Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «53. Непосредственное управление многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с ч. 1 ст. 163 ЖК РФ порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, её субъекта или муниципального образования, устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта и органом местного самоуправления. При этом согласно ч. 2 ст. 163 ЖК РФ управление МКД, в котором доля Российской Федерации, субъектов РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем 50%, осуществляется на основании договора управления домом, заключенного с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.
Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
Вместе с тем в настоящее время порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации,
Правительством Российской Федерации не установлен и соответствующего нормативного правового акта, регулирующего указанный порядок, не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Правоотношения по выбору управляющей организации путем проведения открытого конкурса урегулированы ст. 161 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
В 31 субъекте федерации приняты нормативные правовые акты, устанавливающие порядок управления МКД, в которых все или более 50% помещений находятся в собственности субъектов. Также, в 248 муниципальных образованиях приняты соответствующие нормативные правовые акты, устанавливающие порядок управления МКД, в которых все или более 59% помещений находятся в собственности органов местного самоуправления.
Анализ принятых «положений» и «порядков» на региональном и муниципальном уровнях показывает, что везде управляющая организация выбирается по результатам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, в которых все или более чем 50% помещений находятся в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, для МКД, помещения в которых все или более 50% принадлежат государству или муниципальным образованиям, предусмотрен только один способ управления — управляющая организация, избираемая на конкурсной основе.
Минимальное количество квартир
Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан. Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.
В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.
Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.
Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.
Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.
Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.
Преимущества и недостатки непосредственного управления
Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.
Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:
- Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
- Прозрачные расчеты.
- Задолженность граждан не касается остальных жителей.
- Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
- Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.
Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.
Непосредственное управление многоквартирным домом
Это коллективная форма хозяйствования. Она предусматривает прямое участие жильцов. То есть – каждый владелец жилых квадратных метров самостоятельно сотрудничает с организациями, обслуживающими объекты недвижимости. При этом способе наличие УК необязательно. Но на практике она чаще всего присутствует.
При прямом хозяйствовании не нужно создавать юридическое лицо. Старший по дому или домовой комитет управляет многоэтажкой. Все вопросы по её обслуживанию обговариваются на общем собрании.
Согласно ст. 164 ЖК РФ, владельцы жилья имеют возможность выбрать своего представителя, действующего от их имени и защищающего их законные права. Он уполномочен подписывать соглашения и сотрудничать с различными компаниями, организациями и госорганами. Таким представителем интересов домовладельцев может быть даже человек, в собственности которого не имеется квадратных метров в многоэтажке.
При непосредственном управлении можно заключать исключительно прямые договоры. Это делает каждый собственник жилых квадратных метров.
Председателю совета дома даются полномочия заключать договоры от имени всех владельцев. Для этого они обязательно оформляют нотариальную доверенность на имя старшего по дому.
Чтобы при прямом хозяйствовании подписывать соглашения с другой стороной без посредников нужны следующие документы:
- копия протокола общего собрания владельцев недвижимости, в решении которого закреплён способ хозяйствования в МКД;
- копия документа, согласно решению которого был избран уполномоченный представитель или председатель совета дома, взаимодействующий с компаниями, поставляющими коммунальные услуги и ресурсы, от имени всех владельцев;
- копия техпаспорта на МКД;
- заявление директору о подписании прямых договоров.
Положительные и отрицательные стороны
Преимущества:
- Домовладельцы должны сами перезаключить договора об оплате коммунальных услуг. Это выгодно для владельцев квадратных метров, потому что они несут ответственность только за себя и не потерпят убытков по недосмотру УК или из-за её задолженности. В таком случае жильцы будут все платежи вносить напрямую поставщикам услуг.
- Когда нет посредников – ни у кого не будет возможности приписать лишние суммы и никто не сможет сделать опечатку в свою пользу и в минус собственнику жилья.
- Ответственность за задолженность несут владельцы квартир. Соседи должников в этом случае не будут как-либо страдать. Все платежи – понятны, стоимость дополнительных услуг делится среди всех обитателей дома. Вопросы наведения порядка, переоборудования и прочие проблемы обсуждаются и решаются сообща.
- Чтобы содержать многоэтажку в отличном виде, нужно выполнять технические работы. Это делается силами самих владельцев недвижимости и за их счёт, или с помощью нанятой компании. При этом, нужно позаботиться о подписании верно составленного документа, в котором чётко оговорить список предоставляемых услуг и сроки.
Плюсы и минусы непосредственного управления / Город Сокол
Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.
Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом.
Если такие способы, как ТСЖ и управление УК, достаточно распространены, с подводными камнями непосредственного управления собственники жилых помещений многоквартирных домов только начали сталкиваться.
