Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи с пожизненным проживанием». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Как оформить договор ренты
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Как свести риски к минимуму
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Договор пожизненной ренты без указания конкретного периода — кот в мешке. Пожилой человек может прожить долго после оформления соглашения и даже пережить плательщика. В таком случае обязательства по договору перейдут наследникам плательщика.
Взвесьте все за и против, и только потом принимайте решение о заключении договора ренты. Это касается как рантье, так и плательщика.
Как продать квартиру с правом пожизненного проживания продавца
При оформлении сделки нужно действовать только согласно норм Гражданского кодекса РФ. В случае нарушений действующего законодательства, сделка может быть признана недействительной.
При заключении сделки необходимо наличие всей необходимой документации у сторон.
- Выписка из ЕГРН на недвижимое имущество. Ее можно получит в Росреестре, она удостоверяет наличие прав собственности лица на недвижимость, а также наличие или отсутствие обременений. Также необходимо наличие свидетельства о регистрации имущественных прав на квартиру.
- Правоустанавливающая документация – определяет, на основании каких юридических фактов недвижимость стала собственностью лица.
- Паспорт.
- Выписка из домовой книги или единый жилищный документ.
- Справка по форме-9 (информация о зарегистрированных в квартире лицах).
Покупателям необходимо проверить подлинность документов на недвижимость, а также отсутствие обременений со стороны третьих лиц. Также необходимо проверить соответствие предмета договора с предоставленной правоустанавливающей документацией.
Список документов от покупателя:
- документы, удостоверяющие личность;
- доверенность, если сделка осуществляется через представителя;
- правоустанавливающие документы в случае, когда стороной является юридическое лицо.
По таким договорам происходит государственная регистрация перехода права собственности к рентодателю, и влечет за собой возникновение обременения в силу закона в пользу рентополучателя. Регистрация происходит в Росреестре, сведения, о чем вносятся сведения в ЕГРН. Документы можно подать непосредственно как в офис Росреестра, так и в МФЦ.
В соответствии с законодательством рентополучатель обязан уплатить 13% подоходного налога от суммы получаемой им по договору ренты. Некоторые получатели имеют право на налоговый вычет – это сумма, на которую может быть уменьшен размер налога.
К этой категории относятся:
- ветераны ВОВ;
- участники ликвидации аварии на ЧАЭС;
- инвалиды установленных групп.
Если рентодателем является юридическое лицо, то стороной, которая должна рассчитать и оплатить налог является рентодатель. В случае неуплаты налога последним, рентополучатель обязан уплатить налог. В случае составления возмездного договора ренты, то к нему применяются правила налогообложения договора, используемого при покупке или продаже жилья.
Эта категория гражданско-правовых сделок имеет свои особенности. Несомненно, является выгодным приобретение недвижимости по этому договору. Однако, существуют определенные риски. С целью избежания негативных фактов и минимизации рисков необходимо тщательно изучить нормативно-правовую базу, регулирующую эти сделки.
Договор купли-продажи с пожизненным проживанием
Учитывая необходимость заверять такой договор нотариально, помимо самой стоимости квартиры главной статьей расходов станут услуги нотариуса. В зависимости от множества факторов, заплатить придется от 2 тысяч рублей и выше. Кроме того, при регистрации права собственности придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей на каждого нового владельца жилья.
Сама процедура переговоров и обсуждения условий может занять как несколько часов/минут, так и несколько месяцев. Прогнозировать более точные сроки тут невозможно. Если же все договоренности будут достигнуты, то составить договор и заверить его у нотариуса можно за 1 день. Еще несколько дней может уйти на регистрацию права собственности. На практике, в среднем, одна сделка купли-продажи жилья с момента нахождения подходящего объекта недвижимости и до регистрации права собственности занимает около 1-3 месяцев.
жилого помещения с условием о проживании в нем продавца после регистрации перехода права собственности в течение определенного договором срокаг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее именуемое «Помещение»): жилое помещение общей площадью – кв. м, состоящее из комнат жилой площадью кв. м, расположенное по адресу: .
1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании от «»2021 г., № , выдан .
1.3. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.1.1 Помещение никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
1.4. Право собственности на Помещение возникает у Покупателя с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности на Помещение к Покупателю в . Все расходы по государственной регистрации, включая стоимость оформления необходимого для этого пакета документов, несет Покупатель в следующем порядке: .
