Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки с застройщика. Судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Решение суда первой инстанции вынесено в Вашу пользу. Что делать дальше?
После оглашения мотивировочной части, суду отводится 10 дней на подготовку решения в окончательной форме. На деле из-за загруженности судов этот процесс затягивается.
Далее в течение 30 дней с даты вынесения решения оно может быть обжаловано. В законную силу решение вступает по истечении 30 дней с даты вынесения решения в окончательной форме. По окончании этой даты на решении можно поставить печать: «Вступило в законную силу» и получить на руки исполнительный лист. Если, конечно, решение никто обжаловать не будет. По нашему опыту застройщики чаще всего обжалуют, для того чтобы затянуть процесс и как можно дольше не платить деньги.
Федеральные нормативные правовые акты
Гражданский кодекс РФ
Основные ссылки:
— ст. 151 «Компенсация морального вреда»
— ст. 307 «Понятие обязательства»
— ст. 309 «Общие положения» (гл. 22 «Исполнение обязательств»)
— ст. 310 «Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства»
— ст. 314 «Срок исполнения обязательства»
— ст. 330 «Понятие неустойки»
— ст. 332 «Законная неустойка»
— ст. 333 «Уменьшение неустойки»
— параграф 4 гл. 59 «Компенсация морального вреда» (ст. ст. 1099 — 1101)
Дополнительные ссылки:
— ст. 15 «Возмещение убытков»
— ст. 190 «Определение срока»
— ст. 421 «Свобода договора»
— ст. 431 «Толкование договора»
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Основные ссылки:
— ст. 4 «Договор участия в долевом строительстве»
— ст. 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства»
— ст. 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором»
— ст. 8 «Передача объекта долевого строительства»
— ст. 10 «Ответственность за нарушение обязательств по договору»
— ст. 12 «Исполнение обязательств по договору»
Дополнительные ссылки:
— ст. 9 «Расторжение договора»
— ст. 19 «Проектная декларация»
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»
— ст. 13 «Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за нарушение прав потребителей»
— ст. 15 «Компенсация морального вреда»
— ст. 16 «Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя»
— ст. 17 «Судебная защита прав потребителей»
— ст. 23 «Ответственность продавца (изготовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за просрочку выполнения требований потребителя»
— ст. 27 «Сроки выполнения работ (оказания услуг)»
— ст. 28 «Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)»
Ответственность застройщика
С 2005 года в силу вступил закон, предполагающий правила и тонкости участия в долевом строительстве объектов. В законе последовательно и подробно описаны все моменты, касательно строительства недвижимости, согласно которым определены права и обязанности застройщика. Правовые отношения последнего и участников долевого строительства определены в ДДУ – договоре долевого участия. В договоре обязательно составляются определенные данные – это точные характеристики будущего объекта недвижимости, утвержденный план с указанием площади жилой и нежилой, а также адрес квартиры и другие данные. Также в договоре указываются сроки, в течение которых объект будет введен в использование, цена объекта и порядок обязательного внесения платежей.
Застройщик обязан:
- Возвести объект недвижимости по установленным срокам, а также в ходе окончания работ передать его в собственность долевым участникам.
- Заниматься возведением объекта недвижимости компания может как собственными усилиями, так и посредством привлечения третьих организаций, но этот пункт в обязательном порядке указывается в договоре.
- Строительная организация занимается несением рисков, в ходе которых строящийся объект может быть подвергнут.
Взыскивая неустойку по 214 фз с застройщика через суд, можно столкнуться с необычной трактовкой. Наиболее известная ситуация – это определение Кемеровского суда по делу 33-7649. Судья решил, что застройщик вправе добавить в договор пункт и на его основе может в одностороннем порядке перенести срок сдачи дома и передачи квартир из-за нехватки денежных средств на срок не более чем 120 дней. Если вы столкнетесь с таким решением суда, возможно, придется пытаться обжаловать его в вышестоящей инстанции.
В основном же в требованиях дольщиков о выплате неустойки суды отказывают только из-за недостаточной доказательной базы – т.е. из-за отсутствия нужных документов в процессе. Поэтому следует быть максимально внимательными как при составлении искового заявления, так и при сборе документов в приложение к нему.
Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.
Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.
Когда можно требовать от застройщика получения неустойки по долевому участию?
