Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Риски доверительного управления
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
НДС у доверительного управляющего
Немало проблем возникает и у доверительного управляющего в части применения налоговых вычетов.
В том случае, если доверительный управляющий осуществляет иные деятельности, то право на вычет сумм НДС возникает при наличии раздельного учета товаров (работ, услуг) при осуществлении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом и используемых им при осуществлении иной деятельности (п.3 ст.174.1 НК РФ).
То есть для того, чтобы воспользоваться вычетом по НДС (даже в случае, когда доверительный управляющий применяет спецрежим), ему необходимо организовать раздельный учет товаров (работ, услуг), используемых в рамках доверительного управления и иной деятельности (Постановление АС Уральского округа от 16.10.2015 г. №Ф09-7428/15).
А при реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав доверительный управляющий, исполняющий обязанности налогоплательщика НДС, при составлении счетов-фактур порядковый номер счета-фактуры через разделительный знак «/» (разделительную черту) дополняется утвержденным доверительным управляющим цифровым индексом, обозначающим совершение операции в соответствии с конкретным договором доверительного управления имуществом (раздел II Постановления Правительства РФ от 26.12.2011 г. №1137).
В российском законодательстве существует такой метод управления активов как доверительное управление имуществом, при котором одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный договором срок с тем, чтобы доверительный управляющий управлял данным имуществом в интересах учредителя управления или иного указанного им лица (выгодоприобретателя). Договор доверительного управления имеет многие положительные стороны при ведении хозяйственной деятельности:
· может быть эффективным средством защиты собственности, так как законодательством не допускается обращение взыскания по долгам на переданное имущество, за исключением случаев несостоятельности (банкротства). Учредитель компании, приобретая недвижимость для ведения бизнеса, не всегда оформляет его в собственность предприятия. Зачастую покупка офисов или производственных площадей происходит от имени частных лиц, которые передают их своей организации в доверительное управление. В случае наступления неблагоприятных обстоятельств кредиторы получат с учредителей только суммы в пределах взносов в уставный капитал, а личное имущество останется в неприкосновенности.
· дает возможность задействовать передаваемый актив в деятельности, требующей лицензирования, если такой лицензии нет у учредителя управления, но она есть у управляющего.
· недвижимое имущество, принадлежащее физическому лицу, можно легко изымать из одной фирмы и передавать в другую посредством перезаключения договоров доверительного управления.
Доверительное управление является подобием института траста в зарубежных странах. Однако в отличие от российской системы доверительного управления имущество, переданное в траст, переходит в собственность управляющего, в то время как по договору доверительного управления имущество остается собственностью учредителя. Зарубежный траст в этом случае представляется более выигрышным, так как переданное в траст имущество не подлежит наследованию нежелательными наследниками, в случае наступления каких-либо рисков (конфискация или банкротство) такое имущество ограждено от посягательств кредиторов.
Вернемся к понятию доверительного управления имуществом в России. Доверительное управление имуществом регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ, основные положения которой заключаются в следующем:
· доверительный управляющий вправе заключать любые сделки в отношении переданного в доверительное управление имущество в интересах выгодоприобретателя. Такие сделки доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.» При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом;
· объектами доверительного управления могут выступать имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, ценные бумаги, исключительные права и другое имущество. Деньги не могут являться объектом договора доверительного управления, за исключением тех случаев, когда доверительное управление осуществляет кредитная организация. Согласно Федеральному закону от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ кредитная организация вправе осуществлять доверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору с физическими и юридическими лицами. Статьей 5 данного закона предусмотрено осуществление операций по доверительному управлению денежными средствами с юридическими и физическими лицами по договору. Как правило, банки предоставляют такие виды услуг как хранение ценных бумаг, получение платежей от имени клиента по доверенности, включая проценты, дивиденды, арендные платежи, консультационные услуги, покупка и продажа ценных бумаг за счет и от имени клиента, проведение расчетов с продавцами и покупателями, принятие в управление недвижимости и другого имущества в стране и за границей, инвестирование средств клиента в операции с высокой нормой доходности. Необходимо отметить, что услуги по управлению средствами доверителя требуют высокого профессионализма и практического опыта от банковских сотрудников, поэтому стоимость их недешева. Однако когда стоимость активов значительна, поручить банку осуществлять распоряжение собственностью на взаимовыгодной основе представляется обоснованным, так как велика вероятность избежания финансовых рисков и увеличения дохода.