1.5. Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.
Когда право может быть утрачено?
Лица, не обладающие правами собственности на недвижимость, теряют право пользования жилым помещением в следующих случаях:
- Решение суда по иску о лишении такого права бывших родственников (после развода). Не могут быть лишены права дети и обладатели права бессрочного проживания в результате отказа от приватизации.
- Окончание срока, в течение которого человек мог жить в этом помещении по решению суда.
- Продажа собственником квартиры.
- Нарушение целевого назначения помещения, его разрушение или нарушение интересов и прав соседей, когда нарушитель жил в этой квартире по решению суда об отсрочке выселения или по завещательному отказу.
- Расторжение бессрочного договора аренды. Собственник может направить уведомление о расторжении арендатору. Если он не покинет квартиру в течение месяца, то выселять арендатора будут через суд.
Все эти ситуации довольно стандартны для судебной практики по выселению жильцов и лишению их права пользования жилым помещением.
Можно ли лишить права пользования жилым помещением несовершеннолетнего?
Права детей особо защищены российским законодательством. 20 статья Гражданского кодекса гласит, что местом регистрации и жительства ребёнка до 14 лет является место регистрации его родителя или опекуна. Следовательно, при прописке родителя и возникновении у него права пользования жилым помещением, такое же право получит и ребёнок.
Соответственно, пока в квартире проживает один из его родителей, то и ребёнка выписать из неё нельзя. Это можно будет сделать лишь в случае потери прав на жильё родителем. Но нужно понимать, что просто выписать по суду ребёнка будет крайне сложно. Суд не даст на это разрешения. Исключением будет лишь ситуация, когда родитель сам продал квартиру. Но в этом случае на сделку нужно будет получить согласие органов опеки. А они дадут такое согласие только при условии, что ребёнку будет предоставлено жильё, соответствующее по параметрам предыдущему.
Таким образом, лишение права проживания несовершеннолетних – сложный процесс, который натыкается на ряд законодательных ограничений.
В остальных случаях дело обстоит проще, но также требует учёта ряда нюансов и доказательства причин утраты права пользования жилым помещением.
Кто имеет право проживать в квартире, не являясь ее собственником
Изначально к ним относятся лица, которые отказались приватизировать жилье в пользу близких родственников. Другой группой лиц считаются те, кто обрел право пожизненной регистрации в жилье в соответствии с последней волей умершего гражданина. Допустимость пожизненной регистрации предоставляет и заключение брака, когда надлежащее положение обозначено в брачном договоре. Если участник либо бывший участник строительного кооператива вносил хотя бы часть собственного пая за жилье, его тоже не получится выписать против его воли. И, также в случае, когда малолетний проживает в детском доме, исправительном учреждении или же какой-то другой организации, его тоже недопустимо лишать причитающейся по праву жилой площади.
ВНИМАНИЕ !!! Покупатель не должен доверять соглашениям, при которых бывший хозяин недвижимости обязуется снять с регистрации несовершеннолетнего жильца после реализации недвижимого имущества. Особенно если у детей имеется доли в имуществе.
В действительности, как правило, за детьми так и остается прописка в квартире в виде сюрприза, который доставляет неприятности новым хозяевам.
О чем еще нужно знать
Из вышеизложенного понятно, какими особенностями обладает продажа квартиры, где живут лица, имеющие право пожизненного проживания. Да, отыскать покупателя в такой ситуации весьма затруднительно, но при грамотном и тщательном подходе к данной процедуре можно осуществить задуманное. Важно не обманывать покупателя.
ВАЖНО !!! Нет смысла пытаться утаить обременения, имеющиеся у выставленной на продажу недвижимости. Иначе данное соглашение будет признано недействительным . Либо покупателю все равно станет известно о прописанных в квартире лицах и не станет ее приобретать.
На рынке недвижимости квартиры, где присутствуют какие-либо жильцы, покупают не слишком охотно. Как ранее говорилось, подобные соглашения могут оказаться весьма рискованными. Именно в связи с этим даже небольшая стоимость недвижимости не заманивает потенциальных приобретателей жилья. Обычно, продажа квартиры, где кто-то имеет прописку, более реальна, если в помещении не живут дети или нетрудоспособные граждане. Ведь совершить выселение прописанных лиц возможно, как было сказано, только в суде.
