Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Посчитайте сколько времени вы будете проводить в пути. Ведь каждый день мы куда-нибудь ездим: на работу, учебу или по другим делам. Тут есть два варианта — выбор дома рядом с самым посещаемым местом, например, работой, или поиск оптимального расположения. Это — база. Что еще?
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.
Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.
Выбрать планировку и этаж
Расположение комнат в квартире, вид из окон и этаж имеют важное значение. Сегодня многие застройщики предлагают квартиры с просторными кухнями-гостиными и гардеробными зонами. А может вы мечтаете о просторной террасе? Такие предложения тоже встречаются.
- Обратите внимание на высоту потолков. В квартирах, где потолки выше обычного, создается впечатление будто квартира «дышит» и места в ней больше. Также посмотрите, куда выходят окна и будет ли в квартире светло. Окна, выходящие на солнечную сторону с видом на ухоженный парк, сразу добавляют квартире 100 баллов.
- Посмотрите на плане, сколько квартир будет на вашем этаже. Чем меньше — тем, скорее всего, тише будет у вас дома. Не забывайте, вы выбираете квартиру в новостройке, а значит, даже если жилье продается с отделкой, в первое время вам не избежать шума, связанного с ремонтом, который затеяли соседи.
- Также подумайте про этаж. Если в семье есть люди пожилого возраста или вы выбираете жилье для немолодых родителей, лучше подыскать квартиру на первом или втором этаже.
Увидеть дом своими глазами
Если сомневаетесь в выборе квартиры в новостройке, отправляйтесь на место строительства. Часто бывает так, что видишь дом своими глазами и сразу понимаешь — это именно он или надо искать дальше.
- Постарайтесь смоделировать ситуацию, при которой вы как будто уже живете тут. Зайдите в ближайший магазин, прогуляйтесь до остановки автобуса или метро, оцените детские площадки во дворе, узнайте про парковку — почувствуйте себя местным жителем.
- Если вы планируете покупку квартиры в другом городе и возможности быстро приехать «на разведку» нет, хорошим вариантом станет виртуальная экскурсия с помощью карт Google Maps. А если в городе, где вы хотите купить квартиру, живут ваши друзья или родственники, спросите совета у них, они наверняка подскажут. Также можно почитать отзывы о доме и ходе его строительства на форумах жильцов или в социальных сетях.
Процедура приема квартиры
Позади подбор подходящего ЖК, проверка и оформление документов, оплата и ожидание введения новостроя в эксплуатацию. И вот ваша квартира готова. Важно помнить, что на этом процесс покупки квартиры от застройщика еще не заканчивается и вам нужно тщательно проверить жилье перед подписанием акта приема-передачи.
Вернитесь к договору покупки недвижимости от застройщика. Обязательно проверьте все нюансы, которые застройщик обязался выполнить в новой квартире. Чтобы не пропустить ничего важного, следуйте нашим рекомендациям и проверьте особенности первичного жилья по списку:
- площадь квартиры – если она отличается от проектной больше, чем на 50 кв. см, стоимость пересчитают;
- материалы, использованные при в строительстве, – соответствуют ли они тем, что были прописаны в документах;
- лифты – подключены ли они, в рабочем ли состоянии;
- качество окон – нет ли в них повреждений, перекосов при установке;
- разводка и качество электропроводки, рабочие ли розетки и щитки – если подобная часть отделки входит в обязанности застройщика по договору;
- качество канализации, отсутствие ржавчины на трубах, течи и трещин;
- отопление должно быть установлено и быть в рабочем состоянии;
- насколько ровные стены и полы. Проверить это возможно даже с помощью мобильного приложения «уровень» или подручных средств;
- отсутствие плесени, грибка и прочих подобных недостатков.
Это очень важный показатель. Несмотря на документы и положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.
Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этом лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть — это наилучшее доказательство. Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки. Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с другими дольщиками узнаете и о других проблемах новостройки перед покупкой квартиры. Если дом готов на ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.
(Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН), Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), доверенность на подписание договора.
Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е. вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля. Зачастую квартиры продает не только застройщик, квартиры продают и перепродают кто угодно. В такой ситуации можно наткнуться и на откровенных мошенников, которые продадут вам квартиру, которая им не принадлежит. Злоумышленники узнают, какой застройщик осуществляет продажу квартиры, и создают ООО с точно таким же названием. Законодательство не запрещает регистрировать ООО с одним и тем же названием. У данных организаций будут отличаться ИНН и ОГРН. Документы могут быть и вовсе подделаны, но эта тема для отдельной статьи. В принципе вся информация необходимая для проверки содержится в других документах, и если вы сделку проводите с юристом, указанные документы могут быть и не запрошены вовсе. Все данные можно сравнить, используя выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, и выписку из ЕГРН. Используя выписки, полученные непосредственно из госоргана, вы исключите подделку документов. Важно, чтобы оплата по договору была произведена после регистрации договора ДДУ и на реквизиты застройщика, ИНН которого вы проверяли. Подобная предосторожность от возможных мошеннических схем возможно будет излишней, если из обстоятельств покупки квартиры очевидно, что вы имеете дело непосредственно с застройщиком. Т. е. застройщик уже давно не первый год находится по адресу, который фигурирует в выписке из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство выдано на ЮЛ с идентичным ИНН, следовательно вы имеете дело с надлежащим застройщиком.
Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.
Устав нужно прочитать на предмет определения полномочий на заключение договоров. Кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы). Имеет ли лицо, подписывающее договор, на это право. Действует ли доверенность на момент подписания договора, не истекли ли полномочия генерального директора?
Покупка новостройки: обратить внимание
И последнее (но не менее важное), на что надо обратить внимание при покупке квартиры в новостройке – это собственно условия договора и приложений к нему.
Очень часто дают совет приносить при покупке новостройки документы на проверку к адвокату. На самом деле, это не так просто. Застройщик не обязан отправлять вам проекты договоров по электронной почте (по факту так делают совсем немногие и единицы выкладывают свои типовые договора в Интернет). Приглашать в офис продаж с собой юриста – удовольствие очень дорогое.
Так что, возможно, вам придется приехать, ознакомится с договором и взять время «на подумать». При этом вас, скорее всего, будут убеждать заключить сделку именно сейчас, т.к. через неделю выбранной вами квартиры или предлагаемых сегодня условий уже не будет.
При анализе договора обратите внимание не только на сроки сдачи дома и штрафные санкции застройщика в случае их нарушения, но и на собственно момент покупки и сопутствующие платежи. Сколько стоит бронирование выбранной вами квартиры? Идет ли эта сумма в счет оплаты квартиры в случае покупки? Например, некоторые компании берут невозвратную плату за сам факт снятия квартиры с продажи.
Придется ли вам дополнительно платить за регистрацию договора ДДУ в Росреестре (если речь идет о дополнительной сумме, кроме оплаты пошлины и нотариального заверения необходимых копий – это не очень хороший сигнал). Так же к дополнительным навязанным поборам можно отнести требование оплатить услуги по будущей регистрации квартиры в собственность в момент заключения договора долевого участия (еще самой квартиры нет, и не известно, что будет представлять собой процедура регистрации, когда до нее дойдет дело).
Разумеется, дополнительные платежи – вовсе не повод отказываться от покупки новостройки. Мы просто призываем все внимательно просчитать и взвесить.
Так же важно обратить внимание на способ оплаты. Обычно – это перевод по реквизитам. Некоторые застройщики работают через аккредитив (это когда банк переводит продавцу деньги только при выполнении им определенных условий).
Кстати, именно с моментом оплаты покупки квартиры в новостройке связаны некоторые заблуждения покупателей.
Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева рассказывает, что некоторые покупатели всерьез верят, что заключить договор можно сейчас, а совершить оплату потом – уже после того, как дом достроен, хотя такая схема невозможна в реальности. По словам г-жи Покидышевой на этапе оплаты недвижимости вообще возможны необычные истории.