НДС по вознаграждению управляющего
Как упоминалось выше, на исчисление и уплату НДС доверительными управляющими повлияли в общем порядке и изменения, внесенные Федеральным законом от 22.06.2005 N 119-ФЗ и вступившие в силу с 01.01.2006. Исчисление и уплата налога с 01.01.2006, согласно п. 1 ст. 167 НК РФ, производятся в момент передачи выполненных услуг (дата представления доверительным управляющим отчета о своей деятельности) либо — в случае предварительной (частичной) оплаты услуг доверительного управляющего — в момент поступления этой оплаты. При этом налоговые вычеты по товарам (работам, услугам), приобретенным после 01.01.2006, могут быть применены независимо от уплаты налога поставщикам.
Если доверительный управляющий до 01.01.2006 применял метод определения налоговой базы «по отгрузке» (по мере выставления счетов-фактур учредителю управления), порядок определения налоговой базы по операциям до и после 01.01.2006 не изменится. При этом налоговые вычеты по не оплаченным по состоянию на 01.01.2006 приобретенным товарам (работам, услугам) производятся в I полугодии 2006 г. равными долями независимо от оплаты «входного» НДС.
Если доверительный управляющий применял до 01.01.2006 метод «по оплате» и имеет по состоянию на эту дату не оплаченную учредителем управления задолженность, НДС по ней уплачивается по мере поступления оплаты в течение двух лет (2006 — 2007 гг.). Если суммы задолженности не будут погашены до 01.01.2008, в первом налоговом периоде 2008 г. весь неоплаченный НДС подлежит уплате в бюджет (п. 7 ст. 2 Закона N 119-ФЗ). Применение налоговых вычетов по не оплаченным по состоянию на 01.01.2006 ценностям такими налогоплательщиками осуществляется только в случае осуществления их оплаты также в течение 2006 — 2007 гг., а в случае неоплаты — в первом налоговом периоде 2008 г.
Доверительный управляющий, уплачивающий НДС по операциям доверительного управления, несет обязанность по соответствующему отражению сумм начисленного и принятого к вычету налога в налоговой декларации (утв. Приказом Минфина России от 28 декабря 2005 г. N 163н).
1.1 Доверитель передает принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Черноморская, д. 123, кв. 321, для использования в целях доверительного управления, в порядке и на условиях настоящего Договора Доверительному управляющему в течение 7 дней после подписания настоящего Договора, а Доверительный управляющий принимает его.
1.2 Указанный Объект недвижимости имеет следующие характеристики: общая площадь 100 кв.м; количество комнат – 2.
1.3 Доверитель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Объект недвижимости не заложен, под арестом не состоит и не обременен никакими другими обязательствами.
1.4 Доверительный управляющий использует Объект недвижимости в течение всего срока действия Договора в соответствии с его целевым назначением (долговременная или посуточная аренда).
1.5 Право собственности на указанный Объект недвижимости подтверждается следующими документами: договор купли-продажи от 01.01.2010, регистрационный номер записи в Едином государственном реестре недвижимости от 01.01.2010 № 1234567890
1.6 Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным в доверительное управление Объектом недвижимости исключительно в интересах собственника.
1.7 Передача Объекта недвижимости в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.
8.1 Настоящий Договор имеет следующие приложения, являющиеся его неотъемлемыми частями: Акт приема-передачи Объекта недвижимости в доверительное управление.
8.2 Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Доверителя и Доверительного управляющего.
8.3 Стороны пришли к соглашению, что данный договор будет заключен путем обмена документами в электронном варианте (сканированные копии). Для заключения настоящего договора каждая из сторон направляет другой стороне по электронной почте подписанный экземпляр договора. Стороны, безусловно, признают экземпляры договора, переданные по электронной почте, равными по юридической силе экземплярам договора с оригинальной подписью.