Когда в подобных ситуациях присутствуют малолетние, процедуру затрудняет требование об участии органов опеки и попечительства. Есть ли смысл приобретать жилое помещение с препятствием в виде зарегистрированных там граждан или нет? Это все люди определяют только самостоятельно.
Некоторых это обстоятельство нисколько не волнует. Но если обрести полную уверенность в том, что владению помещением ни один человек не сможет препятствовать, лучше подобрать квартиру без обременений.
Если хозяин совершил продажу квартиры с людьми, имеющими там регистрацию, не стоит считать его мошенником. В нашей стране подобные процедуры не запрещаются в соответствии с законом. Продавец в подобной ситуации будет не совсем порядочным, но его поступок однозначно легален.
Право владения и пользования
Право проживать в подаренной квартире возникает на основании обязательства — заключенного и прошедшего государственную регистрацию договора дарения квартиры. Такое право неразрывно связано с личностью дарителя, поскольку устанавливается исключительно в его пользу, поэтому в состав наследства дарителя оно не входит. Оно имеет ограниченные по времени действия пределы — период жизни дарителя. Такое право само по себе не может выступать объектом гражданского оборота, поскольку даритель не может им распоряжаться по своему усмотрению: отчуждать в пользу третьих лиц, закладывать и прочее. Он может проживать в квартире, которую подарил. С согласия как нового собственника, одаряемого, так и иных лиц, в пользу которых тот может произвести отчуждение квартиры в дальнейшем, даритель может вместо себя или наряду с собой допустить к проживанию иных лиц. Такое условие можно оговорить сразу в договоре дарения, однако при этом необходимо конкретизировать, сколько лиц, на какой срок и на каких условиях могут проживать в квартире.
Во избежание неопределенностей в договоре дарения квартиры с названным условием необходимо указать, что даритель вправе проживать бесплатно. Аналогичным образом нужно разрешить этот вопрос и в отношении третьих лиц, которых он с согласия нового собственника может допустить к проживанию в квартире. Очень важно прямо оговорить в договоре, что это право передается бесплатно.
Даритель не вправе запрещать собственнику квартиры совершать какие-либо сделки с ней, поскольку последний вправе это делать в силу ст. 209 ГК РФ. При любом отчуждении квартиры в собственность третьих лиц право переходит, будучи обремененным правом дарителя пожизненно проживать в квартире.
Нарушение одаряемым обязательства по сохранению за дарителем права проживать в подаренной квартире дает дарителю право в одностороннем судебном порядке расторгнуть договор (ст. 450 ГК РФ), поскольку даритель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при его заключении — на сохранение пожизненного права проживать в подаренной квартире. На основании п. 3 ст. 450 ГК РФ можно предусмотреть и внесудебный порядок реализации данного права.
В договоре дарения данное право необходимо именовать не правом пожизненного пользования квартирой, а правом пожизненного владения и пользования квартирой. Если бывший владелец квартиры может только ею пользоваться, спектр способов защиты его права достаточно ограничен. Он может использовать только обязательственные способы защиты права в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Таким образом, даритель, обладающий только правом пользования квартирой, оказывается практически бессильным в отношениях с третьими лицами, которые могут данное право нарушить. Не имея возможности прибегнуть для защиты своего имущественного интереса к арсеналу вещно-правовых способов защиты, он мало что может предпринять в отношении нарушителей, не состоящих с ним в обязательственно-правовой связи по поводу квартиры. Свои притязания в такой ситуации он вправе адресовать только контрагенту по договору дарения — одаряемому.
Совершенно иным образом будет обстоять дело в ситуации, когда по договору дарения прежний собственник получает не только право пользования, но и право владения. В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 — 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Следовательно, даритель вправе для защиты своих прав и законных интересов против любых нарушителей, в том числе и против собственника квартиры, использовать вещно-правовые способы защиты (виндикационный и негаторный иски), если в договоре дарения указать, что после отчуждения квартиры за дарителем сохраняется не только право пользования, но и право владения.
Как заключить и расторгнуть договор ренты
Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).
ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.
Договор пожизненного проживания с иждивением
Данный юридический прецедент отличается тем, что переход имущественных прав на недвижимость производится безвозмездно на основании действия статьи 601 ГК РФ.
От приобретателя недвижимости, которая переходит в собственность непосредственно после проведения регистрационных действий, не требуется ежемесячных выплат установленных денежных сумм.
