Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ренты на квартиру: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Чтo тaкoe дoгoвop peнты нa квapтиpy
Чтo тaкoe peнтa нa квapтиpy paccмoтpим нa пpимepe пeнcиoнepки из Чиcтoпoля, нaзoвeм ee Mapия Гpигopьeвнa. У Mapии Гpигopьeвны ecть oднoкoмнaтнaя квapтиpa и мaлeнькaя пeнcия, кoтopoй нe xвaтaeт, чтoбы oплaчивaть кoммyнaльныe плaтeжи, пoкyпaть лeкapcтвo и пpoдyкты. У Mapии Гpигopьeвны cлoжилиcь xopoшиe oтнoшeния c coceдкoй Ляйcaн, кoтopaя xoчeт oтдeльнyю квapтиpy для пoдpacтaющeгo cынa.
Пoжизнeннaя peнтa зa плaтy. Mapия Гpигopьeвнa c Ляйcaн идyт к нoтapиycy и зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy пeнcиoнepки. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, тo Ляйcaн дo кoнцa жизни пeнcиoнepки выплaчивaeт eй, нaпpимep, пo 20 000 ₽ в мecяц. Квapтиpa Mapии Гpигopьeвны пepexoдит в coбcтвeннocть Ляйcaн пocлe пoдпиcaния дoгoвopa peнты, нo ocтaeтcя y пeнcиoнepки в зaлoгe.
Peнтa c пoжизнeнным coдepжaниeм. Дoпycтим, y Mapии Гpигopьeвны бoлят нoги, eй тяжeлo cпpaвлятьcя дaжe c бытoвыми дeлaми. Toгдa coceдки oфopмляют peнтy c пoжизнeнным coдepжaниeм. B этoм cлyчae квapтиpa тaкжe cтaнoвитcя coбcтвeннocтью Ляйcaн, нo oнa нe выплaчивaeт дeньги зa жильe. Bмecтo этoгo, Ляйcaн пoкyпaeт coceдкe пpoдyкты, вoзит ee к вpaчy, нaвoдит пopядoк в квapтиpe пeнcиoнepки. Oбязaннocть coдepжaть пeнcиoнepкy coxpaняeтcя дo cмepти Mapии Гpигopьeвны.
Это тот документ, который удостоверяется только в нотариальной форме. Благодаря завещанию можно сделать так, чтобы не обидеть родственников и справедливо распределить свое имущество. Нет близких родственников – составить завещание просто необходимо. Ведь если наследникам первых очередей доказать свое родство не составит труда, то 4-й или 5-й очередей – достаточно проблематично, особенно если документы утрачены, не сохранились данные в архивах.
Завещать можно недвижимость, вклады в банках, имущественные права, например, по договорам долевого участия в строительстве. Завещание можно отменить и составить новое сколько угодно раз, на кого угодно, распределить имущество по видам. Можно сделать завещательное возложение – завещать имущество одному наследнику, но возложить на него обязанность, к примеру, выплачивать денежные средства, или предоставить пожизненное безвозмездное пользование имуществом другому наследнику.
Причины переписывания завещаний могут быть разные. Граждане часто составляют завещание на конкретное имущество. Но сегодня – один автомобиль, завтра – другой, другая квартира, гараж и так далее. Завещанное имущество владелец мог продать, подарить. Завещание в этом случае уже не работает, ведь имущества уже нет. Конечно, если человек каждый месяц ходит и переписывает завещание, стоит задуматься, зачем он это делает. В таких случаях нотариус ведет с гражданином беседу, запрашивает у него справку о его психическом здоровье.
При удостоверении завещания нотариус ведет видеофиксацию. Ведь завещание вступает в силу, когда человека нет в живых. Может возникнуть спор у наследников, которые начинают утверждать, что умерший не мог этого сделать, так как был недееспособным, страдал разными заболеваниями и так далее. Видеозапись подтвердит, кто человек осознавал свои действия.