Налогообложение при доверительном управлении
Управляющий обязан вести учет переданных ему активов и ежеквартально предоставлять выгодоприобретателю бухгалтерскую отчетность, подтверждающую доходы и расходы. Имущество, переданное в управляющую компанию, а также приобретенное во время действия договора, подлежит налогообложению в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ). Среди основных налогов, уплачиваемых в бюджет, можно выделить:
- налог на прибыль. При доходе, полученном от операций с ценными бумагами, с учредителя доверительного управления (выгодоприобретателя) снимается часть ответственности по исчислению и уплате налога, так как в данном случае ответственность за это лежит на доверительном управляющем, выступающем в качестве налогового агента. Для частных выгодоприобретателей возможны два варианта: передача имущества с целью его реализации и возврат активов по прошествии определенного времени. В первом случае необходимо единоразово уплатить подоходный налог при осуществлении реальной продажи, то есть при смене собственника имущества. Во втором случае управляющая компания осуществляет операции с активами выгодоприобретателя. При этом полученная в результате прибыль подлежит налогообложению;
- налог на добавленную стоимость (НДС). Согласно ст. 1012 Гражданского кодекса РФ заключение договора доверительного управления не влечет за собой передачу имущества в собственность управляющего, поэтому данная операция рассматривается как финансовое вложение. Начисление НДС в этом случае не предусмотрено. Уплата налога на добавленную стоимость будет правомерной в том случае, когда имущество было передано учредителем на баланс управляющей компании, а при возврате назад оценка его стоимости оказалась выше той, что указана в договоре;
- налог на имущество организаций. Общее правило, определяющее объект налогообложения, регламентируется статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации. Согласно этому документу, налогообложению подлежит движимое и недвижимое имущество, в том числе переданное в доверительное управление. Ответственность за начисление и уплату налога накладывается на организацию. Также это касается имущества, приобретенного в рамках договора доверительного управления. Налог начисляется и уплачивается в общеустановленном порядке.
Договор доверительного управления имуществом
Договор доверительного управления имуществом заключается в письменной форме (п. 1 ст. 1017 ГК РФ).
Передача недвижимого имущества в доверительное управление требует государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ, ст. 4 закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Следует иметь в виду, что для третьих лиц — арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, — договор вступит в силу только с даты такой регистрации (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Это положение обязательно нужно учитывать. До указанной даты все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.
Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора управления.
Нужно ли регистрировать изменения в договоре, касающегося доверительного управления недвижимым имуществом? Сам договор доверительного управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается. Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то регистрации они также не требуют.
Может сложиться ситуация, когда другими нормативно-правовыми актами устанавливаются дополнительные требования к передаче в доверительное управление отдельных видов имущества. Так, при передаче в доверительное управление ценных бумаг и денежных средств инвестирования в ценные бумаги требуется составление инвестиционной декларации, которая является неотъемлемой частью договора (п. 7.2 положения ФКЦБ № 37).
Стороны должны указать в договоре доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК РФ):
- состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
- наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
- размер и форму вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
- срок действия договора.
Состав передаваемого в доверительное управление имущества должен быть четко и подробно описан. Несогласование данного условия, так же, как и условий о сроке и форме вознаграждения, повлечет признание такого договора незаключенным. В этом случае учредитель может обвинить управляющего в необоснованном обогащении. Но это сложно доказать, поэтому стоит согласовать условие о точном перечне передаваемого имущества, в том числе сумме денежных средств.
Срок управления не может превышать пяти лет. Законодатели ограничили его, чтобы защитить собственника. Вместе с тем без специального заявления сторон соглашение по окончании срока его действия будет в силе на тех же условиях. Кстати, договор управления не может заключаться для совершения какого-либо разового действия, поскольку «природа доверительного управления предполагает длящийся характер отношений» (постановление ФАС Московского округа от 30 января 2001 г. № КГ-А41/112–01).
Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества управляющего (ст. 1018 ГК РФ). Эти объекты отражаются у доверительного управляющего на отдельном балансе, по ним он ведет самостоятельный учет.
Отдельный баланс и отчет доверительного управляющего
Доверительное управление — не единственная ситуация, в которой предписывается ведение отдельного баланса. Однако отдельный баланс доверительного управления имеет ряд отличительных особенностей:
- обязательность выделения и ведения, вытекающую из природы договорных отношений доверительного управления;
- принадлежность к отчетности учредителя управления;
- составление от лица доверительного управляющего (с указанием на его статус), связанного с учредителем управления только договорными отношениями — то есть учет ведет доверительный управляющий;
- порядок отражения операций предписывается Указаниями;
- на основании данных учета должны быть определены все необходимые показатели для включения в единую бухгалтерскую отчетность учредителя управления путем построчного суммирования;
- доверительный управляющий, не являясь субъектом налогообложения по отношению к переданному в доверительное управление имуществу и операциям с ним, не имеет достаточной информации для отражения налоговых обязательств.