Некоторых дольщиков волнует вопрос не только о том, как получить неустойку за просрочку по 214-ФЗ, но и когда это можно сделать? Отметим, что дольщик может обращаться за деньгами сразу после того, как застройщик нарушил сроки передачи квартиры. Но, естественно, что чем больше будет срок просрочки, тем больше будет сумма неустойки.
Дольщик может направить письмо в адрес застройщика с требованием о взыскании неустойки как в случае уже получения квартиры (подписания акта-приема передачи квартиры), так и в случае, когда жилое помещение еще не получено по акту. Последний вариант относится, в том числе и к случаям, когда дом еще даже не введен в эксплуатацию и застройщик не может передать квартиру.
Обратите внимание! Суд может отказать во взыскании неустойки, если застройщик докажет, что дольщик злоупотребил своим правом и уклонился от принятия квартиры (п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)). Исключение – ситуации, когда дольщик заявляет о необходимости составления акта о несоответствии квартиры стандартам качества.
Претензия по ДДУ по неустойке к застройщику
После того, как вы определили, что застройщик нарушил свои обязательства и опаздывает с передачей квартиры, необходимо выяснить адресата вашей претензии. Начать необходимо с застройщика. Подать в суд на застройщика за просрочку можно будет только после того, как вы попытаетесь урегулировать с ним вопрос «мирным путем».
Процесс составления претензии на неустойку по договору долевого участия достаточно сложный. Вам придется собрать немало сведений и грамотно применить формулу расчета пени по 214-ФЗ. Если у вас возникнут сложности в подготовке данного документа, вы всегда можете обратиться за помощью к юристу по вопросам ДДУ.
Претензионное письмо к застройщику должно содержать следующие сведения:
- наименование и адрес компании-застройщика. Эти сведения можно узнать из договора, но лучше перепроверить на официальном сайте налоговой, используя сервис Проверь контрагента;
- расчет неустойки по 214-ФЗ (на этом вопросе подробнее остановимся чуть ниже);
- ваши требования по выплате пени и убытков;
- сроки для уплаты неустойки застройщиком (можно указать любой разумный срок);
- платежные реквизиты, куда застройщик сможет перечислить деньги.
Как правильно рассчитать неустойку за нарушение срока передачи квартиры
Главный вопрос, возникающий при расчете неустойки: по какой ставке рефинансирования считать неустойку.
Вопрос этот вызван непониманием
фразы, содержащейся в части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве: «…ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства…»
Что значит «действующей на день исполнения обязательства»?
Имеется в виду день, когда обязательство по передаче квартиры дольщику было фактически исполнено застройщиком или день, когда исполнено обязательство по выплате неустойки?
Или может быть день вынесения судом решения о взыскании неустойки?
Ответ в этом вопросе содержится в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26.
Согласно позиции, изложенной Верховным Судом РФ в данном определении, «по смыслу части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве, при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка (имеется в виду ставка рефинансирования), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта».
Рассмотрим на примере что это значит
Договор долевого участия в строительстве предусматривает обязательство застройщика передать квартиру дольщику не позднее 1 квартала 2016 года.
То есть последний день, когда застройщик по договору может исполнить свое обязательство по передаче квартиры — это 31.03.16
При расчете неустойки необходимо применять ставку рефинансирования, действующую на эту дату.
Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к размеру ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.
В период с 1 января 2016 г. по 14 июня 2016 г. ставка рефинансирования и ключевая ставка Банка России составляли 11% (Указание Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. N 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).
Таким образом, на дату 31.03.16 ставка рефинансирования составляла 11% и именно в таком размере она подлежит применению (в рассматриваемом примере) при расчете неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику.
Как сделать так, чтобы суд не снизил неустойку
Законом предусмотрено право суда при рассмотрении дела по иску о взыскании неустойки снизить её размер.
На сегодняшний день суды общей юрисдикции пользуются этим правом настолько активно, что установленная законодателем предупредительная функция неустойки фактически утратила свою силу.
Законодателем был установлен конкретный размер неустойки, причем достаточно существенный при длительном нарушении прав участника долевого строительства.
Нарушать права дольщиков должно было стать для застройщиков не выгодным.
Однако застройщики знают о том, что из 10 написавших претензию о выплате неустойки, в суд обратится 2-3 человека, при этом суд скорее всего в десятки раз снизит размер неустойки.
Поэтому застройщики в 99% случаев
не удовлетворяю требования участников долевого строительства о выплате им неустойки за допущенные нарушения, при этом с легкостью допускают нарушения, за которые законом предусмотрена её выплата.
Суд не может снизить размер взыскиваемой неустойки по своей инициативе — это делается только по ходатайству застройщика.
По закону в решении суд обязан указать, по каким мотивам он снизил неустойку, и обосновать, почему он произвел снижение именно в таком размере.
Но на практике происходит так,
что юристам застройщика достаточно заявить ходатайство о снижении неустойки, при этом указав лишь на ее несоразмерность последствиям нарушения прав участника долевого строительства.
Суд снизит в разы или десятки раз неустойку,
не утруждая себя объяснением в решении необходимых для этого мотивов, если после этого со стороны участника долевого строительства не поступит необходимых возражений, содержащих четкую правовую позицию, объясняющую невозможность применения судом ст.333 ГК РФ или невозможность снижения неустойки в запрашиваемом застройщиком размере.
Поэтому от чрезмерного снижения неустойки страдают дольщики, которые самостоятельно занимаются ведением своего дела в суде, при этом не готовы представить суду в нужный момент необходимую правовую позицию.
Помимо правильной правовой позиции по вопросу снижения судом неустойки, избежать ее снижения можно иными способами.
Сразу нужно оговориться,
что эти методы применяются в тех случаях, когда речь идет о существенном размере неустойки.
Если застройщик должен вам выплатить неустойку в размере 20 тысяч рублей, то суд вряд ли вообще снизит ее размер.
Чтобы суд не снизил неустойку, существует ряд работающих на момент публикации этой статьи методик, в том числе:
- изменение подсудности спора на более лояльный суд
- дробление права требования неустойки
- уступка права требования неустойки юридическому лицу или ИП (изменение процессуальной подведомственности спора)
- смешанная схема
Чтобы понять, какую из методик выбрать, нужно оценивать конкретные обстоятельства дела:
- размер подлежащей взысканию неустойки
- действительные причины нарушения прав участника долевого строительства (просрочки передачи объекта или устранения недостатков)
- имущественное положение застройщика
- подсудность спора
- судебную практику по данному застройщику
- прочие обстоятельства
Если вы не хотите нести лишние расходы на юридическую помощь, при этом хотите получить максимальный размер неустойки — позвоните и посоветуйтесь бесплатно с юристом общества защиты прав потребителей.
Как составить претензию застройщику о возмещении неустойки?
Несудебный метод предполагает «полюбовное» решение проблемы. Дольщик направляет застройщику заказным письмом требование возместить убытки, полученные из-за невозможности сдавать квартиру в аренду.
В документе также необходимо указать расчеты суммы неустойки. Формулу для выполнения вычислений можно найти в интернете. Иногда строительным компаниям выгодно оплатить неустойку до обращения в суд, ведь если дольщик выиграет процесс, то застройщику, кроме нее, придется возместить все судебные издержки. Обычно застройщик представляет собой крупную организацию со своим отделом юристов и адвокатов, которые не плохо подготовлены на законодательном уровне, поэтому не лишним будет хотя бы предварительно проконсультироваться со своим адвокатом.
Добровольная выплата компенсации
При наступлении факта нарушений условий сотрудничества следует направить обращение в виде претензии к строительной организации. Документ может быть оформлен в произвольной форме.
Однако его текстовая часть должна содержать обоснования требований о выплате пени и чёткое формулирование цели его составления. В качестве приложения должна быть применена документация, являющаяся доказательной базой о факте нарушения выполнения обязательств застройщиком.
Также стоит приложить квитанции и чеки, свидетельствующие о выполнении условий договора относительно размеров и сроков внесения платежей дольщиком.
В документе нужно отразить дата, до которой необходимо перечислить денежные средства, а также способ осуществления их передачи.
Часто застройщики выплачивают положенные денежные средства на претензионном этапе, стараясь избежать судебных разбирательств, которые могут обернуться для них большими расходами. Однако, при отсутствии ответа на претензию, или при получении отказа в выплате, дольщик должен обратиться в судебную организацию для решения своей проблемы.
