Типы договоров на покупку недвижимости: ДДУ, ДКП и уступки права требования

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Типы договоров на покупку недвижимости: ДДУ, ДКП и уступки права требования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм

Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.

Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.

Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Когда используется договор уступки права требования

Договор уступки права требования (ДУПТ) — соглашение между дольщиком, застройщиком и третьим лицом, которому передаются права на владение недвижимостью при условии, что дольщик не подписывал акт приема-передачи, а значит, не вступал в собственность.

Этот вид договора также применяется при покупке новостройки, например когда инвестор приобретает у застройщика объекты долевого строительства на стадии котлована. А затем, обычно когда дом уже достроен, перепродает их по договору уступки права требования.

Дольщик заранее договаривается с застройщиком, что не подпишет акт приема-передачи, а значит, не станет собственником. Поэтому при продаже условия сделки остаются теми же, меняется лишь лицо. Покупатель, скорее всего, будет обязан оформить квартиру в собственность, если она достроена.

Как передается документ?

После подписания соглашения, составляется акт приемки-передачи, причем новому «преемнику» передается первый договор, платежные квитанции. Какая документация участвует в регистрации?

— Необходимо заполнить бланк заявления, исходя из требований органа, куда подается бумага.

— Квитанции об оплате.

— Предоставляются учредительная документация.

— Непосредственно сам договор-переуступка.

— Бумаги, свидетельствующие о намерении заключения сделки. Они составляются уполномоченными органами сторон.

— Бумаги на здание: технический паспорт, оформленный план здания и прочие.

Подобная практика интересует бизнесменов, намеревающихся получить прибыль, используя имущество собственника. Перезаключение договора до 5 лет участия собственника не требует.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Как грамотно осуществить процедуру?

Для перенайма необходимо заключение возмездного соглашения. В соответствии со статей 575 Гражданского Кодекса РФ, передача в дар в сфере коммерческих организаций не разрешена, потому дарение прав на аренду невозможно. Порядок заключения соглашения перенайма регулируется статьями 388,389 и 390 Гражданского Кодекса РФ.

1. Заключить соглашение о перенайме. Его образец можно найти в интернете или получить в юридической конторе, у частного юриста.
2. После заключения соглашения нужно осуществить акт приемки-передачи документов новому арендатору от прежнего. Нужно передать:

• Соглашение об аренде.
• Подтверждение регистрации арендуемого помещения в уполномоченном государственном органе.
• Бумаги на объект.
• Все документы, подтверждающие факт осуществления платежей за аренду прежним арендатором.

Текущий дольщик должен предоставить покупателю:

• оригинал ДДУ;
• паспорта всех дольщиков (или свидетельства о рождении, если они несовершеннолетние);
• согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом (если договор заключен в браке);
• разрешение органов опеки (если дольщиком является ребенок или недееспособный гражданин);
• согласие застройщика на оформление договора цессии;
• справка о сумме оплаты (от строительной компании);
• разрешение банка, если при заключении ДДУ использовались ипотечные средства.

Как проводится сделка по переуступке права требования:

1. Выберите подходящую квартиру. Изучите общедоступную информацию о продавце и застройщике. Если денег на покупку не хватает, можно оформить ипотеку. Но подобные кредиты выдаются не везде – в первую очередь узнайте, с какими банками сотрудничает застройщик.
2. Закажите правовую оценку сделки. Нужно проверить ее законность, полноту пакета документов, оценить возможные риски. При необходимости убедитесь, что получено согласие застройщика и банка.
3. Подпишите договор цессии. Он составляется, как правило, в трех экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра. Застройщик и банк, выдавший ипотеку, также могут затребовать этот документ или его копию.
4. Передайте цеденту оговоренную стоимость квартиры – переводом на счет или наличными. Обязательно сохраните подтверждающий документ (платежное поручение, расписка).
5. Заплатите государственную пошлину в размере 350 рублей – ее должен вносить покупатель.
6. Сдайте договор на государственную регистрацию. Если квартира оплачена не полностью, на сделке должен присутствовать представитель строительной компании, так как задолженность переходит к новому дольщику.
7. Получите документ с отметками Росреестра. Как правило, на регистрацию договора цессии уходит около 10 дней.