Учет на отдельном балансе доверительного управления
Доверительный управляющий учитывает операции по получению имущества в доверительное управление также с использованием счета 79-3, записями, зеркальными тем, которые делает учредитель при передаче этого имущества. В Указаниях не освещается вопрос о том, как следует отражать на обособленном балансе перечисление доходов выгодоприобретателю. На наш взгляд, это совершенно иная ситуация, нежели перечисление доходов учредителю управления. В данном случае имеет место не возврат средств собственнику, а их отчуждение в пользу выгодоприобретателя. Поэтому в отдельном балансе перечисление средств выгодоприобретателю может быть отражено с использованием счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
Методологией бухгалтерского учета не предусмотрены правила отражения расчетов с бюджетом по налогам в случае доверительного управления. С одной стороны представляется, что согласно принципу соответствия доходов и расходов налоги предпочтительно начислять в той же информационной системе, в которой осуществляется учет объекта налогообложения. С другой стороны, доверительный управляющий, ведущий обособленный баланс, может не обладать информацией о применяемом учредителем управления режиме налогообложения, льготах и т. д. Таким образом, налицо конфликт между субъектом налогообложения и субъектом бухгалтерского учета, которым является доверительный управляющий. Отметим, что схема отражения в учете налога на добавленную стоимость не позволяет вести его учет на основном балансе учредителя управления. Поэтому мы будем исходить из того, что расчеты по НДС ведутся на отдельном балансе, а прочие налоги учредитель учитывает на основном балансе.
Что такое доверительное управление
Доверительное управление (далее — ДУ) — услуга, которую оказывает доверительный управляющий собственнику какой-либо вещи. Услуга сводится к тому, что управляющий распоряжается, управляет имуществом по своему усмотрению, но в интересах собственника. Как итог, это имущество приносит хозяину доход. За это благодарный собственник платит доверительному управляющему вознаграждение.
ДУ официально оформляется с помощью договора доверительного управления имуществом (далее — ДДУ). ДДУ посвящена глава 53 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), где прописаны все его нюансы.
Отличаются ДДУ друг от друга объектом — т. е. имуществом, которое передают в доверительное управление.
Бухгалтерский и налоговый учет.
Глава 53 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) раскрывает принципы и положения, касающиеся доверительного управления недвижимым имуществом. В соответствии с ГК РФ по договору доверительного управления, имущество, переданное от учредителя управления доверительному управляющему, используется в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.
Переданное в доверительное управление имущество обособляется от имущества доверительного управляющего, по этому имуществу ведется отдельный учет, открывается отдельный банковский счет.
Обязательно заключение договора доверительного управления в письменной форме, а также его государственная регистрация при передаче имущества.
За работу по управлению недвижимым имуществом доверительный управляющий получает вознаграждение. Доверительный управляющий имеет право на компенсацию расходов, потраченных при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.
При получении в доверительное управление недвижимого имущества иностранной компании необходимо в ведение бухгалтерского учета на предприятии обеспечить ведение отдельного учета, а также всех расчетов по этому имуществу. Учет и расчеты по имуществу лучше всего вести для отдельной организации на отдельных счетах бухгалтерского учета.
Для организации и ведения бухгалтерского учета доверительного управления недвижимым имуществом используются следующие нормативные документы: Указания N 97н, План счетов бухгалтерского учета и копия приказа об учетной политике организации учредителя управления.
Бухгалтерский учет доверительного управления ведется на счете 79.03, который называется Расчеты по договору доверительного управления имуществом. Поступление от учредителя управления недвижимого имущество и начисленная амортизация отражается у доверительного управляющего по дебету счета 01, кредиту счета 79.03 и дебету счета 79.03 и кредиту счета 02 соответственно. Поступления денежных средств от учредителя управления отражаются по счетам дебета 50, 51 и кредита счета 79.03.
Имущество, полученное в доверительное правление, как правило, сдается в аренду, при этом, выручка, полученная от сдачи имущества, отражается по дебету счета 76.5 и кредиту счета 90.1.
Все расходы, произведенные по договору доверительного управления, относятся на общехозяйственные расходы и списываются по окончании отчетного периода в дебет счета 90.2 с кредита счета 26. На счете 90.9 формируется финансовый результат, который сообщается учредителю управления и при удержании всех налогов перечисляется ему на расчетный счет с кредита счета 51 в дебет счета 79.03.
