Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда квартиры: что проверить перед тем, как снять». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».
Как подготовиться к осмотру квартиры?
-
Спросите, является ли ваш собеседник собственником. Если у квартиры несколько собственников, нужно получить согласие от всех в виде подписи на договоре, либо нотариальной доверенности на имя того, с кем вы заключаете договор.
-
Уточните актуальность условий: стоимость аренды, наличие комиссии и сумму залога, срок сдачи жилья. Также стоит выяснить, есть ли в квартире вся необходимая бытовая техника и мебель.
-
Попросите заранее прислать проект договора найма, а на встречу принести документы на квартиру, подтверждающие право собственности (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности и паспорт).
Что должен знать арендатор
Цель арендатора – найти хорошую квартиру и проживать в ней с комфортом.
Вот, что еще нужно знать будущему квартиросъемщику, чтобы избежать неприятных сюрпризов:
- нельзя ходить на осмотр квартиры в одиночку – рядом должен быть еще один близкий человек;
- нельзя платить вперед – никаких оплат или даже авансов и задатков, пока не подписан договор, и не переданы ключи;
- деньги можно передавать только под расписку, если оплата передается банковским переводом, то должна быть выписка;
- важно убедиться, что у собственника нет долгов по коммунальным оплатам, чтобы проверить это, нужно потребовать все квитанции;
- на момент заключения договора нужно снять показания со всех счетчиков и зафиксировать их письменно;
- все договоренности не должны оставаться в устной форме – они будут иметь юридическую силу, только если будут зафиксированы в договоре;
- договор сроком действия более 12 месяцев должен быть зарегистрирован;
Что должно быть указано в договоре аренды
Есть ряд пунктов, которые должны обязательно присутствовать. Прежде всего это наличие всех данных нанимателя жилья и арендодателя в лице собственника. Также в договоре должны содержаться адрес, площадь жилья, кто является его собственником и т.д. — полная информация о квартире. Сроки оплаты (в какие даты, не позднее какого числа каждого месяца), сумма к оплате — все это нужно тоже зафиксировать. И, наконец, обязанности сторон и пункт, посвященный расторжению договора.
Единого шаблона договора не существует, стороны вольны добавлять в него те или иные пункты на свое усмотрение. В качестве особых условий, по которым достигнута договоренность сторон, могут выступать запрет на курение в квартире, «разбивка» депозита не несколько частей и т.д.
Полезные рекомендации, которые помогут не попасться на уловки мошенников
Чтобы не стать жертвой мошенников, важно соблюдать 4 простых правила:
- Если ищете через агентства, то решайте все вопросы в квартире которую желаете снять.
- Оформляйте отношения только документально. Никогда не передавайте денежные средства за аренду жилья без составления и подписания договора.
- До заключения договора не передавайте залог. Все предоплаты и авансы не должны переходить к арендатору на устных основаниях. Оформляйте договор, передаточный акт, только после передавайте деньги и забирайте ключи (проверьте, подходят ли они к замку).
- Прежде, чем подписывать договор найма, проверяйте документы на квартиру, сверяя с паспортом собственника.
- Не связывайтесь с сомнительными риэлторами. Зачастую мошенническими схемами пользуются мелкие конторы, представители которых выглядят добродушными простаками.
Плюсы и минусы работы через агентство
Как правильно снять квартиру на долгий срок? Есть два способа арендовать жилье – это самостоятельный поиск квартиры или же обращение за подбором вариантов в агентство недвижимости. Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы. Оптимальным вариантом для потенциального квартиросъемщика будет совмещение того и другого.
Существует несколько типов фирм, оказывающих услуги по подбору жилья. Первые предлагают полное сопровождение сделки, начиная от подбора вариантов на аренду и до подписания договора с собственником. А вторые оказывают лишь информационные услуги.
Потенциальным квартиросъемщикам предлагается за фиксированную сумму выкупить базу телефонных номеров наймодателей в интересующем районе. Однако в этом случае следует быть особенно осторожным, поскольку часто указанные в списке варианты оказываются неактуальными или же туда вписывают телефоны людей, никак не связанных с арендой недвижимости.
Из всего вышеперечисленного можно сделать следующие выводы о том, какие плюсы может получить квартиросъёмщик, обратившись в агентство недвижимости:
- Существенная экономия времени. Риелтор вместо вас будет заниматься поиском подходящих квартир, согласно озвученным требованиям. На плечи агента ляжет обязанность от вашего лица проводить все переговоры с собственниками, к примеру, о возможном торге.