Нюансы при замене арендатора

Переуступка прав аренды имеет свои особенности:

1. Сделка может быть достаточно выгодной, если имущество принадлежит государству. Расценки на такие помещения гораздо ниже, чем на коммерческие объекты. Важно: проведение торга обязательно, когда собственником недвижимости является государство, а также когда договоренность заключается между юридическими лицами.
2. Договор может заключаться на любой срок, при этом нужно учитывать период действия основного соглашения.
3. Необходимо согласие собственника.
4. Регистрировать нужно только те документы, которые заключаются на период свыше одного года. Для этого договор подается в Росреестр сразу после его подписания участниками.

Ответственность контрагентов

Данный параграф также рекомендуется включать в договор переуступки прав аренды. Подробно указываются санкции, которые применяются к сторонам за нарушение условий этого соглашения.

В нем нужно указать:

Переуступка прав аренды (ППА) – что это такое

Переуступка прав аренды

Очень часто переуступку прав аренды путают с термином субаренды. Главное отличие этих понятий заключается в том, что при субаренде арендатор с согласия арендодателя имеет возможность сдать имущество, взятое в аренду, а при переуступке прав аренды – права и обязанности арендатора по договору аренды передаются иному лицу. Попробуем это представить схематически. Компания «А» заключила договор, согласно которого переуступает права аренды компании «В». Вследствие этого компания «В» занимает в договоре аренды место «А», все обязанности и права, которые принадлежали «А», автоматически переходят к «В».

Чтобы правильно юридически оформить переуступку прав аренды нужно собрать и оформить следующие документы:

• заявление;
• копия доверенности, заверенная нотариусом;
• платеж;
• протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя);
• копия и подлинник учредительных документов арендатора;
• свидетельство ОГРН;
• свидетельство ИНН;
• устав;
• если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения;
• учредительный договор, если заключался;
• подлинники БТИ (менее годичной давности);
• план каждого этажа;
• эксплиация;
• выписка по форме 1-а из технического паспорта;
• решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки;
• протокол собрания совета директоров, акционеров;
• копия и подлинник зарегистрированного договора аренды;
• подлинник протокола соглашения переуступки.

После переуступки прав аренды, ответственным перед арендодателем стает новоиспеченный арендатор. Это подтверждает новый договор аренды. Осуществление и юридическое оформление популярной на сегодня сделки приносит неплохие дивиденды. К примеру, многие фирмы осуществляют аренду помещений, а в впоследствии передают право аренды другим компаниям. Естественно это делается за определенную оплату. 25% этих помещений арендуются под услуги и торговлю. Выбирается новый арендатор только с согласия владельца объекта. Для этого иногда проводится аукцион среди всех желающих. Владелец объекта выбирает наиболее подходящий ему вариант. Так, что на сегодня переуступка прав аренды стала стабильным популярным видом бизнеса. И как любой вид бизнеса, эта услуга имеет достаточно много «подводных рифов и камней» и различных тонкостей. Поэтому при оформлении ППА лучше довериться профессионалам в этой сфере.

Нормативная база и нюансы сделки

Сделка по переуступке прав требования хоть и встречается часто, но все же реже, чем приобретение жилья в новостройке или во вторичном жилом фонде. Такая сделка имеет свои плюсы, минусы и, конечно, связана с рядом подводных камней, однако специалисты отмечают рост популярности такого вида договоров. По их данным, в настоящее время до трети жилья в Москве приобретается именно по договору переуступки.