За рубежом так: кому завещано имущество, тот его и получит. В России завещание неабсолютное: статья 1149 Гражданского кодекса РФ ограничивает наследников. Наследники первой очереди (супруг, дети, родители), достигшие пенсионного возраста на момент смерти наследодателя либо имеющие любую группу инвалидности, имеют обязательную долю в праве на завещанное имущество. Обязательную долю рассчитывает нотариус, который заводит наследственное дело.
Не нужно забывать и о том, что все имущество, приобретенное в браке, при отсутствии брачного договора считается совместно нажитым имуществом. В случае ухода из жизни одного супруга пережившему супругу будет выделяться его законная доля – половина от всего движимого и недвижимого имущества, вкладов. В связи с этим наследники, указанные в завещании, не смогут получить всего того, что хотел передать им наследодатель.
Многие пожилые люди считают, что если составят завещание на родственника, тот потом их «доходит» – будет ухаживать за ними до смерти, помогать. Но завещание не предусматривает такой обязанности. Не предусматривает ее и договор дарения, являющийся безвозмездной сделкой, в которой нет условий и встречных предоставлений. Подарил и забыл. Новый собственник после регистрации может распорядиться имуществом в любой момент – продать, подарить и даже выселить бывшего собственника в судебном порядке. Об уходе и заботе здесь и речи нет.
Форма соглашения о ренте
Соглашение о ренте любого вида оформляется письменно. Рентные правоотношения содержат немалое количество нюансов, которые нужно обязательно предусмотреть. Иначе сделку могут в дальнейшем оспорить наследники рентополучателя. Поэтому самостоятельно составлять документ не рекомендуется. Нужно обратиться за квалифицированной помощью юриста или нотариуса. Тем более что без удостоверения последнего соглашение окажется недействительным.
Кроме обязательного заверения в нотариальной конторе, соглашение о ренте на жилое помещение требуется отнести в региональный департамент Росреестра для переоформления имущества на рентоплательщика. Здесь выдадут выписку из ЕГРН, в которой плательщик ренты будет прописан как владелец жилплощади с обременением. Если заверить соглашение о ренте у нотариуса, но проигнорировать госрегистрацию перехода владельческих прав, то такой договор ренты считается незавершенным, или незаключенным.
Во сколько обойдется оформить ренту?
Расходы суммируются из ряда составляющих, не все из которых имеют фиксированное значение. В разных регионах страны хлопоты с оформлением ренты обойдутся в разные суммы:
- услуги юриста по составлению контракта (три-пять тысяч рублей и более);
- получение (обновление) выписки из ЕГРП (Росреестр). Выписка, если право на квартиру ранее было зарегистрировано, обойдется в четыреста рублей. В базе данных Росреестра нет сведений о квартире и ее владельце? Придется тратиться на всю процедуру регистрации с уплатой пошлины;
- обязательные услуги нотариуса. Сумма будет зависеть от конкретной конторы, в которую придется обращаться. Нотариальные услуги оцениваются в полпроцента от стоимости квартиры по кадастру, не больше 20 000 рублей. Она уменьшится вдвое, если участники являются инвалидами 1-2 групп и имеют документальное подтверждение этому; услуги специалиста, подтверждающего дееспособность непосредственно во время подписания контракта, либо соответствующая справка, за получение которой тоже надо заплатить;
- государственная пошлина за регистрацию нового собственника жилья с обременением — 2000 рублей.
Как выплачивается рента?
Ренту выплачивают безналичными или наличными деньгами, как правило, раз в месяц, пока прежний владелец не умрет. Сколько, обязательно прописывают в контракте, но не меньше прожиточного минимума в регионе. Если он не установлен, берется значение этой величины по стране. К нему и привязывается сумма выплат. Вырос минимум — вырастет и платеж по ренте. Недвижимость пострадала или уничтожена в силу трагических обстоятельств? Это не избавляет от исполнения обязательств по ренте ().
