Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое свободная продажа квартиры можно ли в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Что такое альтернативная сделка
Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:
- продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
- покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
- продавец, у которого покупает продавец-покупатель.
Риски для продавца ипотечной квартиры
Сделка купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, рискованна для обеих сторон. Эти риски рекомендуется оценивать заранее на этапе принятия решения. В чем опасность для продавца? В первую очередь в сложности поиска покупателей. Как показывает практика, количество людей, готовых согласиться на подобную сделку, невелико, в особенности если дом недостроенный или есть много собственников. Результатом этого становится стремление граждан купить жилплощадь дешево и, как следствие, занижение продавцом стоимости объекта.
Также есть риск, что процедура продажи квартиры в ипотеке может растянуться на длительный срок. И в течение этого времени придется вносить ежемесячные платежи. Кроме того, нередки случаи, когда заемщик, планируя продать недвижимость как можно быстрее, не откладывает средства для регулярных взносов и «зарабатывает» просрочки. Несоблюдение условий договора — частая причина прекращения ипотеки и выставления банком предмета залога на торги, чтобы покрыть задолженность клиента.
Свободная (прямая) сделка
Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.
В рамках такой сделки покупатель переводит средства непосредственно продавцу, а взамен получает право собственности.
Существуют критерии, по которым определяется свободная продажа квартиры или дома:
- на момент подписания договора объект должен быть свободен;
- по официальным документам на этой жилплощади не должно быть зарегистрированных жильцов;
- при подписании договора у продавца должно быть указано другое место жительства;
- покупатель может поселиться сразу после подписания договора.
Что значит прямая продажа квартиры?
Прямая или свободная продажа — это сделка, состоящая только из двух частей. Покупатель и продавец (если собственников больше). В результате покупатель получает деньги и переезжает в пустую квартиру.
При прямой продаже квартира продается продавцом без каких-либо дополнительных условий или льгот со стороны третьих лиц. Такие сделки возможны, когда у продавца нет
- зарегистрированный гражданин продаваемой квартиры; и
- Нет никаких претензий со стороны третьей стороны, что
- Обязательство перед банком в контексте ипотечного контракта, когда продаваемая недвижимость закладывается в качестве гарантии
- необходимость покупки другого дома до продажи своей собственности.
Свободная продажа — это простая сделка с недвижимостью, включающая одну сделку. Владелец продает свой дом, не намереваясь совершать другую сделку. Договор подписывается обеими сторонами, и решение не зависит ни от кого другого. Стороны должны заключить договор и подписать окончательное соглашение о продаже.
Возможна ли ипотека при прямой продаже?
Ипотека для заявителей на покупку с чистой продажи имеет ряд преимуществ в отношении времени подачи заявки. Банковские кредитные тендеры имеют ограниченные сроки, обычно не превышающие трех месяцев.
При немедленной продаже заемщик получает средства сразу же после одобрения банком и заключения договора. При альтернативной продаже заемщик должен ждать продавца. Покупатель также должен повторно подать заявку на получение ипотечного кредита, если срок его действия истекает в момент покупки.
При рассмотрении заявки на ипотеку банки следуют своим обычным процедурам и всегда направляют сотрудника для осмотра недвижимости. Кроме того, приобретаемая квартира гарантируется кредитором и подлежит рыночной оценке.
Простота и чистота договора не влияет на размер платы за кредит.
При покупке новостройки по прямой сделке заемщик имеет возможность получить льготную процентную ставку, но только в том случае, если квартира приобретается у производителя, уполномоченного банком.
Кроме того, заемщику не нужно предоставлять никаких дополнительных рекомендаций по имуществу, так как банк уже провел оценку и имеет необходимую документацию на все имущество.
Возможна ли ипотека при прямой продаже?
У соискателя, обратившегося за ипотекой для приобретения квартиры с чистой продажей, имеются некоторые преимущества, касающиеся сроков рассмотрения заявки. Кредитные предложения банков предусматривают ограниченный срок действия, не превышающий обычно 3 месяцев.
При прямой продаже заёмщик получает средства сразу после одобрения банком и выходит на сделку. При продаже с альтернативой заёмщик будет вынужден ждать продавца. И если к моменту покупки срок истечёт, покупателю придётся заново обращаться за ипотечным займом.
При рассмотрении заявок на ипотеку банк придерживается обычных процедур и всегда направляет сотрудника для осмотра объекта. Ведь приобретаемая квартира будет являться предметом залога кредитора и подлежит рыночной оценке.
Простота и чистота договоров никак не отражается на ставках по кредиту.
