Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Анализ рынка недвижимости Подмосковье в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подмосковье – зона рискованного земледелия, но некий спрос со стороны небольших сельхозпредприятий и фермерских хозяйств есть. Есть и предложение, например, в базе «Инвест-недвижимости» более 1500 таких участков в Московской и граничащей с ней Калужской, Тульской и Рязанской областях. До начала пандемии основными покупателями были профессиональные мелкие и средние сельхозпредприятия, фермеры, рассказывает гендиректор компании Галина Зарипова, но за время вынужденного карантина выросло количество заявок от желающих приобрести сельхозземлю, чтобы выращивать продукты питания для семьи. Для этих целей спрашивают от 1 до 100 га, преимущественно по южным направлениям от Москвы. А среди покупателей и будущих фермеров все больше бывших владельцев бизнесов, в том числе связанных со строительством городской недвижимости, которые ничего не понимают в сельском хозяйстве, отмечает Зарипова.
Земля в Подмосковье могла бы стать более интересной для инвесторов
Препятствует сделкам, по его словам, то, что часто эти земли находятся в залоге у банков и есть проблемы с кредиторами. Например, в залог участок банк брал при цене $10 000 за сотку, а сейчас цена – 10 000 руб., а то и дешевле. Ряд крупных владельцев быть таковыми перестал по разным причинам, некоторые закопались в еще большую непубличность, а между тем участков, которые не продаются годами, скопилось немало. Причины – завышенная стоимость, наличие обременений, невозможность использования участка по назначению, перечисляет Фомиченко. Владельцам таких активов остается либо снижать цену, либо искать варианты альтернативного использования, например действительно заняться сельским хозяйством или начать добывать песок, если есть такая возможность.
Какие факторы повлияют на изменение цен
Основные факторы, которые определяют ценовую динамику на рынке недвижимости в 2024 году:
-
Ключевая ставка ЦБ и стоимость ипотечных кредитов. Чем выше ставки по кредитам, тем ниже доступность жилья и спрос.
-
Инфляция. Рост цен в экономике в целом толкает вверх и стоимость недвижимости.
-
Курс рубля. Ослабление национальной валюты может привести к росту цен на импортные стройматериалы.
-
Доходы населения. Снижение реальных доходов граждан ограничивает платежеспособный спрос.
-
Объем ввода жилья. Чем больше новых квартир поступает на рынок, тем выше конкуренция и ниже цены.
-
Госпрограммы. Льготная ипотека и другие меры господдержки стимулируют спрос и рост цен на недвижимость.
Демографический фактор – один из важнейших для фондов инвестирующих в недвижимость, так как он помогает определить долгосрочные перспективы рынка жилья.
При этом публикаций анализа такого рода в интернете очень мало. И говорит это, либо о низком профессионализме участников и аналитиков рынка, либо о намеренном сокрытии информации, а скорее всего и том и о другом. А скрывать есть что: для существенной части рынка жилья – старые панельки (хрущевки и брежневки), а также малогабаритные квартиры – цены будут падать, что приведет к уменьшению количества сделок (люди психологически не готовы продать сегодня за 5 рублей, то что вчера стоило 10) и уменьшению комиссий брокеров. Никто не хочет обнародовав информацию подобной ниже, ускорить этот процесс. Show must go on!
Вернемся к анализу демографии: нас интересуют основные группы населения формирующие спрос и предложение, а именно:
-
25-35 летние:
- диктуют спрос на малогабаритные квартиры, жилье низкого качества и на окраинах (попросту хибары) .
- покупают первое в своей жизни жилье (starter flats) в ипотеку и/или при помощи родственников, заводят семьи
- для анализа этой группы, необходимо добавить ту часть мигрантов которая приезжает на ПМЖ: средний возраст приезда 20-30 лет, а средний возраст покупки жилья 25-35 лет
-
35-45 летние:
- расширяют свои владения: дети подрастают и им нужны отдельные комнаты
- растет запрос на комфорт и приятное соседство
- покупают многокомнатные квартиры, при возможности 3 и 4+ комнатные, при ее отсутствии 2-комнатные.
-
В 45-55 летние
- наступает пора задуматься о домике в деревне
- а также о покупке жилья для детей, если есть средства
-
70-80 летние
- возраст освобождения жилого пространства
- в основном освобождаются хрущевки, брежневки и сталинки, часто в престижных районах.