Согласно пункту 14 Указаний N 97н при прекращении договора доверительного управления имуществом и возврате имущества учредителю управления делаются обратные записи. Документом, на основании которого отражаются операции в учете, является акт приема-передачи, составленный в произвольной форме и содержащий все обязательные реквизиты, предусмотренные бухгалтерским законодательством. При окончании отчетного периода составляется отдельный баланс по доверительному управлению имуществом, который предоставляется учредителю управления. Собственный баланс доверительный управляющий в общем порядке сдает в ИФНС и другие необходимые органы по окончании отчетного периода.
Отношения сторон по договору доверительного управления (ДДУ) имуществом регулируются главой 53 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом – одна сторона (учредитель управления) передаёт другой стороне (доверительному управляющему) на определённый срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (рисунок 7.1).
Рисунок 7.1 – Особенности участия в ДДУ
Передача имущества в доверительное управление не влечёт перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Имущество, полученное доверительным управляющим в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя, а также от имущества доверительного управляющего. Доверительным управляющим не могут быть государственные органы, органы местного самоуправления, а также организации – не собственники своего имуществ: унитарные предприятия, учреждения.
В договоре доверительного управления имуществом могут быть: *
три участника – учредитель, доверительный управляющий, выгодоприобретатель, *
два участника – учредитель, одновременно и выгодоприобретатель, и доверительный управляющий.
Объектом доверительного управления могут быть организации, имущественные комплексы, отдельные объекты недвижимого имущества, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, а также имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении.
Особенности налогообложения участников доверительного управления предусмотрены статьёй 276 НК РФ.
Налогообложение учредителя по договору доверительного управления при наличии двух участников производится в следующем порядке.
Учёт доходов и расходов по имуществу, переданному в доверительное управление, осуществляет доверительный управляющий. Ежемесячно (в установленные сроки) доверительный управляющий передаёт информацию о доходах и расходах нарастающим итогом, и учредитель включает их в свою налоговую базу по налогу на прибыль организаций. При этом: *
доходы, полученные по договору, включаются во внереализационные доходы; *
расходы по данному договору включаются в состав внереализационных расходов (включая вознаграждения доверительному управляющему, амортизацию имущества и прочие расходы).
Если учредитель не является выгодоприобретателем, когда в договоре участвуют три участника, учредитель не имеет права учитывать доходы и расходы по данному договору, а также убытки. Исключение составляет вознаграждение доверительному управляющему, если договором предусмотрена его выплата не за счёт уменьшения доходов, полученных в рамках этого договора.
Передача и возврат имущества в рамках ДДУ не влечёт за собой перехода права собственности и соответственно не является реализацией. Поэтому стоимость переданного или возвращённого имущества не признаётся для целей налогообложения.
Если при возврате имущества возникает разница в его стоимости (положительная, отрицательная), она также не учитывается для целей налогообложения.
При возврате амортизируемого имущества учредитель включает его в ту же амортизационную группу и рассчитывает амортизацию в том же порядке, что и до начала ДДУ. Начисленная же амортизация за время действия ДДУ учитывается в составе внереализационных расходов либо у учредителя, если он выгодоприобретатель, либо у третьей стороны – выгодоприобретателя. В любом случае начисленная амортизация при завершении ДДУ учитывается при определении остаточной стоимости этого имущества.
Налогообложение доверительного управляющего по договору не зависит от наличия участников.
Имущество, полученное в доверительное управление, учитывается обособленно на отдельном балансе, не включается в доходы, а также в состав собственного имущества.
Основным видом доходов по данному договору являются вознаграждения, получаемые от учредителя (собственника) за управление его имуществом или от выгодоприобретателя, если он является третьей стороной и вознаграждение выплачивается за счет доходов по ДДУ.
Расходы включают все затраты, связанные с деятельностью доверительного управляющего: материальные, оплата труда, амортизация, прочие и внереализационные расходы. В расходы доверительного управляющего не включаются затраты, которые непосредственно связаны с имуществом учредителя, информация о которых учитывается обособленно на отдельном балансе и передается ежемесячно учредителю или выгодоприобретателю. Особенности включения расходов по ДДУ в налоговую базу представлены на рисунке 7.2.
Рисунок 7.2 – Порядок включения расходов в налоговую базу
Налогообложение выгоприобретателя (третий участник договора) производится в общеустановленном порядке для сделок, не относящихся к основным видам деятельности: доходы и расходы, ежемесячно передаваемые доверительным управляющим, учитываются в составе внереализационных доходов и расходов. Исключение может составлять вознаграждение, которое, по условиям договора, уплачивает учредитель.