Например, один клиент позвонил менеджеру «НДВ-Недвижимость» с вопросом: «А нал куда везти?» Покупатель не только не знал о том, что оплата наличными невозможна, он еще и предполагал, что при оплате наличными в офисе можно потребовать большую скидку – нет ограничений, установленных в рамках действующих акций.
Если вы хотите купить видовую квартиру на высоком этаже, узнайте сначала, не будет ли прекрасный вид из окон закрыт в ближайшие годы следующей многоэтажкой. Специалисты говорят, что только в домах на набережной можно покупать видовую квартиру, так как на воде уж точно нечего не построят. Вид ни парк или же на город может запросто закрыть следующий дом.
Самым комфортными являются этажи с 4 по 8. В случае поломки лифта подняться по лестнице в свою квартиру будет не сложно. При этом на этих этажах не особо слышно автомобильных шумов и криков, загулявших по ночам компаний . Для тех у кого нет детей и кого не пугает перспектива подниматься по лестнице при авариях лифта, стоит рассмотреть вариант последнего этажа, особенно если из окна открывается красивый вид на парк или водоем. Этот вариант так же удобен для любителей тишины, так как по вам никто не будет бегать сверху и мала вероятность протечек, если конечно застройщик добросовестно выполнил гидроизоляцию крыши.
Расположение квартиры
Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:
- квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
- Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно.
- Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
- Избегайте квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.
Что будет с ценами на жилье в 2020 году?
Многие, кто планировал покупку квартиры, но не успел ее совершить до начала экономического кризиса, вызванного ситуацией с распространением коронавирса и падением курса рубля, задумались над тем, стоит ли приобретать недвижимость сейчас или отложить вопрос до лучших времен.
Большое количество аналитиков выдвигают всевозможные гипотезы о дальнейшей судьбе рынка жилищного строительства и ценах на недвижимость в 2020 году. Многие ждут снижения стоимости квадратных метров (от 5% до 30%), другие не видят предпосылок к уменьшению цен, так как себестоимость строительства только растет — после перехода на эскроу застройщики вынуждены оформлять кредиты в банках, а цена строительных материалов зависит от курса валют.
Таким образом, точно оценить ситуацию на данный момент не представляется возможным. Но если девелоперы пока не анонсируют ажиотажных скидок и акций на новостройки, то банки уже подняли ставки по ипотеке и подавляющее большинство ожидает повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Это значит, что даже при снижении средних цен, растущая стоимость жилищных кредитов, не позволит покупателям значительно сэкономить.
Советуем ориентироваться на сложившуюся личную жизненную ситуацию. Если у вас есть возможность и желание совершить долгожданную покупку, то — действуйте!
Вторичное жилье или новостройка?
Доступная цена, новизна и отсутствие истории квартиры в новостройке против обжитой квартиры в районе, с полным комплексом инфраструктуры на вторичке, что выбрать? Сразу прийти к однозначному ответу в этом вопросе сложно – стоит оценить следующие основные критерии.
-
Стоимость. Новостройка, особенно на этапе строительства, существенно ниже по цене, чем готовое жилье.
-
Сроки. В квартиру на «вторичке» можно въехать сразу после покупки, а с «первичкой» так не получится. Как минимум – потребуется отделка, установка сантехники, мебели и прочее, как максимум – ждать еще окончания строительства дома.
-
Инвестиции. Квартира от застройщика сдается с черновой отделкой, что влечет за собой существенные затраты на ремонт, отделку, закупку строительных материалов, мебели и техники. На вторичном рынке квартиры обжитые, по желанию новых хозяев может потребоваться косметический ремонт.
-
Прописка. В квартиру в строящемся доме прописаться невозможно, пока не будет на руках свидетельства о регистрации права собственности.
-
Увеличение стоимости. Цена квартиры на стадии котлована может к стадии готовности увеличиться до 30%.