Нас интересует как будет меняться численность каждой группы, а за ним спрос с предложением на жилье в грядущие годы.
Возьмем данные по возрастной структуре с переписи 2009 г. по г. Москва и Московской области. Предположим, что в ближнем Подмосковье живет ½ часть всего населения Московской области. Не забудем и о мигрантах – предположим, что каждый год в Москву приезжает 50 тыс. человек.
Итак, суммируем как все эти факторы вместе повлияют на рынок недвижимости в ближайшие 10 лет:
Аргументы за рост цен:
- Рост спроса на качественную недвижимость со стороны людей в возрасте 35-45 лет
- Люди устали жить в морально устаревшим жилье и хотят новое, качественное, “европейское” жилье
- Физическое отсутствие предложение в сегменте качественного жилья
Аргументы за падение цен:
- Меньше людей в возрасте 25-35, а значит и потребности в “дешевом” жилье
- Плохая экономическая ситуация в мире и в стране
- Инвестиционно – если считать – жилье больше не привлекательно
- Растет финансовая грамотность населения и люди открывают для себя новые возможности вложения средств
- Давление со стороны государства по увеличение налогов и их сбору
- Рост коммунальных платежей, которые нельзя полностью переложить на арендодателя
Перелом наступит в 2024-й году
Четвертая волна цикла, в которой мы находимся, завершится в 2024 году. Затем рост цен на московском рынке недвижимости может начаться вновь.
2024 год станет знаковым по многим причинам. В 2024 пройдут выборы в нашей стране и США – про их результаты пока говорить невозможно, но перемены точно будут существенными. Это станет определенной «разрядкой» геополитической обстановки, которая в существенной мере влияет на ценообразование на рынке недвижимости.
Также примерно к этому времени появятся положительные результаты политики импортозамещения, что благоприятно скажется на доходах населения – это необходимое условие для повышения цен на недвижимость.
В целом, даже при самом удачном раскладе, рост цен после 2024 года не будет резким и быстрым. Такой переоценки недвижимости, какая была в прежние 30 лет, больше не будет – стоимость недвижимости останется адекватно привязанной к доходам населения.
Привлекательность вторичного рынка продолжит снижаться, поскольку основным драйвером продаж в 2021-2024 годах остается льготная ипотека на первичное жилье. Сопоставимые квартиры по площади на первичном и вторичном рынках могут различаться в ежемесячном платеже и размере переплаты на 35-45%. Дальнейший рост цен на недвижимость вполне может консолидировать тренд на уменьшение площадей квартир и расширение евро-формата. Также ожидаем дальнейшего расширения предложений в сегменте загородного ИЖС. Основные игроки уже вышли на этот рынок. На фоне растущего интереса покупателей к загородному формату, думаем, что многие девелоперы подхватят этот тренд.
Поскольку от ключевой ставки зависит не только ипотека, но и стоимость кредитов по проектному финансированию для застройщиков, то все это отразится на конечном покупателе в виде повышения цен. Надеяться на то, что перед выборами в марте 2024 года будут какие-то послабления и пересмотры по ключевой ставке — не стоит.
Как известно, лучшее время для покупки жилья было вчера. Во-первых, увеличился обязательный первоначальный взнос до 20%, а к лету следующего года его хотят увеличить до 30%.
Во-вторых, ставки по ипотеке плавно растут. До сих пор отлично себя показывают льготная и семейная ипотеки. Это все еще один из основных инструментов для приобретения нового строящегося жилья.
Тенденции рынка недвижимости в Московской области в 2024 году
Еще одной интересной тенденцией является рост спроса на жилье в небольших городах Московской области. Стремление уехать из Москвы, связанное с высокими ценами на жилье и пробками, стимулирует многих людей искать альтернативные варианты проживания в ближайшем пригороде. Это, в свою очередь, приводит к увеличению спроса на жилье в небольших городах, где цены на недвижимость могут быть значительно ниже.
Участки для индивидуального домостроения также будут востребованы в 2024 году. Многие люди мечтают о собственном доме с участком, где можно создать комфортную и уютную атмосферу для себя и своей семьи. Вследствие этого, спрос на участки в Московской области будет расти, особенно в более удаленных от Москвы районах.
Таким образом, рынок недвижимости Московской области в 2024 году будет характеризоваться ростом строительства в пригородных районах, увеличением спроса на жилье в небольших городах и востребованностью участков для индивидуального домостроения. Эти тенденции будут определять динамику цен и спроса на недвижимость в регионе в ближайшие годы.