Налоговый учёт у участников ДДУ организуется в соответствии со статьёй 332 НК РФ
Особенности отражения доходов и расходов у участников должны быть зафиксированы в учётной политике для целей налогообложения с учётом требований законодательства, представленных на рисунке 7.3.
Рисунок 7.3 – Особенности налогового учёта по ДДУ
Доверительный управляющий ведёт аналитический налоговый учёт доходов и расходов по управлению имуществом с выделением информации об:
– дате начала и прекращения договора,
– составе полученного в доверительное управление имущества,
– порядке и сроках расчётов.
1. Кто является участником договора учредительного управления?
2. Какими нормативными документами регулируется деятельность по договору доверительного управления?
3. Как учитываются доходы и расходы для целей налогообложения по договору доверительного управления учредителем?
4. Как учитываются доходы и расходы для целей налогообложения по договору доверительного управления у доверительного управляющего?
5. Каков порядок признания убытков у участников договора доверительного управления?
Выбор оптимальной, с точки зрения налогов и рисков схемы взаиморасчетов между собственником недвижимости и Управляющей компанией
В силу статьи 226.1 НК РФ УК ПИФ является налоговым агентом. Налог на имущество в отношении объектов основных средств, составляющих паевой инвестиционный фонд (далее ‒ ПИФ), уплачивает управляющая компания за счет средств ПИФ (п. 2 ст. 378 НК РФ). Применение УСН не освобождает от обязанности по такой уплате (Письма Минфина России от 17.05.2011 N 03-05-05-01/30 (п. 3), от 16.03.2011 N 03-05-05-01/09, от 16.03.2011 N 03-05-05-01/10), поскольку имущество ПИФ учитывается на отдельном балансе.
Порядок выплаты вознаграждения может быть предусмотрен любой в соответствии с правилами ПИФ. В силу п. 3 ст. 41 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» вознаграждение УК может быть установлено в виде фиксированной суммы или доли среднегодовой СЧА ЗПИФ и (или) доли дохода от доверительного управления ЗПИФ. При этом размер вознаграждения УК, определяемый как доля дохода от доверительного управления ЗПИФ, не может превышать 20 процентов указанного дохода.
Что такое доверительное управление недвижимостью?
Под доверительным управлением недвижимостью понимается передача части своих прав от ее собственника к доверительному управляющему, на основании чего он сможет распорядиться этим имуществом, чтобы сдать его в аренду. Чаще всего механизмом доверительного управления пользуются для того, чтобы извлечь максимальную прибыль с недвижимого объекта, не тратя на это со стороны собственника времени. Но для этого ему придется не только лишиться некоторой суммы на оплату услуг управляющего, но и передать ему часть прав по распоряжению этой недвижимостью. Только в таком случае управляющий сможет лично заниматься вопросом сдачи ее в аренду.
Сдача недвижимости в аренду не такой тривиальный вопрос, как это может показаться на первый взгляд. Сперва нужно изучить рынок недвижимости, подготовить имущество. Например, если это квартира, то в ней предстоит сделать ремонт, закупить необходимую мебель, бытовую технику и т.п. После этого предстоит найти арендодателя, проверить его, договориться про условия аренды, заключить с ним договор. На этом вопрос не заканчивается. Необходимо контролировать сохранность сданного в аренду имущества, своевременность выплат ежемесячных платежей.
При наличии одной квартиры или дома, сдать их можно и самостоятельно. Сложнее, если речь заходит о нескольких объектах недвижимости. Процесс их сдачи и контроля соблюдения условий соглашений со стороны арендаторов усложняется. Доверительное управление недвижимостью применяется в следующих случаях:
- собственник недвижимости имеет несколько объектов; в таких случаях собственники специально вкладывают имеющуюся у них наличность в покупку недвижимости, чтобы получать от этого постоянный доход;
- собственник недвижимости на длительное время покидает место ее расположения;
- выезд собственника за границу на постоянное место жительство, при этом недвижимость не продается, а остается в его владении.
Доверительное управление недвижимостью в 2020 году: что такое?
Главная / Квартира / Доверительное управление
Собственники недвижимости все чаще используют механизм доверительного управления, позволяющий получать прибыль от недвижимых объектов практически без временных затрат.
Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.
Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени.
Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам. Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают. В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.
В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:
- у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
- собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
- отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.