в законодательстве.