Как правило, пунктами документа предусмотрен уход за бывшим собственником и поддержка его жизнеобеспечения на том уровне, который установлен контрагентами.
По преимуществу в число предоставляемых услуг входит:
- обеспечение продуктами питания;
- покупка лекарственных препаратов;
- уборка в помещении;
- проведение ремонта, замена сантехники и т.п.
Все оговоренные услуги, предоставляемые иждивенцу, оплачиваются из личных средств нового собственника квартиры. Как правило, данные услуги представляются пожизненно, а после смерти допускается предусмотреть условия захоронения и проведения поминальных обедов в соответствующие сроки.
Для лиц, нуждающихся в медицинском уходе, допустимо включение в перечень соответствующих требований. Обозначенные условия рассматриваются сторонами и подробно фиксируются, прилагаемым к договору перечнем.
При их не исполнении преемником имущества, договор допускает расторжения как по специальным (ст. 599 ГК РФ), так и по общим (ст. 450 ГК РФ) основаниям, в порядке судебного производства. Однако все выставленные иждивенцем требования должны быть соразмерными.
- Я — собственник жилого помещения по договору купли-продажи с пожизненным проживанием моего отца. Интересует следующее:
1) вправе ли я после того, как выйду замуж, прописать супруга в квартире?
2) вправе ли он проживать в жилом помещении без согласия моего отца?
3) что необходимо прописать в данном соглашении, чтобы прописка моего мужа в этой квартире и его проживание была невозможна, поскольку отец против этого?
Владелец жилья вправе сделать прописку кому угодно, тем более своему мужу. Пункт договора, который ограничивает права собственника на вселение супруга, будет ничтожным.
- Родная тетя продала мне квартиру. Заключили сделку купли-продажи с пожизненным проживанием ее в жилом помещении. За квартиру вношу платежи, без задержки. Тетю положили в больницу, там у нее признали онкологическое заболевание, скоро ее выпишут. Социальная служба настаивает на том, что я должна ухаживать за ней, или пригласить сиделку. Но мы практически не разговариваем. Я только плачу за жилье. Как мне поступить? Я что-то обязана по законодательству?
Вы должны делать только то, что отмечено в соглашении, не более того.
Обязанности по уходу за тетей по договору купли-продажи у вас не должно быть, ведь вы не заключали договор ренты. Средства отдали, и все на этом. И навряд ли ваша родственница пойдет в суд. Так что примите решение самостоятельно — будете ей помогать либо нет.
Нюансов, которые необходимо предусмотреть при заключении сделок по купли-продажи недвижимого имущества, немало: каждый случай уникален. Любую мелочь при подписании договора необходимо принимать во внимание. Можно порекомендовать пригласить опытных специалистов обеим сторонам, так как нередки случаи мошеннических схем, когда в сделке участвует юрист только на стороне продавца. При оформлении сделки в соглашение вносится ошибка с умыслом, что позволяет после получения средств от покупателя затянуть время, а то и не довести переход права собственности на жилье, и втянуть покупателя в долгое судебное разбирательство.
Судебная практика, примеры
Наличие такого обременения в договоре дарения в судебной практике считается вполне законным, что соответствует пункту 3 статьи 308 ГК РФ.
Дело в том, что правовая ответственность не учреждает повинностей для граждан, не участвующих в ней, кроме тех обстоятельств, прописанных в законодательстве и прочих нормативных документах или договорах, в которых указаны именно такие соглашения сторон.
А также, если обозначена ответственность не исключительно в отношении обеих сторон, но и для иных лиц, которым будет передана любая жилая собственность.
Тому пример Постановление Переволоцкого р-го суда Оренбургской обл. от 15 сентября 2015 г. по делу №2-788/2015.
Читать дальше: Кто меняет почтовые ящики в многоквартирных домах
С прекращением владения собственностью, при переходе её иному лицу не отражается на правомочии дарителя жить на такой жилплощади с соблюдением всех его последующих прав (Постановление Железнодорожного р-го суда города Воронежа от 21 сентября 2015г. по делу №2-1730/2015).
Следует принять к сведению тот факт, что судопроизводство не всегда придерживается однобокости в своих решениях.
Всё это обуславливается тем, что в законах РФ недостаёт определённых нормативов, которыми бы обеспечивалось соблюдение всех прав новыми владельцами, приобретшими собственность, по отношению к дарителю недвижимости.