Интересно, что поскольку жилье в новостройке до введения в эксплуатацию относится к первичному рынку и права собственности на него еще не оформлены, то в результате сделки покупатель приобретает не саму квартиру, а договор на право собственности на нее. Естественно, это с точки зрения документов. На языке бюрократии заключение такого договора называется цессией, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Образец договора уступки права аренды нежилого помещения

Переуступка права аренды – это выгодная сделка, как для арендатора, так и для третьего лица. Причиной популярности такого способа передачи прав на недвижимость являются следующие его преимущества:

1. Стоимость по переуступке может оказаться значительно ниже, чем прямое сотрудничество с владельцем.
2. При подписании договора арендатор имеет возможность в последующем напрямую сотрудничать с владельцем (что недопустимо при субаренде).
3. Подобные договора, как правило, заключаются на период в 3-5 лет.
4. Арендатор, предлагающий помещение может не только передать недвижимость, которая ему не нужна, но и заработать на продаже переуступки.
5. Владелец недвижимости имеет возможность получать доход от своей собственности, не тратя время на поиск новых арендаторов.

Каждой из сторон этот вид соглашения выгоден и удобен, а потому все больше предпринимателей прибегают именно к этому способу смены арендатора.

Процедура совершения переуступки зависит от того, кто является владельцем недвижимости. Если это частная собственность, то процедура переуступки состоит из следующих двух этапов:

• получение одобрения на переуступку от владельца;
• подписание договора о переуступке.

Если же арендатор желает совершить переуступку прав на недвижимость, собственником которой является государство, то процесс будет состоять из трех этапов:

• получение разрешения от муниципальной службы;
• проведение аукциона (согласно ФЗ №135);
• подписание договора по переуступке.

Итак, давайте более детально рассмотрим второй способ передачи прав на недвижимость.

Ключевое отличие этого способа переуступки – проведение аукциона или конкурса. Он является обязательным только при следующих условиях:

• недвижимость принадлежит муниципальной службе или местной администрации;
• участниками сделки выступают юридические лица.

Если же арендатором недвижимости является физическое лицо и переуступка прав совершается также физическому лицу, то аукцион проводить не нужно. Достаточно просто получить согласие на переоформление прав в местном муниципалитете и подписать договор.

Выбираем жилье для переуступки

Приобретение имущества по договору переуступки сопряжено с определенными рисками. Главное — если нарваться на недобросовестного дольщика, можно остаться без жилья и денег. Поэтому к выбору жилья для переуступки следует подойти тщательно:

• В первую очередь попросите ДДУ в оригинале. В нем обязательно должны быть печати, подписи застройщика и отметка о регистрации в Росреестре. Далее посмотрите на обязательные и дополнительные пункты, на права и обязанности дольщика. Это важно, т. к. изменить их вы не сможете ни на каком этапе. Они перейдут к вам от предыдущего дольщика.
• Запросите акт взаиморасчетов. Это необходимо, чтобы узнать, полностью или частично первичный покупатель оплатил строящееся жилье.
• Изучите историю строительной компании. Не находится ли она на грани банкротства и не заведено ли на нее уголовное дело. Сделать это можно на сайте Единого федерального реестра о банкротстве (ЕФР) и на сайтах арбитражных судов. Если найдете данного делевопера хотя бы на одном ресурсе, то откажитесь от сделки.
• Изучите строительную документацию. Разрешено ли строительство данного дома, какой проект, сроки сдачи, земля находится в аренде или собственности и т. д. Если обнаружите хоть один сомнительный момент, углубитесь в изучение документов или откажитесь от покупки.
• Обязательно проштудируйте Интернет и почитайте отзывы о данной компании или юридическом лице, которое выступает за инвестора. Можно вступить в чат дольщиков и будущих жильцов дома и поспрашивать там о делах дома.

Похожие записи:

• Чем опасна для собственника временная регистрация ребенка? Полезные советы
• Ваша заявка уже обрабатывается
• Карта реновации, дома под снос