- Опытный риелтор легко сможет сдвинуть первоначальную стоимость жилья на одну-две тысячи в меньшую сторону.
- Договор на оказание услуг с агентством обязывает его найти вам другой вариант жилья, если в течение первого месяца аренды вам придется съехать с квартиры по вине собственника или третьих лиц.
- Как правило, опытный риелтор выступает посредником между нанимателем и наймодателем не только до подписания договора аренды, но и во время съема жилья. Если спустя несколько месяцев после заселения в квартиру вы не можете разрешить какую-либо ситуацию с хозяином, то можете для консультации позвонить своему риелтору.
Кто имеет право сдавать квартиру
Давайте сначала разберем, кто имеет право сдавать квартиру. С собственниками жилья все понятно. Собственник сам себе хозяин: захотел — сдал. Сложности могут возникнуть, если квартира находится в долевой собственности.
В этом случае потребуется согласие всех собственников. Если хоть один из собственников будет против, сдать даже свободную комнату уже не получится. В этом варианте не учитывается мнение людей прописанных и проживающих в этой квартире, но не являющихся собственниками.
По закону можно сдать комнату в коммуналке, даже если все соседи будут против. Понятно, что в этом случае арендаторам придется не сладко, но закон в любом случае будет на их стороне, тем более, если у них будет временная регистрация в этом помещении.
Состояние квартиры особенно важно, если вы подыскиваете благополучных арендаторов на длительный срок — например, на несколько лет. Безусловно, сдавая жилье на длительный срок, лучше привести его в презентабельный вид, подремонтировать, поставить счетчики.
В дальнейшем, если у вас возникнут договоренности о сдаче на несколько лет, вполне вероятно, что арендаторы захотят немного отремонтировать квартиру на свой вкус — переклеить обои, сделать ремонт потолков и напольного покрытия. Желательно, чтобы работала вся бытовая техника, которая будет находиться в сдаваемый квартире — стиральная машинка, посудомоечная, холодильник, пылесос, телевизор.
Тем более в хорошем состоянии должна сдаваться квартира на выходные туристам и приезжим. В этом случае — хорошее состояние квартиры — прекрасный маркетинговый фактор. Ваши жильцы довольные проживанием будут рекомендовать вашу квартиру своим друзьям и знакомым. Как правило, такие квартиры сдаются с постельным бельем, с посудой. К приезду следующих арендаторов все должно быть чистым, белье замененным.
Если же у вас квартира в среднем состоянии — как говорится чистенько и ладно и вкладываться в ее ремонт вы не хотите, существует опасность, что хороших долговременных арендаторов вам не найти. В этом случае вам придется довольствоваться группой студентов, вскладчину решивших арендовать жилье на период учебы или рабочим из соседнего государства с братом приехавшим на заработки.
Как правильно составить договор
Сначала определитесь с формой договора, так как существует 2 формы — договор аренды и договор найма. Договор аренды регулируется гл.34 ГК РФ ч.2. Договор найма регулируется гл.35 ГК РФ ч.2. При сдаче квартиры юридическому лицу (например, работодателю для проживания работников) заключается только договор аренды. В остальных случаях возможно заключение договора найма.
Важно внимательно отнестись к составлению договора аренды. Конечно, можно в интернете или взять у риэлтора, но, как правило, это типовые договора, которые не учитывают все нюансы договоренностей.
В договоре обязательно должны быть указаны:
- паспортные данные арендатора и арендодателя;
- размер арендной платы и условия ее увеличения (например, владелец жилья должен предупредить о предстоящем повышении за месяц);
- вариант как будут оплачиваться коммунальные платежи;
- с кем будет проживать квартиросъемщик;
- сколько раз в месяц может владелец квартиры посещать арендаторов для проверки;
- на какой срок заключается договор;
- сколько комплектов ключей от квартиры и у кого они находятся;
- условия расторжения договора (предупредить за месяц, остаток платы возвращается/не возвращается в случае экстренного отъезда квартирантов и пр.).
Утром ключи, вечером — деньги
Эксперты советуют не платить риелторам вперёд, а с владельцем квартиры рассчитываться только после того, как квартира будет тщательно осмотрена и все минусы будут зафиксированы на бумаге и подписаны собственником.