Прогноз цен на недвижимость в Московской области в 2024 году
Московская область уже давно привлекает внимание как инвесторов, так и желающих приобрести недвижимость для себя. В 2024 году, согласно прогнозам экспертов, цены на недвижимость в Московской области будут продолжать расти. Это связано с рядом факторов, таких как стремительное развитие инфраструктуры, растущий спрос на жилье и привлекательность региона для предпринимателей.
Объекты недвижимости вблизи Москвы по-прежнему будут пользоваться большим спросом. Инфраструктура, близость к столице и возможность быстрой коммуникации – все это делает недвижимость в пригородах Москвы очень привлекательной. Цены на квартиры и дома в Троицке, Мытищах, Ногинске и других крупных населенных пунктах Московской области продолжат расти, особенно в новостройках и объектах премиум-класса.
- Приграничные районы Московской области также будут иметь высокий потенциал роста цен на недвижимость в 2024 году. Это связано с наличием комплексных государственных программ по развитию этих территорий, а также с реализацией крупных инфраструктурных проектов, таких как строительство новых дорог и аэропортов.
- Развивающиеся города и поселения в Московской области, такие как Жуковский, Красногорск и Реутов, также ожидается будут продемонстрировать рост цен на недвижимость. Активное строительство жилья, развитие инфраструктуры и привлекательность региона для жизни станут важными факторами влияния на цены.
В целом, прогнозы на рынок недвижимости Московской области в 2024 году указывают на его стабильный рост. Однако, следует отметить, что приобретение недвижимости в этом регионе остается достаточно высоким стартовым бюджетом. Поэтому, при принятии решения о покупке недвижимости в Московской области, необходимо внимательно изучить рынок, консультироваться с профессионалами и учесть все факторы, которые могут повлиять на цены в будущем.
Квартиры, дома и коттеджи уже начали дешеветь. Как падает цена и стоимость жилья?
Ну вот и дождались: цены на квартиры на вторичном рынке стали по чуть-чуть падать. Впервые с осени-зимы 2022 года.
Речь, правда, не о ценах в объявлениях о продаже. Они-то продолжают расти.
По данным федерального портала «Мир квартир», за октябрь цена квадрата снизились только в одном из 70 крупных российских городов, по которым у аналитиков портала есть данные — Кирове. А в остальных выросла.
Но в сложной для рынка ситуации цены объявлений в России обычно имеют мало общего с реальностью.
Так и сейчас. Риелторы свидетельствуют, что продавцы дозрели до скидок. Как подсчитали в компании «Этажи», пик средней цены сделки (то есть за сколько реально была продана квартира) пришелся на сентябрь — 90 тысяч рублей за квадратный метр (это в среднем по России). В октябре — уже 89,3 тыс. (минус 0,8%).
— В Москве спад наметился примерно две недели назад. Объемы ипотеки на вторичке рухнули процентов на 40. Что неудивительно при ставках, которые стали фактически заградительными.
— Старая Москва пока держится, а в Новой Москве и Подмосковье пошли скидки. Мы прогнозируем проседание за счет них цен примерно на 1,5% в ноябре и еще на столько же в декабре. Сразу отвечу на вопрос, почему так мало. Все-таки велики инфляционные ожидания — и у продавцов, и у покупателей. А дальше в Новый год прогнозировать уже сложно. Что будет в январе, никто не знает.
По словам риелтора, те же тенденции и в целом по стране. Но в тех регионах, где ипотеки меньше и больше людей с «налом», процессы идут с запаздыванием в сравнении со столицей.
Впрочем, есть и города, где они идут быстрее (см. «Только цифры»).
— Рынок в целом развернулся в сторону покупателя, поэтому сейчас диктуют условия те, кто приобретает вторичное жилье. Количество реальных покупателей сократилось, волна тех, кто имел одобрение ипотеки по старым ставкам, практически спала. И продавцы уже ощущают снижение спроса: количество просмотров сокращается, покупатели становятся более сдержанными в выборе, смотрят большее количество вариантов и активно торгуются.
— Многие планируют получить хороший дисконт при покупке готового жилья, чтобы компенсировать рост ставок по ипотеке на него. И количество вариантов с дисконтом растет, поскольку есть те люди, кто заинтересован в срочной продаже квартиры.
А теперь немного о каверзах статистики. Собственно цену предложения (это та, что в объявлениях о продаже) пока снижают лишь отдельные собственники.
