Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сложности продажи доли в квартире в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже квартиры в России физическими лицами согласно действующему законодательству необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако, вопрос о том, когда именно следует подать декларацию на этот налог, нередко оказывается непонятным для многих граждан.
Какие изменения коснутся доли в квартире?
С новым законом 2024 года в сфере недвижимости будут внесены изменения, касающиеся порядка продажи доли в жилом помещении.
- Упрощение процедуры продажи доли: новый закон предлагает более гибкий и упрощенный порядок продажи доли в квартире. Теперь это будет возможно осуществить без нотариального оформления.
- Ограничение продажи доли без согласия собственников: в новом законе закреплено, что продажа доли в жилом помещении возможна только с согласия всех собственников квартиры. Это поможет избежать возможных конфликтов и споров между сособственниками.
- Новый порядок оценки доли в квартире: с новым законом устанавливается более прозрачный порядок оценки доли в квартире. Теперь оценка будет производиться с учетом рыночной стоимости недвижимости и других факторов, определенных законодательством.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
ШАГ 2: Определение рыночной стоимости
Определение рыночной стоимости является важным шагом перед продажей долевой квартиры. Для этого необходимо провести тщательный анализ рынка недвижимости и учесть все факторы, которые могут влиять на цену.
Владельцы долей должны согласовать соглашение о продаже и определить единственного покупателя, чтобы избежать возможных конфликтов с другими владельцами. Стоимость доли в квартире должна быть пропорциональна доле в праве собственности.
Для определения рыночной стоимости можно использовать различные методы, например, сравнительный анализ с похожими квартирами, оценку специалиста или использование онлайн-сервисов поиск рыночной стоимости недвижимости.
Важно учесть все особенности квартиры, такие как площадь, расположение, состояние, инфраструктура и другие факторы, которые могут повлиять на цену. При определении стоимости необходимо также учесть налоги и комиссии, которые могут возникнуть при продаже.
После определения рыночной стоимости долевую квартиру можно выставить на продажу по адекватной цене, что повысит шансы на успешную продажу.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Инструкция по продаже доли в квартире
Для продажи доли в квартире необходимо следовать пошаговой инструкции.
| № п/п | Название этапа |
| Шаг 1. | Определение размера доли |
| Шаг 2. | Предоставление права преимущественной покупки, оформление договоренности с другими владельцами |
| Шаг 3. | Поиск покупателя |
| Шаг 4. | Подготовка документов для оформления договора купли-продажи |
| Шаг 5. | Подписание договора купли-продажи с его нотариальным заверением |
| Шаг 6. | Государственная регистрация сделки в Росреестре, оформление недвижимости на нового собственника |
| Шаг 7. | Уплата налога с продажи доли квартиры |
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Какие налоги и комиссии взимаются при продаже доли квартиры в 2024 году?
Продажа доли квартиры сопряжена с определенными налоговыми и комиссионными платежами, которые следует учитывать при проведении сделки.
В первую очередь, при продаже доли квартиры вступают в силу налоговые обязательства. В 2024 году действует государственная пошлина в размере 0,3% от стоимости продаваемой доли. Вычисление стоимости доли квартиры производится на основе оценки, которую выполняет независимый оценщик. Также важно учитывать прогрессивную шкалу налогообложения при расчете налога на прибыль физических лиц, который в среднем составляет 13%.
Кроме того, при продаже доли квартиры возможно взимание комиссионных с продавца. Размер комиссии зависит от условий сделки и может составлять от 1% до 5% от стоимости продаваемой доли. Эту комиссию обычно платит продавец, но условия сделки могут быть разными в зависимости от договоренностей между сторонами.
Важно помнить, что налоги и комиссии при продаже доли квартиры в 2024 году могут быть изменены государственными органами или органами местного самоуправления. Поэтому перед проведением сделки необходимо ознакомиться с актуальными правилами и консультироваться с профессиональными специалистами в области недвижимости и налогообложения.
Перспективы продажи квартир в долевую собственность в 2024 году
В 2024 году ожидается дальнейшее развитие рынка недвижимости и увеличение спроса на квартиры в долевую собственность. Этот вид сделок становится все более популярным, так как позволяет получить жилье по доступной цене и в кратчайшие сроки.
Одной из основных причин роста спроса на квартиры в долевую собственность является возможность приобрести жилье в новостройках, которые активно строятся в разных районах города. Новостройки обладают современными и комфортными планировками, а также предлагают различные опции обустройства и инфраструктуру, что привлекает покупателей.
Другим фактором, способствующим росту продаж квартир в долевую собственность, является увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам. Многие потенциальные покупатели предпочитают приобретать жилье с использованием долевой собственности, чтобы избежать переплат по ипотеке и быстрее получить готовое жилье.
Также следует отметить, что продажа квартир в долевую собственность позволяет покупателям гибко реагировать на изменения на рынке недвижимости. В случае, если рыночные цены на жилье начинают снижаться, покупатели имеют возможность продать свою долю в квартире и избежать потерь вложенных средств.
Долевая собственность также открывает дополнительные возможности для инвесторов, которые могут с выгодой вложить свои средства в строительные проекты и получать прибыль от последующей продажи квартир.
Несмотря на некоторые риски, связанные с продажей квартир в долевую собственность, этот вид сделок остается привлекательным для многих покупателей и инвесторов. В 2024 году ожидается дальнейшее увеличение спроса на такие сделки и развитие данного сегмента рынка недвижимости.
Изменение законодательства и стимулирование долевого строительства
Законодательство в области долевого строительства постоянно изменяется и совершенствуется, чтобы обеспечить защиту прав потребителей и развитие данного сектора рынка недвижимости.
В 2024 году ожидается вступление в силу новых норм и правил, которые будут регулировать деятельность застройщиков и предоставление услуг по долевому строительству. Одним из ключевых изменений будет ужесточение требований к застройщикам по обеспечению финансовой устойчивости и качества строительства.
Также государство активно стимулирует развитие долевого строительства, предоставляя различные льготы и поддержку застройщикам. Это может включать субсидии на процентные ставки по кредитам, налоговые льготы и другие меры, направленные на развитие и повышение привлекательности данного вида инвестиций.
Благодаря изменению законодательства и стимулированию долевого строительства, ожидается рост предложения новых объектов недвижимости в долевой собственности. Это даст возможность покупателям выбирать из большего количества вариантов и получить доступ к более высокому уровню комфорта и качества жилья.
- Ожидается ужесточение требований к застройщикам по обеспечению финансовой устойчивости и качества строительства.
- Государство предоставляет льготы и поддержку застройщикам для развития долевого строительства.
- Предложение новых объектов недвижимости в долевой собственности ожидается увеличиться.