При покупке новостройки по прямому соглашению у заёмщика есть шанс получить льготную ставку, но только в том случае, если квартира приобретается у застройщика, аккредитованного банком.
Помимо того, заёмщику не нужно будет предоставлять дополнительных справок на недвижимость, так как банк уже провёл её оценку и обладает нужной документацией по всему объекту.
Преимущества безальтернативной сделки
Свободная продажа несет выгоду людям, которые арендуют жилье и желают, не теряя времени и, соответственно, денег, обосноваться в собственной квартире. В этом случае можно все относительно точно спланировать и правильно договориться с арендодателем об освобождении жилья.
Быстрая свободная продажа – идеальное решение для тех, кто приобретает квартиру в кредит, поскольку банки, как правило, указывают конкретный срок, в течение которого можно воспользоваться заемными средствами, а при безальтернативном варианте покупку спланировать намного легче.
Если квартира свободна, то есть – не нужна собственнику для проживания и обмена на другое жилье и уже полностью освобождена от мебели и жильцов, сделку можно провести моментально. Продавец не будет требовать дополнительного времени на оформление документации, снятие с регистрационного учета и вывоз личного имущества.
Альтернативные сделки с ипотечными квартирами
Если не хватает денег, чтобы доплатить за новую квартиру, приходится брать ипотеку или кредит.
Если покупаемая квартира в ипотеке, большинство банков позволяют клиентам переписывать задолженность на нового собственника, если вы проведете сделку через них.
Если продаете квартиру, купленную в ипотеку, сначала надо погасить долг перед банком
Главное условие — подписать договор до окончания срока одобрения кредитной заявки (обычно 3–4 месяца). За это время надо успеть продать свою квартиру и купить новую.
Обычно банк проверяет документы только той квартиры, которую покупает его клиент. Но иногда банки проверяют всю квартиры из цепочки. Если банку не понравится одна из квартир в цепочке, он может отказать в выдаче кредита.
Как проходит прямая продажа залогового имущества?
Бывают ситуации, когда продавец продает недвижимость, которая выступает в качестве залога по договору займа между ним и кредитной организацией, как правило, банком. То есть недвижимость ранее была приобретена в ипотеку. Такую залоговую (ипотечную) недвижимость владелец также может выставить на прямую продажу. Но есть определенные нюансы:
- прямая продажа продавцом залоговой недвижимости может быть осуществлена только с согласия кредитной организации, т.е. банка, в котором данная недвижимость находится в качестве залога;
- покупатель залоговой недвижимости сначала должен перечислить деньги на счет в банке для погашения долга продавца. Когда приходит погашение по остатку долга, банк снимает обременение с недвижимости. А оставшуюся сумму по сделке покупатель вносит в тот же день, когда получает от банка закладную с записью о погашении всей суммы долга.
Но нередки случаи, когда покупатель по предварительному договору дает продавцу аванс или задаток в размере суммы, нужной для погашения кредита, и продавец гасит кредит и снимает обременение. Затем стороны подписывают договор купли-продажи, и продавец получает оставшиеся деньги, а покупатель объект недвижимости. Тогда банк в таком случае никакого отношения к сделке не имеет.
Заключение
Любая сделка с недвижимостью должна быть законной и правильно оформленной. А для этого прежде чем выходить на сделку, необходимо тщательно проверять юридическую чистоту объектов недвижимости, а также самих продавцов. Разобраться во всех нюансах и юридических тонкостях, в особенности в сложных альтернативных сделках, бывает нелегко, а поэтому рекомендуем вам обращаться за помощью к профессионалам.
Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
-
покупки недвижимости,
-
продажи недвижимости,
-
аренды недвижимости по всей России.
Признаки свободной продажи квартиры
Для лучшего понимания, что значит чистая продажа квартиры во вторичке, целесообразно ознакомится с ее признаками:
- У продавца имеется необходимый пакет документов для совершения сделки согласно действующим нормам законодательства;
- Чистая продажа подразумевает, что недвижимость физически и юридически освобождена – в квартире отсутствуют прописанные лица, никто в ней не проживает и вывезена мебель, вещи;
- Продавец желает просто получить финансы, а не приобрести на вырученные средства альтернативное жилье;
- Свободная продажа – это быстрая сделка, поэтому она часто осуществляется в течение суток;
- Собственник не нуждается в жилплощади – объекте, который будет покупать при свободной сделки новый владелец.
Свободная продажа квартиры – готовность продавца в любую минуту совершить официальную сделку.
Как провести свободную продажу квартиры?