Просрочка платежей включает проценты, к размеру которых применяются правила . настоящего кодекса разрешает участникам сделки самим прописывать размер неустойки в соглашении о ренте.
Условия денежных поступлений по ренте излагаются в рентном соглашении. Это может быть:
- перевод на банковский счет;
- почтовый перевод;
- передача наличных под официальную расписку;
- перевод через депозит нотариуса, когда «квартирант» не берет денег от «покровителя», пытаясь сшельмовать и расторгнуть сделку по надуманным причинам.
Порядок оформления договора ренты
Для минимизации негативных последствий заключения договора необходимо конкретно и в полном объеме прописать все существенные условия договора, а также предварительно согласовать порядок реализации положений договора.
Условия договора ренты:
- предмет договора, то есть движимое или недвижимое имущество, которое должно перейти в собственность к рентоплательщику;
- размер рентной платы, порядок и период выплат;
- конкретные виды оказываемых услуг или предоставляемых работ. Желательно прописывать примерный список продуктов или лекарств;
- обеспечение выплаты ренты.
После составления договора и согласования всех условий ренты стороны в обязательном порядке должны удостоверить договор у нотариуса.
Если стороны оформляют договор ренты, предметом которого выступает недвижимое имущество, то такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестр. Для оформления договора необходимо подготовить следующие документы:
- паспорта сторон;
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на имущество или иной документ, подтверждающий такое право;
- документ, подтверждающий отсутствие коммунального долга;
- согласие супруга получателя ренты;
- заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре;
- квитанция об уплате госпошлины.
Перед удостоверением договора нотариус должен подтвердить, что стороны сделки отдают отчет в своих действиях и осознают последствия заключаемого договора, то есть обладают дееспособностью в полном объеме.
После удостоверения договор необходимо направить на регистрацию в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сделки.
Как правильно заключить договор
При заключении договора пожизненной ренты следует понимать, что:
- Договор не имеет определенной формы, и потому при его разработке и согласовании необходимо тщательно продумать все нюансы. В документе получатель ренты должен предусмотреть и описать все требования, которые он готов предъявить к плательщику. Это может быть и ежемесячный денежный платеж, и конкретные необходимые услуги — покупка лекарств и продуктов, и любые другие, интересующие пожилого человека, моменты. Будет полезным прежде, чем окончательно оформить соглашение, посоветоваться с юристом. Это касается обеих сторон – получателя и плательщика, они оба должны свести к минимуму риски быть обманутыми.
- Собственник жилья предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение.
- Удостоверение сделки, как договора об отчуждении недвижимого имущества, согласно законодательству, обязательно должно быть произведено нотариусом. Несоблюдение этого условия означает признание недействительности такого соглашения, и сделка, согласно ст. 165 ГК РФ, будет признана ничтожной. Поэтому весь комплект собранных документов обе стороны – плательщик и получатель должны предоставить нотариусу, на территории деятельности которого находится квартира, являющаяся предметом рентного соглашения.
- Нотариус оценивает: добровольно ли будущий рентополучатель идет на сделку, осознает ли он все возможные ее последствия, и при отсутствии препятствий заверяет подписанный сторонами договор.
- Далее пакет документов передаётся в Росреестр для регистрации. В свидетельстве на собственность объекта недвижимости указывается уже новый собственник жилья и обязательно прописывается обременение. Рентоплательщик должен исполнять все условия контракта вплоть до смерти рентополучателя. После получения из органов ЗАГС справки о смерти прежнего хозяина квартиры, рентоплательщик получает право подать заявление о снятии с собственности обременения. Он становится полноправным владельцем квартиры.
Выкупную цену ренты можно определить в твердой сумме или поставить в зависимость от стоимости имущества, размера, предусмотренного договором или выплаченной фактически ренты, или вычисляется другими методами, по соглашению сторон.