-
Потенциальный доход. Квартиру на «вторичке» можно использовать в качестве источника дохода, путем сдачи внаем, причем сдать такое жилье можно сразу после покупки.
-
Риски. Покупка квартиры по ДДУ несет в себе риск банкротства компании и «заморозки» строительства. Следует доверить свои финансы только надежному и проверенному застройщику, минимизируя риск потери денег.
Как рассчитать окупаемость квартиры?
Срок окупаемости объекта недвижимости – один из основных показателей его инвестиционной привлекательности. Рассчитывается этот параметр исходя из соотношения стоимости квартиры к общей сумме арендных поступлений в год. Полученная цифра будет свидетельствовать о количестве лет окупаемости квартиры.
Рассчитаем на примере: мы хотим купить квартиру за 2,5 миллиона рублей и сдавать ее за 15 тысяч рублей в месяц, что в год составит 180 тысяч рублей. Делим 2,5 миллиона на 180 тысяч – получаем цифру 13,9. То есть, вложения в эту квартиру окупятся почти через 14 лет. Судя по коэффициенту окупаемости, можно понять, для чего больше подходит жилье – для покупки или аренды:
-
от 1 до 15 лет — квартиру лучше купить, чем арендовать;
-
от 16 до 20 лет – показатель более высокий, но приемлемый для покупки;
-
свыше 20 лет – покупка экономически не выгодна, проще арендовать.
Лучшее время для покупки
Как понять, когда лучше покупать квартиру от застройщика? Рынок первичной недвижимости имеет специфические особенности — застройщики, стремясь продать больше объектов недвижимости до конца финансового года, активизируют спрос путем проведения акций и предоставления специальных скидок. То есть, квартиру в новостройке выгоднее приобрести зимой.
Летом как на первичном, так и на вторичном рынке жилья наблюдается спад активности. А вот осенью спрос на новое жилье возрастает – соответственно, увеличиваются цены.
Эксперты рынка недвижимости советуют не откладывать приобретение квартиры или дома тем, кто сомневается и ждет подходящего момента – осень-зима 2018 года благодатное время для покупки! Учитывая изменения на законодательном уровне (статья ФЗ № 218) и запуск эксроу-счетов прямые договора долевого участия между покупателем и застройщиком постепенно ликвидируются. В связи с этим прогнозируется рост цен на недвижимость с конца 2018 года до 30%. Купив квартиру в новостройке в ближайшее время, можно заработать на увеличении ее стоимости через пару лет до 50%.
Пошаговая инструкция и порядок действий: как правильно купить новую недвижимость?
Покупка квартиры в новостройке совершается по определённому алгоритму, состоящему из нескольких шагов:
- Поиск, выбор и осмотр объекта.
- Проверка застройщика.
- Заключение предварительного, а затем – основного договора имущественной сделки с застройщиком. По желанию – нотариальное удостоверение договора.
- Регистрация сделки в Росреестре.
- Оплата сделки в установленном размере и способом, установленным в договоре.
- Приобретение права требования или права собственности, в зависимости от способа приобретения квартиры.
- Подписание акта приёмки квартиры, кроме случаев её нахождения в собственности у застройщика.
- Въезд в квартиру, оформление права собственности и прописка по месту проживания.
Этот алгоритм действий распространяется на все формы сделок, заключаемые с застройщиком. Основное различие между данными разновидностями – в пакете документации, представленной продавцом.
Как документально проходит юридический процесс?
После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.
Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны. Однозначного ответа в пользу одного либо другого типа объекта нет. Остается лишь сравнивать все их преимущества и делать выводы.
Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:
- огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
- современная планировка;
- просторные комнаты;
- возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
- новые коммуникации;
- качественные и долговечные материалы;
- отсутствие «чужой ауры»;
- молодые соседи;
- экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
- возможность получения рассрочки;
- это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
- наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.
Минусы приобретения недвижимости в новостройке:
- Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
- Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
- Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
- Строительные недоделки.
- Строительство «заморозилось».
Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.