«Встречаются случаи, когда наниматель смотрит квартиру, вносит залог, чтобы забронировать квартиру, и назначает дату сделки, а наймодатель исчезает либо отказывается возвращать залог, но при этом на сделку не выходит. Но работая с агентом, можно избавить себя от подобных ситуаций: все хлопоты компания берёт на себя. Лучше всего обращаться в крупные агентства, которые успешно себя зарекомендовали на рынке и могут предложить полный спектр услуг», — объясняет Светлана Бирина.
Самое безопасное, считают все эксперты, — работать с риелтором. Но ведь и среди них встречаются недобросовестные.
«Основное правило, которое необходимо запомнить арендатору, работающему с риелтором, — не платить деньги вперёд. Оплата услуг риелтора за проведённую сделку происходит всегда после, а не до начала работы, то есть когда он выполнил свои обязательства перед клиентом», — советует Наталья Сивко.
Преимущества и недостатки
Преимущества:
- Арендатор и арендодатель уверены – их сотрудничество не прекратится по каким-либо обстоятельствам. Ведь все исключения и возможные ситуации для досрочного расторжения договора прописаны в соответствующем документе.
- Арендодатель имеет постоянный, стабильный доход.
- Арендующий человек знает, что плата за жилье не повысится, если в договоре не прописаны условия и ситуации ее повышения.
- Все изменения в договоре не могут быть приняты в одностороннем порядке. Если вы хотите что-то подправить или переписать, понадобится дополнительное соглашение, составленное, обговоренное и подписанное арендодателем и арендатором. Если одна из сторон не желает заключать дополнительные соглашения, то другая не вправе ее заставлять или выселять из жилья, в случае, если иное не прописано в договоре аренды.
- Арендатор имеет преимущество на продление договора аренды, если все условия по проживанию были четко соблюдены.
Как должна выглядеть квартира
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.
Условия договора найма
Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.
Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:
- Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
- Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
- Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
- Дата подписания.
- Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
- Кто оплачивает коммунальные платежи.
- Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
- Можно составить здесь опись имущества.
Аренда жилплощади – на самом деле не так просто, как кажется на первый взгляд. Обращайте внимание на каждую деталь следки, своевременно изучая документы и «подводные камни» по интересующему вопросу. При особой внимательности и осознанности провести сделку аренды квартиры самостоятельно, без посредников, — вполне реально.
Однако, в случае ограниченности во времени и силах, привлеките проверенного специалиста и воспользуйтесь услугами ответственного агента. Следуя нашим правилам, Вы не ошибетесь с выбором и непременно сможете найти тот вариант жилья, в котором будет уютно и комфортно.
Помните: безопасная и юридически верная сделка аренды жилой площади – Ваша личная безопасность.
Поиск квартиры через агентства недвижимости
Практика показывает, что люди, которым впервые понадобилось арендовать жилплощадь, предпочитают обращаться в агентства недвижимости. Рекомендуется обращаться только в проверенные организации. Рекомендация знакомых в этом вопросе не окажется лишней.
В свою очередь, специалист по недвижимости имеет такие задачи:
- проконсультировать клиента относительно всех (части) вопросов договора;
- найти жилплощадь по требованиям клиента;
- вести все переговоры при оформлении условий договора;
- сопровождать клиента при всех просмотрах выбранных квартир;
- проверить документацию собственника на жилье;
- обозначить с владельцем жилья сроки просмотра;
- оформить арендное соглашение и составить акт приема-передачи, в котором будет опись имущества квартиры.
Стоимость всех этих услуг может быть в пределах 50-100% стоимости аренды жилья в месяц.
Какой вариант поиска квартиры лучше
Несмотря на то, что очень трудно бывает пробиться через весь информационный мусор, который разбрасывают мошенники и риэлторы, каждый из вышеперечисленных вариантов поиска квартиры может иметь успех.
Нужно использовать все возможные варианты. Наиболее вероятный способ это сайты в интернете с сортировкой без посредников и рекомендации друзей.
Возможно, ваши друзья, родственники или знакомые тоже снимали когда-то жильё и у них остались адреса и контакты арендодателей. Может кто-то как раз сейчас съезжает с квартиры и готов передать её вам. Это тоже можно взять на вооружение.
Возможно, соседи ваших знакомых захотят сдать жильё и вы об этом узнаете. Нужно использовать все имеющиеся варианты поиска квартиры и тогда вас ждёт успех. Просто спрашивайте всех с кем общаетесь. На работе, на учёбе, через родственников и знакомых. Так через некоторое время и находятся обычно квартиры.