При этом наиболее дешевое жилье уходит влет, а более дорогое «зависает» в предложениях о продаже. За счет этого и получается, что формально средняя цена квадратного метра готового жилья за октябрь в среднем по стране выросла на 1,2%.
В то время как на деле — если смотреть реальные цены продаж — она упала на 0,8%. Вот так и живем.
Тем не менее, как отмечают в «Этажах», до уровня скидок 2022 года пока еще далеко. Их максимальный размер в среднем по России доходил до 6% — в августе 2022-го. Пока же — 3,5-4%.
Что еще говорят эксперты
Чтобы дать нашим читателям лучшее представление о том, что будет с ценами на жилье в 2024 году, мы также опросили наших экспертов. Им задали вопросы о том, как они видят прогноз цен на жилье в 2024 году в целом, по новостройкам и вторичному рынку, а также – какие факторы будут на это все влиять.
Наиболее вероятный сценарий – стагнация цен на рынке новостроек, и сокращение стоимости «вторички». Новостройки по-прежнему будут востребованы как минимум в первом полугодии, пока будут действовать программы субсидирования, поэтому и цены на них в целом не сократятся. Однако проблемы с продажами вторичного жилья скажутся и на рынке новостроек, ведь 20-40% покупателей нового жилья – это вчерашние продавцы старых квартир.
Факторы, влияющие на цены недвижимости
1. Экономические факторы:
Экономическое развитие региона, уровень безработицы, инфляция, процентные ставки по кредитам — все это влияет на спрос и предложение на рынке недвижимости.
2. Инфраструктура:
Качественная развитая инфраструктура влияет на привлекательность района. Наличие транспортных развязок, присутствие магазинов, школ, медицинских учреждений и других социальных объектов создает дополнительную ценность для недвижимости в данном месте.
3. Географическое расположение:
Близость к центру города или наличие прекрасной природной среды — это факторы, которые также влияют на стоимость недвижимости. Например, квартира в центре города может стоить значительно выше, чем квартира в пригороде.
4. Доступность услуг и удобства:
Наличие парков, зон отдыха, спортивных объектов, развлекательных центров и других удобств может повысить привлекательность недвижимости и, соответственно, влиять на цены.
5. Демографические факторы:
Численность населения, его состав, уровень доходов и социальный статус — все это влияет на спрос на недвижимость в конкретном районе.
Возможности для инвесторов на рынке недвижимости
Российский рынок недвижимости предоставляет широкий спектр возможностей для инвесторов. Благодаря развитию экономики и стабильному росту спроса на жилье, инвестирование в недвижимость в Москве становится все более привлекательным для многих людей.
Одной из самых популярных возможностей для инвесторов на рынке недвижимости является покупка квартир с целью последующей сдачи их в аренду. При правильном подходе и управлении недвижимостью, такая инвестиция может приносить стабильный доход на протяжении длительного времени.
- Стабильный рост стоимости жилья. За последние годы, цены на недвижимость в Москве продолжают расти, что делает этот рынок привлекательным для инвесторов. Покупка недвижимости в Москве может быть отличным вложением средств.
- Большое количество потенциальных арендаторов. Москва является одним из крупнейших городов в мире и привлекает множество людей, которые ищут жилье. Ежегодно в столицу приезжают сотни тысяч студентов, работников и туристов, что обеспечивает постоянный спрос на арендное жилье.
- Возможность получения дохода в иностранной валюте. Инвестирование в недвижимость в Москве может быть интересным для иностранных инвесторов, так как это дает возможность получать доход в российских рублях и конвертировать его в иностранную валюту.
- Развитая инфраструктура. Москва имеет развитую инфраструктуру, что делает жизнь в городе комфортной и привлекательной для многих людей. Рядом с жилыми комплексами обычно находятся магазины, рестораны, торговые центры и другие объекты инфраструктуры, что делает недвижимость востребованной.
Как и любая другая инвестиция, инвестирование в недвижимость не лишена рисков. Одним из основных рисков является возможное снижение спроса на арендное жилье из-за экономических факторов или изменений в законодательстве. Также следует учитывать возможность роста процентных ставок по ипотечным кредитам, что может снизить спрос на покупку жилья.
Однако, несмотря на риски, рынок недвижимости в Москве остается привлекательным для инвестиций благодаря своей динамике роста, большому количеству потенциальных арендаторов и развитой инфраструктуре в городе.