Когда цена выкупа не оговаривается в договоре, то она равняется или соответствующей годовой сумме ренты , подлежащей выплате (когда плательщик оплатил стоимость отчужденного имущества), или данной годовой сумме вдобавок к цене имущества, которое передано бесплатно (статья 594 Гражданского Кодекса РФ).
Когда под выплату пожизненной ренты имущество бесплатно было отчуждено, то получатель ренты имеет право требовать вернуть данное имущество. В такой ситуации выкупную цену необходимо уменьшить на стоимость данного имущества (пункт 2 статьи 599 Гражданского Кодекса РФ).
Когда и как можно расторгнуть договор
Обычно контракт прекращает действие лишь после кончины рентополучателя, но есть возможности расторгнуть его и ранее.
Отношения можно разорвать, если:
1 Стороны достигли между собой согласия без каких-либо взаимных претензий. Соглашение о расторжении оформляется с соблюдением всех законодательных норм и заверяется нотариусом. Рентополучатель возвращает свое право собственности на жилье, а с плательщика снимаются все обязанности перед получателем.2 Рентоплательщик нарушает свои договорные обязательства перед получателем. Такая ситуация решается через суд. Рентополучатель обращается в судебный орган с заявлением, и на время разбирательства плательщик имеет право прекратить выполнение свои обязанностей;
3 Договор признается недействительным. Такие ситуации встречаются, когда мошенники обманным путем склоняют пожилых людей к подписанию рентного договора. Их родственники выясняют, что стариков обманули или воспользовались их недееспособностью, и через суд добиваются признания неправомерности условий контракта;
4 Произошло повреждение квартиры. Если владелец передает права на эксплуатацию своей недвижимости плательщику, а тот умышленно или неумышленно допускает ее повреждение или даже разрушение, то рентополучатель обращается в суд с заявлением о расторжении сделки и возвращении себе имущества. Стоимость ущерба включается в пожизненную ренту, а рентоплательщик и дальше будет обязан осуществлять предусмотренные договором рентные платежи.
Расторжение пожизненного договора ренты
Законодательство, регулирующее пожизненную ренту в первую очередь охраняет интересы получателя ренты. Поэтому закон предоставляет получателю ренты право расторгнуть договор пожизненной ренты в одностороннем порядке. У плательщика рентной платы такого права нет.
Рентополучатель вправе требовать выплаты выкупной цены или расторжения договора ренты только в случае существенного нарушения договора. К существенным нарушениям договора относятся такие нарушения, которые влекут для рентополучателя невозможность достижения целей, которые преследовались стороной при заключении договора.
Получатель ренты, обратившийся в суд с требования о расторжении договора пожизненной ренты, обязан представить суду доказательства причинения ему существенного ущерба в связи с неисполнением условий договора, который выражается в неполучении надлежащих доходов.
Если получателем ренты будут заявлены требования о выплате выкупной цены, то возникает вопрос о ее размере. Правила определения выкупной цены установлены в ст.594 ГК РФ. Эти правила зависят от того, передавалось имущество по договору без выкупной цены или с выкупной ценой.
Если имущество было передано за плату, то выкупная цена, будет равна годовой сумме рентных платежей.
Если имущество было передано бесплатно в выкупную цену входит годовой размер рентных платежей и цена переданного имущества.
Цена имущества определяется по правилам ст.424 ГК РФ, то есть, исходя из сложившихся цен по месту жительства на момент судебного спора.
Если были нарушены существенные условия договора в котором имущество передавалось без уплаты выкупа то получатель ренты вправе потребовать возвратить ему имущества и зачесть его стоимость в счет цены выкупа . При возмездной пожизненной ренте рентополучатель не вправе требовать возврата переданного им имущества.
Таким образом, можно предположить, что с развитием рыночной экономики в условиях дороговизны жилья пожизненная рента может получить более широкое распространение.
Покупка квартиры с исполненной рентой
Гораздо сложнее обстоят дела, если рента исполнена – покупка квартиры в такой ситуации сопряжена с целым рядом рисков. Но разберемся в вопросе по порядку.