Для упрощения процедуры сбора документации для суда, претензию нужно оформлять в двух экземплярах. Один экземпляр передаётся на рассмотрение застройщику, представитель которого должен зарегистрировать документ с указанием входящего номера и даты его поступления.
Эта информация должна быть отражена на втором экземпляре документа, который остаётся у дольщика, для дальнейшего приложения к делу в суде.
Если застройщик не принимает претензию, то можно отправить её по почте, не забыв при этом воспользоваться опцией заказного письма с уведомлением о вручении.
В некоторых случаях застройщики сами пытаются урегулировать отношения со своими дольщиками, предлагая им в качестве компенсации за задержку сдачи объекта проведение дополнительных ремонтных работ, не входящих в перечень обязательных.
При принятии такого решения, дольщик должен сопоставить стоимость задолженности по неустойки и цене проведённого ремонта.
При отказе решения вопроса в претензионном порядке, следует решать его через арбитраж.
Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию (цена)
Оформление договора может быть осуществлено без предоплаты или же с таковой. Каким-либо образом на стоимость недвижимости это не влияет.
Но при этом существует ряд нюансов, разобраться с которыми нужно предварительно. Все они отражены в законодательстве.
Наиболее существенные вопросы:
- обязанности сторон;
- сроки передачи объекта;
- причины возникновения;
- формула расчета;
- судебная практика.
На основании каких нормативных актов происходит взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве?
Кроме собственно договора долевого участия, Грант Токмаджян, юрист Содружества Земельных Юристов, советует обратить внимание на следующие документы.
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Нужно учитывать, что с 01.01.2017 г. вступили в силу существенные изменения в закон.
- Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
- Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.
- Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного суда РФ 19.07.2017.
Должен ли застройщик оплачивать аренду квартиры, если не передал новостройку участнику долевого строительства в срок? Можно ли включать в сумму иска компенсацию морального вреда?
По словам г-на Токмаджяна дольщик может рассчитывать на благосклонное отношение суда и просить у суда взыскать денежные средства за, так называемые, нравственные страдания.
Обычно суд самостоятельно решает на какую сумму оценить причиненный моральный ущерб. На практике, в зависимости от случая, возможно взыскать от 10 до 50 тысяч руб.
Что касается компенсации аренды, то тут мнения экспертов разделились. Мария Литинецкая уверяет, что суды далеко не всегда видят причинно-следственную связь между нарушением сроков сдачи новостройки и необходимостью дольщиков арендовать жилье, хотя фактически, конечно, она есть.
«Чтобы максимально повысить шансы на компенсацию за аренду, дольщику необходимо предоставить в суд договор аренды, а также расписки о платежах владельцу квартиры».
Основные проблемы и пути их решения
Описанный выше порядок взыскания неустойки с застройщика является очень распространенной практикой, поскольку с каждым голом количество домов, не сданных вовремя в эксплуатацию, растет.
Некоторые часто встречающиеся проблемы можно решить еще на досудебной стадии:
- Довольно часто дольщик является не первоначальным покупателем квартиры – когда он приобрел жилье по договору цессии (уступка прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что требование о неустойке предъявляется только строителям (а не цеденту), а срок сдачи квартиры нужно смотреть по первоначальному ДДУ, а не по договору уступки.
- Если квартира куплена не по ДДУ, а по предварительному договору, то положения закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это значит, что покупатель не имеет права на компенсацию в связи с задержкой сдачи квартиры – поэтому еще на этапе оформления документов важно обращать внимание на то, какой договор предлагает подписать строительная фирма.
- Если дольщику предложили подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то, подписав его, он потеряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что ДДУ в таком случае будет действовать в редакции дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушено.
Однако есть и специфические проблемы, связанные с судебным процессом возмещения неустойки по договору долевого участия:
- Ответчика часто просят снизить ответственность в части компенсации морального вреда. Именно поэтому завышать суммы не рекомендуется.
- Важно правильно рассчитать долги по формуле, приведенной выше. Если расчет получается слишком громоздким, лучше вынести его на отдельный лист и оформить в качестве приложения к иску.
- Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины – отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях нужно обращать внимание суда на недобросовестное поведение ответчика и желание затянуть процесс.
В целом практика положительная, суды встают на сторону дольщиков, как того требует закон. При условии правильного оформления документов и верного расчета неустойки проблем со взысканием неустойки с застройщика по долевому участию быть не должно.