Особенности реализации НУ
Суть НУ заключается в том, что жильцы управляют домом самостоятельно. Домовладельцы получают полномочия на вступление с ресурсоснабжающими организациями в прямые отношение без каких-либо посредников, например, без той же УК.
Проживающие в доме могут взять часть забот относительно технического и санитарного состояния здания на себя (косметический ремонт в подъездах, высадка деревьев и цветов в пределах придомовой территории). В то же время существуют услуги, которые предоставляются исключительно структурами, владеющими специальными сертификатами, разрешениями или лицензиями. В их число входит обслуживание лифтов, ремонт внутридомовых систем снабжения — трубопроводов или электропроводки, и другое. Если конкретная задача требует наличия определенных знаний или квалификации, то совладельцы должны заключить договор со специализированным подрядчиком.
Вопрос:
Ми с соседями по подъезду решили перейти на непосредственное управление своим домом. Количество квартир в МКД — 116. Есть ли какие-то особые правила относительно изменения формы правления жилим объектом с таким большим населением?
Ответ:
Возможность управлять своим домом самостоятельно напрямую зависит от того, сколько квартир вмещает постройка. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 161 ЖК собственники помещений вправе отказаться от услуг УК и заниматься хозяйственной деятельностью лично, если здание состоит из 30 или менее квартир. Поэтому в вашем случае вам придется остановиться на альтернативном механизме правления, например, ТСЖ.
Непосредственное управление: плюсы и минусы
Но вот как выбирать, какие критерии требовать? По закону, например, фирма обязана подать горячую воду к определенному числу. Закон не нарушен: горячая вода подана по срокам. Только на последние этажи она почему-то не поднимается, а на предпоследних едва теплая. Только вот водоснабжающие организации за это не отвечают.
- Усугубляются и взаимоотношения с государственной поддержкой. Дом, который перешел на непосредственное управление считается почти списанным с баланса муниципалитета, ведь жители добровольно приняли на себя все грядущие и текущие траты. Поэтому исключается возможность получения муниципальной или федеральной помощи на выполнение соцпрограмм.
Правила документального оформления НУ
Выбор способа управления — это свободный акт волеизлияния. Это означает, что жильцы могут в любой момент закрепить любой из допустимых механизмов администрирования или изменить управленца, назначенного в прошлом. Поскольку в МКД живет определенное количество граждан, решение принимается коллегиальным органом — общими сборами.
Процедура проведения собрания сособственников предусмотрена ст. 45 ЖК. Созвать ОС может любой из домовладельцев, но правомочным оно будет лишь при условии участия не менее 50% от общего количества субъектов, имеющих право голосовать.
Перед встречей владельцев инициатор ОС разрабатывает повестку дня — перечень вопросов, которые будут рассматриваться на заседании. Если организатор ставит на голосование предложение по закреплению новой формы хозяйствования, то в повестке отдельно указываются пункты о переходе на непосредственное управление, о выборе ответственного представителя и заключении договоров на обслуживание.
Порядок перехода на НУ
Для того чтоб перейти на НУ, инициаторы изменений должны созвать общее собрание. Уведомления о месте и дате проведения встречи, а также список вопросов, выставленных на голосование, нужно направить каждому домовладельцу.
Следующий этап — проведение сборов. Сделать это можно в очной или заочной форме. Важно также позаботится о присутствии представителя местной администрации, поскольку этого требует закон.
Последний шаг — выбор обслуживающей фирмы и подготовка соглашения. На этой стадии также нужно заняться оформлением прямых договоров с РСО.
Обратите внимание! После того как каждый владелец жилплощади подпишет отдельные договора с РСО на поставку ресурсов в свою квартиру, он будет отвечать исключительно по собственной задолженности. Однако оплата дополнительных услуг, таких как уборка или уход за клумбами, будет проходить за счет фактически перечисленных средств. То есть возможна ситуация, когда взносы добросовестных жителей будут перекрывать долги злостных неплательщиков.
Порядок и контроль финансирования
Собственники квартир самостоятельно заключают договора с поставщиками ресурсов, в связи с этим каждый владелец отвечает сам за себя. В данном случае исключается коллективная ответственность.
Остальные услуги для обслуживания общедомовых помещений оплачиваются из общей кассы, которую собирает совет правления или председатель. Жильцы на общедомовых собраниях сами решают, с какими организациями им заключать договора для проведения тех или иных работ по ремонту, обустройству или обслуживанию.
При этом собственники могут контролировать проведение таких работ, отслеживать сроки сдачи, а также организовывать собрания, на которых поднимать актуальные вопросы по улучшению общедомовых помещений придомовых территорий.
Положительным моментом данного вида управления МКД является прозрачность освоения общей кассы. Ответственное лицо в любом случае будет отчитываться перед собственниками о расходах на те или иные работы.
А вот к существенному минусу можно отнести то, что в непосредственном управлении многоквартирным домом всегда будут возникать разногласия между жильцами, так как интересы и нужды собственников могут значительно отличаться. В этом случае нужно будет проводить общедомовое собрание, ставить вопрос на повестку дня и голосовать.
Уполномоченный представитель собственников
Вместе с решением о выборе непосредственного управления общее собрание собственников помещений в доме, как правило, утверждает кандидатуру уполномоченного представителя. Собственники вправе, но (внимание!) не обязаны выбирать уполномоченного.
Если представитель избран из числа собственников помещений в доме, его полномочия удостоверяются протоколом общего собрания. Уполномоченный со стороны должен иметь доверенность от всех или большинства собственников. Учитывая, что в п. 3 ст. 164 ЖК РФ нет специальных оговорок, под большинством следует понимать 51% собственников. Обращаем особое внимание, что такая доверенность должна быть выдана каждым собственником, а не от лица общего собрания. Доверенность выдается уполномоченному представителю в простой письменной форме. В дальнейшем он от имени всех собственников вступает в отношения с третьими лицами.
Решения ОСС недостаточно для начала управления МКД
Несколько лет назад застройщик передал управляющей организации два многоквартирных дома. УО провела в них общие собрания, на которых собственники выбрали её в качестве способа управления МКД.
Управляющая организация заключила договоры управления с собственниками, договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями и приступила к управлению домами, но не передала сведения об изменении перечня домов под управлением в орган ГЖН и не разместила в ГИС ЖКХ.
Прошло несколько лет, ГЖИ забеспокоились, почему многоквартирными домами никто не управляет и обязали управу района провести открытый конкурс. По результатам конкурса было определено, что домами будет управлять другая УО.
Потерявшая дома управляющая организация обратилась в арбитражный суд с требованием признать незаконными действия управы района по организации и проведению открытого конкурса на заключение договора управления двумя многоквартирными домами.
В суде управляющая организация объяснила, что управляет этими домами на основании договора управления.
Суд поддержал управу района на основании нескольких доводов: он признал, что собственники помещений в многоквартирных домах, выставленных на торги, не выбрали способ управления и не реализовали решение о выборе способа управления МКД. Всё могло сложиться иначе, если бы управляющая организация следовала положениям законодательства.
В чем заключается основное отличие данной формы управления жизнью дома? Жильцы самостоятельно занимаются его обслуживанием, ремонтом, они сами заключают договора с обслуживающими компаниями, поставщиками ресурсов. В таком случае им не нужно создавать Товарищество собственников жилья или сотрудничать с Управляющей компанией, работающей на коммерческой основе.
ВНИМАНИЕ! В доме, который состоит больше чем из 12 квартир, ремонт общего имущества должны проводить, согласно статье 161 Жилищного Кодекса РФ, профессиональные строительные компании.
С такими работниками заключаются договора, все сотрудничество проходит на законной основе. Обычно непосредственное управление можно встретить в старых домах из двух или трех этажей. Работа лиц, занимающихся непосредственным управлением дома, направлена на обеспечение комфортных, безопасных условий проживания в доме.
Полномочия местной власти
Они устанавливаются в ч. 3 ст. 156 ЖК. Территориальные органы власти вправе устанавливать величину оплаты за обслуживание и ремонт объекта только в том случае, если владельцы помещений не выбрали способ управления своим домом в установленные сроки либо решение было принято, но не было реализовано. По закону, местные исполнительные структуры могут сами определить то объединение, которое будет оказывать все необходимые услуги. На практике часто проводятся открытые конкурсы, по результатам которых за той или иной компанией закрепляются дома. Стоит отметить, что здесь все будет зависеть от местной власти. Несомненно, закон устанавливает пределы полномочий, определенные ограничения. Но в целом мнения жильцов в таких случаях не спрашивают. Поэтому целесообразнее все-таки принять решение и выбрать то юрлицо, которое будет осуществлять обслуживание.
Непосредственное управление
Форма непосредственного управления предусматривает самостоятельное руководство собственниками помещений. Функции управления они выполняют на добровольных началах. Поэтому с финансовой стороны этот способ не требует больших затрат. Собранные деньги используются на управление. За остальные расходы отвечают жильцы.
Форма непосредственного управления не получает средства из бюджета. Расчетные счета не используются, нет личности, которая вела бы отчет за расход бюджетных средств.
С юридической стороны данный способ управления защищен при наличии договора, который заключается с подрядными организациями. Именно эти организации должны оказывать ремонтные услуги.
Если договора не существует, значит реализация руководства выбранного способа не произошла. Тогда дом выставляется на конкурс, в котором принимают участие организации по управлению домов.