Под исполнением ренты понимается соблюдение плательщиком всех условий сделки вплоть до самой смерти рантье. Собственно, именно смерть получателя платежей и является исполнением ренты. И именно этот момент считается «самым тонким» и особенно рискованным для покупателя. Риски, в основном, связаны с наличием наследников у рантье и их заинтересованность в возврате жилья для включения в наследную массу:
- оспаривание договора ренты по таким обстоятельствам, как недееспособность рантье при заключении договора, подписание документов под давлением или угрозами, иные причины оспаривания сделок;
- оспаривание договора ренты по причине умышленного умерщвления получателя плательщиком.
Важно! Напрямую в законодательстве не предусмотрено положений о последствиях убийства плательщиком получателя. В этой ситуации применяются нормы законодательства по аналогии.
Что в итоге? У добросовестного покупателя квартиры с исполненной рентой могут возникнуть проблемы с наследниками, то есть квартиру у него отберут, а деньги никто не поспешит возвращать. И здесь можно дать лишь общие рекомендации:
- убедиться в фактической смерти плательщика – затребовать свидетельство о смерти и проверить его подлинность;
- убедиться, что в Росреестре снято обременение – закон позволяет снимать залог и при регистрации договора купли-продажи, но это уже лишний повод задуматься, что в ситуации что-то «не так»;
- выждать не менее 3 лет с момента смерти рантье (истечение сроков исковой давности).
Но лучшим выходом будет помощь юриста на всех этапах сделки.
Заказать звонок специалиста
Решиться на заключение договора пожизненной ренты непросто: кажется, что отдаешь свою судьбу в руки других людей. Однако это только кажется. Пенсионера, заключившего такой договор, защищает закон, и если договор ренты составлен с учетом всех интересов пенсионера, он обеспечить ему достойную жизнь, а главное – заботу и уход. Главное – выбрать надежную организацию, которая будет честно выполнять обязательства по договору.
Агентство недвижимости Московско-Парижского банка работает с пенсионерами уже много лет. В свое время мы создали Специальную Программу по поддержке пожилых людей и представили ее на рассмотрение в Правительство Москвы.
С тех пор прошли годы. Мы успешно работаем по исполнению договоров пожизненной ренты с пенсионерами. Именно этот опыт и помог нам понять, что для пожилого человека важны не только деньги, но и постоянная забота. Именно поэтому, мы не только выплачиваем пенсионеру крупную денежную сумму и платим ежемесячную ренту, главное – мы предоставляем целый комплекс бесплатных услуг.
7 степеней защиты.
Для пенсионера главное при заключении договора ренты – наличие гарантий того, что после заключения договора его жизнь изменится в лучшую сторону. Мы назвали наши гарантии «5 степеней защиты пенсионера, который заключает договор ренты».
ПЕРВОЕ: Агентство основано в 1995 году, т.е. работает уже 18 лет. Агентство является одной из старейших организаций, работающих с пенсионерами по договору пожизненной ренты. Мы дорожим своей безупречной репутацией, ценим долголетний опыт успешной работы и благополучие наших подопечных.
ВТОРОЕ: Агентство недвижимости Московско-Парижского банка имеет специальную лицензию Правительства Москвы № 1245, которая дает право заключать договоры ренты.
ТРЕТЬЕ: Агентство не является посредником. Мы сами заключаем договоры пожизненной ренты и сами их исполняем.
ЧЕТВЕРТОЕ: Агентство заключает договоры ренты на организацию. Для пенсионеров это самый надежный вид договора, так как деятельность нашей организации подконтрольная государству и открыта для общественности.
ПЯТОЕ: Агентство располагает собственной патронажных службой – одной из лучших в столице. Это значит, что наши подопечные никогда не останутся без должного ухода. ВАЖНО: работу патронажных сестер оплачивает Агентство, пенсионер получает квалифицированную помощь бесплатно.