Если вы решили продать свою квартиру, то есть несколько вариантов, как это можно сделать. Первый вариант — продажа по альтернативным договорам, который не требует проведения проверок и оформления объявлений. Однако, этот способ не всегда является оптимальным, так как покупатели могут быть не заинтересованы в таком варианте.
Если вы хотите провести свободную продажу квартиры, то вам необходимо оформить все необходимые документы. Важно помнить, что в случае продажи квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние дети, нужно получить согласие их законных представителей.
Какие преимущества вы получаете, проводя свободную продажу квартиры? Во-первых, вы получаете возможность самостоятельно выбрать покупателя и провести все необходимые проверки и освобождение жилья. Во-вторых, вам не нужно делить средства продажи с посредниками или агентами, и вы получаете всю сумму продажи.
Однако, проведение свободной продажи квартиры требует от вас определенных усилий и времени. Вам нужно самостоятельно искать покупателей, проверять их надежность, оформлять договора и гарантировать безопасность сделки. Но если у вас есть возможность и желание провести свободную продажу, то это может быть более выгодным вариантом для вас.
Одна из альтернатив, которую можно рассмотреть при свободной продаже квартиры — это продажа по альтернативным договорам. В этом случае, вам не нужно проводить проверки и оформление объявлений, но есть риск не заинтересовать покупателей таким вариантом.
В любом случае, проведение свободной продажи квартиры — это ответственный и сложный процесс. И вам решать, что для вас будет наиболее выгодным и удобным вариантом — продажа через посредников или самостоятельная продажа. Главное — быть готовым вложить силы и время в этот процесс.
Какие правила свободной продажи квартир нужно знать?
Свободная продажа квартир имеет свои преимущества. Одним из главных плюсов продаваемого жилья является возможность самому выбирать покупателей. Если у вас необходимо продать квартиру быстро, вы можете выбрать одну из нескольких альтернативных вариантов объявлений. Каждый покупатель получает более подробную информацию о квартире, что может ускорить сделку.
Однако при свободной продаже квартир важно учесть несколько правил и особенностей. Во-первых, для оформления продажи необходимы все документы, подтверждающие право на собственность. Покупатели могут потребовать проверки документов, чтобы убедиться в их достоверности.
Во-вторых, если в квартире живут арендаторы или иные жильцы, вы должны уведомить их о намерении продать жилье. При этом жильцы имеют право на освобождение в течение определенного срока после подписания договора.
Также стоит учесть, что при продаже квартиры возможна альтернатива при покупке другого жилья. Например, если продавцы были несовершеннолетними, они могут потребовать заключения договора на покупку взамен.
Еще одно важное правило свободной продажи квартир – это оформление денег. Продавцы не могут получить деньги за квартиру до официальной регистрации сделки и передачи права собственности.
В итоге, свободная продажа квартир дает возможность продавцам выбирать покупателей, получать более подробную информацию и иметь альтернативные варианты при покупке другого жилья. Однако для успешной сделки важно учесть все правила и особенности оформления и провести соответствующие проверки.
Недостатки и возможные риски свободной продажи
Нередко покупатели, прочитав в объявлении «свободная продажа», расслабляются и забывают проверить юридическую чистоту сделки. Продавец может использовать данную формулировку для введения потенциальных покупателей в заблуждение с целью привлечения большего внимания к своей квартире.
Так, на объекте способны иметься обременения, о которых не говорится в тексте объявления (владелец также может скрыть эту информацию от второй стороны в момент подписания договора купли-продажи).
В случае расторжения сделки или признания её недействительной покупатель сталкивается со следующими рисками:
- возможностью потери крупной суммы денег;
- лишними затратами на регистрацию документации в Росреестре;
- возможностью потери приобретённого имущества.
Кроме этого, в таком случае гражданин тратит собственное свободное время и наносит вред здоровью постоянными переживаниями о судьбе заключённой сделки.
Если у квартиры несколько хозяев, договариваться об условиях отчуждения необходимо со всеми совладельцами. В противном случае не избежать возникновения конфликтной ситуации.
Если при заключении сделки не будут учтены интересы несовершеннолетних и недееспособных собственников, договор может быть расторгнут по инициативе органов опеки и попечительства.
Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка
Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.
В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:
— Участник 1 — у него есть деньги и он покупает квартиру
— Участник 2 — продает старую и одновременно покупает новую квартиру
— Участник 3 — только продает свою квартиру
Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.
Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.
Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.
Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.
«Альтернатива подобрана» — это хорошо
Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.
Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.
Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников.
Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.
А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:
+ Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.
+ Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.
– «Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.
– Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж.