Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что ждёт рынок коммерческой недвижимости в России?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По данным CORE.XP, в третьем квартале 2022 года было введено в эксплуатацию в 4,5 раза больше офисов, чем в первом полугодии (170 тыс. кв. м). Половина всего объема нового предложения 2022 года уже продана конечным пользователям. По итогам квартала на офисном рынке Москвы остаются свободными только 8,5% площадей.
Тренды на рынке коммерческой недвижимости
В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:
-
в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;
-
арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;
-
цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;
-
здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;
-
вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.
Что ждет коммерческую недвижимость в 2021 году
Склады и гостиницы, как и производственные площади на рынке коммерческой недвижимости менее ликвидны чем торговые и офисные помещения.
В складской недвижимости наблюдается тенденция к автоматизации и роботизации. Компании стремятся к оптимизации и сокращению рабочих мест. Поэтому старые складские комплексы становятся все менее актуальными.
Гостиничный бизнес требует высокого уровня компетенции, поэтому если у вас нет достаточного опыта в этой сфере деятельности, лучше не рассматривать покупку такой недвижимости.
| Работа мастера | 115 000 Р |
| Стройматериалы | 44 400 Р |
| Входные и межкомнатные двери | 41 300 Р |
| Потолок «Армстронг» и потолочные лампы | 34 600 Р |
| Керамогранит на пол | 31 000 Р |
| Кондиционер б/у | 18 000 Р |
| Увеличение мощности до 15 кВт | 16 500 Р |
| Обои | 8300 Р |
| Демонтаж кирпичной перегородки | 7500 Р |
| Электрический счетчик «Меркурий» | 7000 Р |
| Сантехника — унитаз и раковина | 5400 Р |
В основном покупатели площадей на первых этажах в новостройках Москвы — это частные инвесторы. Под свои нужды помещения также покупают супермаркеты, фитнесы, ДОУ, салоны, клиники, но они все равно расценивают покупку как инвестицию и прикидывают, за сколько можно сдать в аренду или перепродать помещение, если бизнес не пойдет, говорит руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова. С этим мнением согласен Антон Белых. По его оценке, более 80% помещений в новостройках покупается для сдачи в аренду, так как ведение бизнеса на собственных площадях актуально и экономически обоснованно лишь для небольшого числа бизнесов. Помещения для собственных нужд часто покупают стоматологии, медицинские центры, фитнес-центры, у которых очень большие сроки окупаемости и вложения в открытие, поэтому им очень опасно зависеть от договора аренды и прихотей арендодателя, поясняет гендиректор DNA Realty.
«Покупка помещений для собственного бизнеса актуальна лишь для тех, кто не планирует масштабировать сеть, а таких очень мало, так как на стоимость одного помещения в собственность можно открыть пять — десять точек по аренде и снизить сроки окупаемости вложений с семи — десяти до пары лет», — считает Антон Белых.
Инвесторам стоит обратить внимание на помещения в видовых, легко доступных зонах с красивой входной группой, рекомендует Светлана Ярова. Также, по ее словам, желательно, чтобы у помещения была удобная зона загрузки товара, достаточное количество кВт, которое позволит подключать различное электрооборудование, необходимое для бизнеса, высокие потолки, возможность выдержать достаточную нагрузку на пол (от 400 кг/кв. м) — такие помещение подойдут для широкого круга арендаторов, в том числе для размещения магазина. Важно также обратить внимание на перспективы развития района в целом, конкуренцию, сроки реализации, удобство планировки и возможность размещения востребованных бизнесов — магазина, кафе, клиники, аптеки и др., добавляет эксперт.
Аренда в 2020-м году: перспективы арендаторов
Наиболее подходящим и точным методом оценки эффективности вложений в недвижимость в текущей нестабильной ситуации является метод дисконтирования денежных потоков. Используя данный метод можно рассчитать стоимость:
- свободного от построек земельного участка;
- объекта незавершённого строительства;
- объекта, который необходимо реконструировать;
- объекта в условиях, когда прогноз будущих доходов должен учитывать динамику и изменение доходов / расходов, связанных со строительством и эксплуатацией объекта.
Основная сложность используемого метода — это умение обосновать сценарий, по которому объект будет развиваться и сопутствующие экономические показатели объекта в будущем.
Ниже приведено описание расчёта эффективности инвестиций в объекты недвижимости с помощью метода дисконтированных потоков для:
- объекта, площадью 500 кв. м, находящегося в собственности и требующего реконструкцию (расчет приведён на примере 1 -этажного офисного здания со «старой отделкой», которое будет реконструировано под торговую функцию);
- объекта, общей площадью 1 000 кв. м, планируемого к приобретению (расчет приведён на примере покупки условного 1 этажного здания под коворкинг).
Предполагается, что на сегодняшний день объекты используются не самым «доходным» способом, поэтому необходимо изменить их функциональное назначение.
1. Оценка эффективности реконструкции объекта, находящегося в собственности
Расчет производится в следующей последовательности:
- определение затрат на реконструкцию (инвестиций);
- определение потенциальных доходов;
- определение операционных расходов;
- определение ставки капитализации и ставки дисконтирования;
- расчет стоимости объекта оценки.
Определение затрат на проведение работ по реконструкции
Для определения затрат на ремонт, был произведен анализ предложений, путем поиска информации в сети интернет, а также переговоров со строительными компаниями о стоимости ремонта, включающего:
- разработка дизайн проекта;
- работы, связанные с отделкой (включая демонтаж);
- прокладка коммуникаций;
- материалы для черновой и чистовой отделки.
Стоимость ремонтных работ составляет – 30 000 * 500 = 15 000 000 рублей.
Определение площадей пригодных для аренды
В рамках данного варианта использования получение доходов предполагается от сдачи в аренду:
- помещения первого этажа под торговую функцию, за исключением общих помещений согласно плану объекта составляет 420 кв. м.
Определение арендной платы
Согласно анализу рынка арендная ставка составляет 1 200 рублей за 1 кв. м с учетом коммунальных услуг.
Определение площади недозагрузки
Уровень недозагрузки, согласно анализу рынка, определен на уровне 10%. Изменение процента недозагрузки принято, как типичное для сопоставимых объектов.
Операционные расходы
Операционные расходы (Operation Expense — OE) — это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. При оценке недвижимости в составе операционных расходов не учитываются амортизационные отчисления, налоги и расходы по обслуживанию долга.
Операционные расходы принято делить на:
- условно-постоянные;
- условно-переменные;
- расходы на замещение, или резервы.
Постоянные расходы:
- налог на имущество для здания определен на уровне 1,25% от кадастровой стоимости в год, для земельного участка определен на уровне 1,5% от кадастровой стоимости;
- страховой сбор составляет округленно 0,1% в год от страховой суммы и включает комплексное страхование конструктивных элементов и элементов отделки.
Переменные расходы:
К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, можно выделить расходы, которые являются общими для всех объектов.
Расходы на эксплуатацию, включающие в себя:
- контроль технического состояния;
- техническое обслуживание;
- санитарно-гигиеническое обслуживание;
- обеспечение ресурсами;
- планирование и бюджетирование;
- зарплата сотрудников.
Размер расходов на эксплуатацию в среднем составляет 13% от действительного валового дохода.
Расходы на оплату коммунальных услуг
Размер расходов на коммунальные услуги в среднем составляет 6% от потенциального валового дохода.
Расходы на охрану
Размер расходов на услуги охраны в среднем составляет 4% от потенциального валового дохода.
Расходы на замещение
Резерв на замещение рассчитан с использованием фактора фонда возмещения для короткоживущих элементов. Расходы на замещение составляют 320 926 рублей в год.
Чистый операционный доход
Чистый операционный доход – действительный валовый доход за минусом операционных расходов (за исключением амортизационных отчислений).
Расчет стоимости производится в следующей последовательности:
- Определяется чистый операционный доход: ЧОД = ДВД – (постоянные расходы + переменные расходы);
- Денежный доход, получаемый от использования недвижимости, приводится к текущей стоимости путем дисконтирования: Ставка дисконтирования = 1 / *(1 + ставка)^период ;
- Определение текущей стоимости денежных потоков: PV = ЧОД * (1 – ставка дисконтирования для периода);
- После стабилизации денежных потоков, определение стоимость объекта недвижимости путем капитализации и приведении результатов к текущей стоимости: Стоимость реверсии = ЧОД / ставка капитализации * (1 – ставка дисконтирования для периода);
- На последнем этапе определяется текущая стоимость объекта, с учётом полученных денежных потоков: Стоимость объекта = Стоимость реверсии + сумма PV.
По данным сервиса «Авито Недвижимость», на рынке купли-продажи торговых помещений объекты с большой площадью — от 50 м² до 100 м² и от 200 м² до 400 м², стали более востребованы у пользователей. В сегменте аренды наблюдается обратный тренд — потенциальные арендаторы чаще рассматривают торговые площади до 25 м².
Таким образом, спрос на арендном рынке смещен в сторону малогабаритных вариантов, в то время как в продажах более ликвидны крупные помещения. В результате на рынке складывается следующая ситуация: покупателям торговых помещений выгодно приобрести объект с большим метражом, затем сделать перепланировку и зонировать его, разбив на небольшие пространства.
Тем самым не только увеличивается арендная ставка, но и становится возможным хеджирование рисков — наличие одновременно нескольких арендаторов снижает вероятность убытков.
О коммерческой недвижимости
При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.
Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).
Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.
В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).
С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:
- Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
- Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
- Купить паи/доли в ПИФах.
У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.
Пошаговый план открытия агентства недвижимости
- Выбор направления деятельности риэлторского агентства, аналитика региона, особенностей рынка недвижимости, подготовка бизнес-плана и финансовых расчетов.
- Подбор и обучение персонала, выбор офисного помещения.
- Регистрация компании. Заключение и подписание договоров с персоналом и арендодателем.
- Приобретение необходимых мебели, офисного оборудования, программного обеспечения, оснащение рабочих мест.
- Создание сайта, запуск рекламной компании. Продвижение агентства.
- Работа с клиентской базой, партнерами, контрагентами, государственными структурами. Пошаговая реализация стратегии развития.
Стоимость коммерческой недвижимости
Переход к рыночной экономике потребовал совершенствования методик оценки стоимости недвижимости. Без квалифицированной оценки рыночной стоимости недвижимого имущества невозможны аренда коммерческой недвижимости, продажа коммерческой недвижимости, страхование, кредитование, разрешение имущественных споров и т. д.
Сформировались три наиболее распространенных подхода к определению стоимости недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.
Затратный подход основан на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта недвижимости и предполагаемых (поэтому в нем велика доля экспертных суждений) затрат на создание сравнимого с ним нового объекта. Метод наиболее эффективен при оценке недвижимости уникальной и с незначительным износом.
«Потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного объекта» – так формулируется принцип замещения – один из тех, на которых базируется сравнительный подход. Он эффективен при наличии информации о сделках, произошедших в сопоставимых условиях с объектами недвижимости, аналогичными оцениваемому.
«Чем выше доходный потенциал коммерческой недвижимости, тем дороже она стоит» – на этом принципе основывается один из ключевых методов оценки коммерческой недвижимости – доходный подход. Он лучше других подходит будущим инвесторам.
Павел Барбашев, коммерческий директор 01 Properties
«Наша компания – собственник офисной недвижимости класса А, но сейчас ничего не строим, законченные объекты на 70% были сданы еще до спецоперации. Дальше рынок встал, все корпорации затаились на несколько месяцев. Иностранные компании съезжают, и, чтобы сдать площади, которые они занимали, необходимо там сделать ремонт, а цены на стройматериалы и отделку взлетели.
Идет расторжение договоров с корпорациями, сокращение офисных площадей. Если до 2014 года мы гордились тем, что у нас 70% площадей занимают международные арендаторы, обеспечивающие нам стабильность, то теперь рады, что с 2015 года эта доля стала ниже 50%. Теперь аккуратно говорим: хорошо, что их меньше половины.
Среди потенциальных арендаторов есть неплохие российские арендаторы и компании государственного сектора.
Для нас очень успешным был 2021 год, тогда сдали больше 100 тыс. кв. м, но после февраля 2022-го за полгода из-за расторжения договоров высвободилось примерно 50 тыс. кв. м. Была небольшая пауза, первые сделки начались уже в середине мая, и к сентябрю мы сдали новым арендаторам 25 тыс. кв. м. Планируем к концу года сдать всего 40–50 тыс. кв. м.
Рынок корпоративной аренды жив, с ним все в порядке, и даже ставки аренды не падают. Вакансия растет не такими быстрыми темпами, которые мы прогнозировали. Я думал, вакансии к концу года составят 15–20%, но реалии оказались более позитивными, сейчас вакансии по портфелю составляют порядка 8%. К концу года ожидаем уровень вакансий около 10%.
Для сравнения – в 2016 году вакансии были на уровне 15–16%. Спрос сохраняется. Причем компании подписывают 3–5-летние договора, расширяют офисы, поэтому не все так плохо, как ожидалось, 20% вакансий точно не будет.
Рублевая цена стабилизировалась, не растет и не падает, в отличие от 2015 года, когда ценник в рублях упал. Но с учетом высокой инфляции реальная цена аренды падает, поэтому нет демпинга и спецпредложений».
Тенденция цен на рынке
В среднем по стране цены на жильё поднялись на 15% с начала 2020 года. Но это среднее значение, в отдельных городах рост составил 100% и даже больше.
Некоторые аналитики прогнозируют ценовое падение в ближайший год. Но спад возможен только в условиях сокращения спроса. Льготная ипотека подогревает желание россиян приобрести жильё. После поправок в программе субсидирования с июля 2021 года покупателям в Москве и Санкт-Петербурге льготы практически недоступны: теперь сумма ипотечного займа не должна превышать 3 млн руб. Дешевая ипотека переехала в регионы и маленькие города, где за эти деньги возможно купить хотя бы однокомнатную квартиру. Есть шанс, что такая тенденция поубавит покупательский спрос в столицах, что затормозит ценовой рост.
При падающих доходах населения и ежемесячном росте цен спрос не может сохранять высокие позиции всё время. Рано или поздно продавать жильё по космическим ценам будет просто некому, и за покупателя ещё придется побороться. Но пока ситуация иная: спрос высокий, цены тоже.
Глава 3. Анализ подходов к управлению нежилой недвижимости в Москве (по данным результатов конкурсных продаж и сдачи в аренду)
Основным направлением деятельности московского правительства, как главного участника столичного рынка недвижимости, является продажа в собственность на конкурсной основе нежилых помещений, а также сдача их в аренду с последующим возможным выкупом арендаторами в собственность. Конкретно подсчитать доходы города от использования принадлежащих ему нежилых помещений за последние годы достаточно сложно, т. к. эти доходы входят составной частью в общие показатели деятельности МКИ и МФИ.
В соответствие с действующим законодательством объекты нежилого фонда города (нежилые помещения: здания, сооружения) могут быть переданы в хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование, в аренду и проданы. В круг вопросов, рассматриваемых в данной работе, входит рассмотрение того, как городские власти на практике реализуют свое право сдачи нежилых помещений в аренду.
Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу. В данной работе предпринята попытка проанализировать деятельность Правительства города всего лишь по двум направлениям: по практике организации и итогам проведения конкурсных торгов по продаже нежилых помещений по округам и районам города.
Параметры сегментации рынка недвижимости
К каждому виду коммерческой недвижимости предъявляются как универсальные, так и специфические требования, состав которых во многом зависит от деятельности ее будущих владельцев и арендаторов.
При оценке торговых помещений в первую очередь обращается внимание на торговые возможности оцениваемой недвижимости: насколько она соответствует ассортименту, как ее местоположение (доступность, конкурентная среда, плотность и платежеспособность населения в соответствующем районе) повлияют на товарооборот и ожидаемую прибыль.
В ближайшие годы прогнозируется кризис ипотечной системы кредитования. Все дело в ужесточении требований ЦБ по отношению к кредитам с первоначальным взносом менее 20%. На практике эта инициатива лишит покупателей со средним и низким доходом шанса на приобретение собственного жилья.
Помимо распоряжений о минимальных процентах первоначальной выплаты, более серьезные требования теперь будут выдвигаться и к подтверждению платежеспособности граждан. Фактически, пропадет возможность взять ипотеку, имея на руках лишь паспорт.
Что касается ипотечной ставки, которая в прошлом году достигла исторического минимума, в этом году она постепенно поднимается, перешагнув десятипроцентный рубеж.
Прогнозируется, что итогом распространения эскроу-счетов станет стабилизация цен на рынке новостроек, а значит и сокращение разрыва между новым жильем и вторичками.
Покупатели потеряют заинтересованность в квартирах, предлагаемых на этапе котлована, ведь разницы в цене с готовым жильем не будет. Поэтому эксперты считают, что спрос на вторичную недвижимость вырастет. Поспособствуют этому и плюсы, присущие таким квартирам: близкое расположение к местам активностей, магазинам и историческим центрам, капитальная застройка, “прозрачность” квартиры (на лицо достоинства, недостатки, история жильцов, соседи и т.д.).
На конечную стоимость недвижимости влияет в первую очередь ее расположение и уровень жизни людей, населяющих выбранный город. Так, например, наличие крупных промышленных, экономических и культурных центров рядом повышает цену за квадратный метр.
На ценообразование на рынке недвижимости оказывают влияние совокупность трех факторов:
- расположение квартиры;
- состояние дома, в котором она расположена;
- состояние самой квартиры.
Что касается расположения, то цену повышает наличие в пешей доступности объектов социальной инфраструктуры (школ, детских садов, больниц, библиотек и т.д.), транспортных развязок, крупных торговых точек. Влияет и близость к центру города, а также соседство с парками, скверами и объектами культурного наследия.
Здание, в котором расположена квартира, оценивается с точки зрения года постройки, материала изготовления, количества этажей, состояния дома и его технического обеспечения (лифты, мусоропровод и т.д.). Естественно, исходя из предположения о том, что новостройки воздвигаются качественно, цена на них существенно выше, чем стоимость апартаментов в старом секторе.
На стоимость квартиры влияет и количество комнат, и общая площадь, и этажность, и состояние отделки.
Таким образом, наивысшая цена за квадратный метр обычно наблюдается в новостройках, расположенных недалеко от исторического центра, рядом с парком или сквером, а также близко к крупным торговым объектам.
Надо сказать, что даже в пределах одного населенного пункта стоимость жилья колеблется в зависимости от соотношения спроса и предложения. При низком спросе цена неизменно падает даже на самые удачные с точки зрения расположения и технического состояния апартаменты.
Наиболее подходящим и точным методом оценки эффективности вложений в недвижимость в текущей нестабильной ситуации является метод дисконтирования денежных потоков. Используя данный метод можно рассчитать стоимость:
- свободного от построек земельного участка;
- объекта незавершённого строительства;
- объекта, который необходимо реконструировать;
- объекта в условиях, когда прогноз будущих доходов должен учитывать динамику и изменение доходов / расходов, связанных со строительством и эксплуатацией объекта.
Основная сложность используемого метода — это умение обосновать сценарий, по которому объект будет развиваться и сопутствующие экономические показатели объекта в будущем.
Ниже приведено описание расчёта эффективности инвестиций в объекты недвижимости с помощью метода дисконтированных потоков для:
- объекта, площадью 500 кв. м, находящегося в собственности и требующего реконструкцию (расчет приведён на примере 1 -этажного офисного здания со «старой отделкой», которое будет реконструировано под торговую функцию);
- объекта, общей площадью 1 000 кв. м, планируемого к приобретению (расчет приведён на примере покупки условного 1 этажного здания под коворкинг).
Предполагается, что на сегодняшний день объекты используются не самым «доходным» способом, поэтому необходимо изменить их функциональное назначение.
1. Оценка эффективности реконструкции объекта, находящегося в собственности
Расчет производится в следующей последовательности:
- определение затрат на реконструкцию (инвестиций);
- определение потенциальных доходов;
- определение операционных расходов;
- определение ставки капитализации и ставки дисконтирования;
- расчет стоимости объекта оценки.
Определение затрат на проведение работ по реконструкции
Для определения затрат на ремонт, был произведен анализ предложений, путем поиска информации в сети интернет, а также переговоров со строительными компаниями о стоимости ремонта, включающего:
- разработка дизайн проекта;
- работы, связанные с отделкой (включая демонтаж);
- прокладка коммуникаций;
- материалы для черновой и чистовой отделки.
Стоимость ремонтных работ составляет – 30 000 * 500 = 15 000 000 рублей.
Определение площадей пригодных для аренды
В рамках данного варианта использования получение доходов предполагается от сдачи в аренду:
- помещения первого этажа под торговую функцию, за исключением общих помещений согласно плану объекта составляет 420 кв. м.
Определение арендной платы
Согласно анализу рынка арендная ставка составляет 1 200 рублей за 1 кв. м с учетом коммунальных услуг.
Определение площади недозагрузки
Уровень недозагрузки, согласно анализу рынка, определен на уровне 10%. Изменение процента недозагрузки принято, как типичное для сопоставимых объектов.
Операционные расходы
Операционные расходы (Operation Expense — OE) — это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. При оценке недвижимости в составе операционных расходов не учитываются амортизационные отчисления, налоги и расходы по обслуживанию долга.
Операционные расходы принято делить на:
- условно-постоянные;
- условно-переменные;
- расходы на замещение, или резервы.
Постоянные расходы:
- налог на имущество для здания определен на уровне 1,25% от кадастровой стоимости в год, для земельного участка определен на уровне 1,5% от кадастровой стоимости;
- страховой сбор составляет округленно 0,1% в год от страховой суммы и включает комплексное страхование конструктивных элементов и элементов отделки.
Переменные расходы:
К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, можно выделить расходы, которые являются общими для всех объектов.
Расходы на эксплуатацию, включающие в себя:
- контроль технического состояния;
- техническое обслуживание;
- санитарно-гигиеническое обслуживание;
- обеспечение ресурсами;
- планирование и бюджетирование;
- зарплата сотрудников.
Размер расходов на эксплуатацию в среднем составляет 13% от действительного валового дохода.
Расходы на оплату коммунальных услуг
Размер расходов на коммунальные услуги в среднем составляет 6% от потенциального валового дохода.
Расходы на охрану
Размер расходов на услуги охраны в среднем составляет 4% от потенциального валового дохода.
Расходы на замещение
Резерв на замещение рассчитан с использованием фактора фонда возмещения для короткоживущих элементов. Расходы на замещение составляют 320 926 рублей в год.
Чистый операционный доход
Чистый операционный доход – действительный валовый доход за минусом операционных расходов (за исключением амортизационных отчислений).
Коэффициент капитализации на период эксплуатации, составляет 10,0%, для функции торговли.
Ставка дисконтирования на период проведения реконструкции учитывает, различные виды рисков, в том числе:
- экономические;
- правовые;
- управленческие;
- строительные.
Ставка дисконтирования на период проведения работ по реконструкции, работ по увеличению мощности электричества составляет 12,0%.
Личный опыт: интервью с инвестором в коммерческие площади в новостройках
На первичном рынке ставки по ипотеке снизились до 6,5% за счет запущенной в апреле 2020 г. программы государственного субсидирования. Покупатели жилья в сельской местности могли воспользоваться программой сельской ипотеки, по которой можно взять кредит по ставке не выше 3% до 3 млн руб.
Как отмечается в нем, в России наблюдается серьезное ускорение инфляции, которая уже находится за пределами целевого ориентира ЦБ. На этом фоне регулятор повысил ключевую ставку 23 июля до 6,5%.
Рентная коммерческая недвижимость с регулярным доходным потоком была, остаётся и будет оставаться основой для формирования консервативного инвестиционного пакета. Такие финансовые инструменты позволяют получать регулярный рентный доход, а также обеспечивают прирост стоимости актива за промежуток времени его владения.
Как отмечается в нем, в России наблюдается серьезное ускорение инфляции, которая уже находится за пределами целевого ориентира ЦБ. На этом фоне регулятор повысил ключевую ставку 23 июля до 6,5%.
Кризис — это всегда время возможностей, которыми необходимо пользоваться. А проблемы с Covid-19 с нами не на всю жизнь, и в ближайший год, надеемся, мы забудем об этой напасти.
На глобальных рынках по итогам второго квартала 2020 года ожидается ощутимое снижение, в первую очередь в нефтегазовой отрасли, и, безусловно, в части гостиничного бизнеса и индустрии развлечений, которые значительно пострадают от мер по борьбе с инфекцией. Также, вероятнее всего, второй квартал покажет отрицательную динамику ВВП на развитых рынках.
Ставки аренды на ретейл-помещения в новых ЖК
До конца года ставки аренды продолжат расти, прогнозируют в JLL.»По итогам первого полугодия 2021 года на рынке московского региона было закрыто сделок на 1,29 миллиона квадратных метров, что является рекордным значением за всю историю.
При нестабильной экономике компании могут экономить на офисах, переезжая в объекты классом ниже, например за МКАД. Но при этом топ-менеджерам требуются площадки, кабинеты в центре Москвы для общения с клиентами (коворкинги). Важно, что аренда коворкинга позволяет достичь экономии за счет отсутствия капитальных затрат на отделку офисного помещения, наличия мебели и сопутствующих услуг.
Распространение удаленной работы может привести к тому, что часть населения будет больше времени проводить дома, и покупка комфортного жилья станет для людей приоритетной. На фоне низких ипотечных ставок это может поддержать высокий спрос в I полугодии.
Тем не менее, если падение национальной валюты будет продолжительным, как считают многие экономисты, наш прогноз по росту ставок аренды может быть пересмотрен.
Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены. «К первому можно отнести тех, кого интересует долгосрочный пассивный доход.
Стоимость коммерческих помещений в ЖК-новостройках зависит от многих факторов: места, класса объекта, расположения внутри комплекса (первая или вторая линия), стадии готовности дома или проекта, площади самого помещения и пр.
Bызoвyт ли измeнeния pocт цeн нa нeдвижимocть в Poccии
Цeны нa пepвичнoм и втopичнoм pынкe мeдлeннo пoднимaлиcь вecь гoд, и экcпepты нaчaли гoвopить, чтo cфepa нeдвижимocти вoccтaнaвливaeтcя пocлe кpизиca. Pocт цeн cлeдoвaл зa cпpocoм и eмy нe мeшaл: дocтyпнocть ипoтeки кoмпeнcиpoвaлa пoкyпaтeлям pacxoды нa дopoжaющyю нeдвижимocть.
Cитyaция нa pынкe ycтpaивaлa вcex: пpoдaвцы пoлyчaли бoльшe дeнeг зa квapтиpы, a пoкyпaтeли нeдвижимocти плaтили бoльшe, нo экoнoмили нa кpeдитe. Пoявилacь yвepeннocть в выгoднoй пpoдaжe: cпpoc aктивизиpoвaлcя, и пoкyпaтeли нe cильнo нacтaивaли нa cнижeнии цeны — ypoвeнь тopгa зa пocлeдний гoд cнизилcя нa 3% дo 5,6%, a c 2016 гoдa пoчти вдвoe. Этoт пoкaзaтeль гoвopит и o тoм, чтo пpoдaвцы фopмиpyют peaльнyю цeнy, a cooтнoшeниe ипoтeчнoй cтaвки и cтoимocти втopичнoгo квaдpaтнoгo мeтpa oчeнь выгoднoe.
Востребовано недорогое жильё
Требования арендаторов во все времена примерно одинаковы: соотношение цены и качества жилья должны быть одинаковы. Кроме близости к метро, достопримечательностям, центру, дорожным развязкам и другой городской инфраструктуре, квартира должна быть отремонтирована, в доме должен работать лифт, мусоропровод, проведено кабельное ТВ, интернет, в шаговой доступности – паркинг. Поэтому квартиры сталинских и дореволюционных времён, несмотря на своё историческое обаяние, пользуются меньшей популярностью, чем квартиры в современных охраняемых комплексах с вышеперечисленными данностями.
Очень востребованы небольшие квартиры с хорошим ремонтом. Так называемые «стадионы» сегодня не у дел. Оптимальная площадь для «упакованного» клиента в Москве сегодня – 120-150 м2, в Краснодаре – до 100 м2.. Эти площади должны соответствовать евростандартам по ремонту и наполнению бытовым «фаршем» в виде техники, мебели, сплит-системы и т.д.
Для более глубокого осмысления рынка важно обратить внимание на причины его возникновения. Среди них выделяют:
- развитие общественного разделения труда;
- наличие различных собственников;
- обособленных товаропроизводителей;
- появление товарно-денежных отношений.
Развитие общественного
Вначале обмен продуктами был редким, случайным явлением. По мере развития общественного разделения труда, появления новых товаров обмен становился более регулярным. Однако рост числа обмениваемых товаров затруднял процесс купли-продажи, ибо не всегда продавец и покупатель находили друг друга. Затруднения в обмене разрешились постепенным выделением на рынке местных товаров одного, который пользовался всеобщей обмениваемостью 3.
При формировании национальных рынков из среды товаров-эквивалентов выделился один, так называемый всеобщий эквивалент, ставший деньгами. Повсеместно эта роль закрепилась за золотом и серебром, учитывая их потребительские свойства: сохраняемость, делимость, портативность, однородность и узнаваемость. Этот процесс возникновения денег в рамках эволюционного подхода был наиболее полно исследован К. Марксом. Анализируя развитие форм стоимости, как выражение исторического процесса развития обмена, он исследовал четыре формы стоимости: простую или случайную; полную или развернутую; «всеобщую» и денежную.
Денежная система, в которой всеобщим эквивалентом было золото и серебро, называлась биметаллической. Затем в XIX -начале XX вв. она сменилась монометаллической (золотоденежной). Однако хождение золота во внутреннем обращении продолжалось сравнительно недолго. Начиная с периода первой мировой войны в условиях финансовой нестабильности возник процесс демонетизации золота, в результате которого полноценные золотые деньги стали заменяться знаками стоимости (договорными деньгами). Выпускаемые государством наличные деньги обладают абсолютной ликвидностью.
Ликвидность – это способность какого-либо финансового актива обращаться в наличные деньги.
Лучше всего сущность денег проявляется в их функциях. Классическими функциями денег являются мера стоимости; средство обращения; средство платежа; средство образования сокровищ; мировые деньги.
Таковы основные причины возникновения рыночной системы. Однако, как показывает историческая практика, формирование рынка продолжается и для его нормального функционирования необходимо обеспечение целого ряда условий:
- свобода экономической деятельности хозяйствующих субъектов;
- их ответственность за итоги своей экономической деятельности, вплоть до ликвидации предприятия;
- свободное ценообразование;
- конкуренция товаропроизводителей, исключающая монополизм;
- ограниченное прямое участие государства в хозяйственной деятельности;
- активная ориентация национальной экономики на систему мирохозяйственных связей.
Западные компании могут покинуть бизнес-центры, однако, в отличие от ТРЦ, на офисном рынке это вряд ли будет фатальной потерей. Сейчас иностранные компании занимают около 50% офисов класса А и 10% офисов класса В. В случае их полной потери общий объем свободных площадей на рынке коммерческой недвижимости вырастет до 12-13%. Об этом говорит партнер и руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.
Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов тоже не видит поводов для паники и соглашается, что далеко не все иностранные компании покидают российский рынок. Многие из них просто меняют юридическое лицо на российское и продолжают работу. К тому же, резко уйти с рынка многим мешают штрафные санкции, предусмотренные условиями договоров.
Компания CORE.XP предоставляет данные, согласно которым к концу первого квартала 2022 года уровень свободных площадей на офисном рынке недвижимости составил 7,3%.
Старший директор и руководитель департамента офисной недвижимости компании CORE.XP Ирина Хорошилова считает, что к концу года уровень свободных площадей может вырасти до 10%, а с учетом серой зоны – до 12%.
В так называемой серой зоне оказываются помещения, которые сдаются в субаренду. Сейчас этот рынок активно формируется и уже к апрелю этого года составил по оценкам 240 тыс. кв. м.
Тем не менее, количество вакантных площадей будет увеличиваться неоднородно. В сегменте класса А рост будет наиболее ощутимым – не менее чем до 25%. Основной удар придется на крупные помещения 1–3 тыс. кв. м.
К кому обращаться в условиях неопределенности?
Компания Maxima Rent может стать вашим экспертом по недвижимости даже в самые нестабильные времена. Мы предлагаем аренду офиса от собственника в бизнес-центрах Москвы, расположенных рядом с метро/МЦК Окружная, метро Владыкино, метро Петровско-Разумовская, метро ВДНХ, метро Бабушкинская.
Вы можете рассчитывать на грамотную консультацию и помощь в выборе помещения, где будут созданы все условия для ведения вашей деятельности. Мы предоставляем юридический адрес, клининг офиса, платную охраняемую парковку и т.д.
Не важно, что вы ищете – офис от собственника с юридическим адресом или помещение под интернет-магазин, салон красоты или кафе. Мы поможем сделать правильный выбор и гарантируем стабильное и надежное сотрудничество.