Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как принимать квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Посчитайте сколько времени вы будете проводить в пути. Ведь каждый день мы куда-нибудь ездим: на работу, учебу или по другим делам. Тут есть два варианта — выбор дома рядом с самым посещаемым местом, например, работой, или поиск оптимального расположения. Это — база. Что еще?
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.
Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.
Увидеть дом своими глазами
Если сомневаетесь в выборе квартиры в новостройке, отправляйтесь на место строительства. Часто бывает так, что видишь дом своими глазами и сразу понимаешь — это именно он или надо искать дальше.
- Постарайтесь смоделировать ситуацию, при которой вы как будто уже живете тут. Зайдите в ближайший магазин, прогуляйтесь до остановки автобуса или метро, оцените детские площадки во дворе, узнайте про парковку — почувствуйте себя местным жителем.
- Если вы планируете покупку квартиры в другом городе и возможности быстро приехать «на разведку» нет, хорошим вариантом станет виртуальная экскурсия с помощью карт Google Maps. А если в городе, где вы хотите купить квартиру, живут ваши друзья или родственники, спросите совета у них, они наверняка подскажут. Также можно почитать отзывы о доме и ходе его строительства на форумах жильцов или в социальных сетях.
Как проверить и выбрать застройщика
Большую часть информации вы получите на сайте застройщика и из поиска в интернете. Обращайте внимание на то, сколько лет девелопер уже на рынке, сколько новостроек было сдано, не было ли с ними проблем, а также отзывы владельцев квартир в уже сданных жилых комплексах. Даже одна проблемная стройка оставит пятно на репутации строительной компании, так что этому моменту стоит уделить особое внимание. На DOM.RIA вы можете узнать полную юридическую историю всех подрядчиков строительства: кто заказчик строительства, генеральный подрядчик и девелопер, сколько времени существует компания и многое другое. Кроме этого, вы можете заказать более подробный отчет, если вас заинтересует подробная информация о конкретной новостройке.
Документы при покупке квартиры в новостройке
Надежная и ответственная строительная компания для удобства инвесторов собирает в одном месте скан-копии разрешительных документов, лицензий, список сданных объектов, условия инвестирования, перечень партнеров и другие полезные данные. Документы могут быть как размещены на сайте девелопера, так и предоставлены вам в отделе продаж. Если же сотрудники говорят, что документы застройщика при покупке новостройки являются коммерческой тайной или будут предоставлены позже, – это тревожный звоночек.
Вас должны заинтересовать копии таких документов:
- правоустанавливающие документы на землю. Если это договор аренды, то вас должен заинтересовать срок аренды (он не должен заканчиваться раньше предполагаемой даты введения дома в эксплуатацию). Также обратите внимание на целевое назначение земельного участка и наличие решения государственного органа;
- экспертный отчет;
- документы, очерчивающие градостроительные ограничения. В них должно быть указано, что госорганы подтверждают разрешение постройки дома, к примеру, на 24 этажа и на 3 секции;
- декларация о начале строительных работ;
- документы, в которых четко указано, кто застройщик объекта, кто его заказчик, проектировщик и кто владелец земельного участка. Это поможет вам понять, с кем вы будете оформлять сделку и к кому, в случае чего, предъявлять претензии;
- лицензия на привлечение средств, если привлечение средств для постройки происходит с помощью фонда финансирования строительства;
- проектная документация, технические условия на подключение дома к коммуникациям и другие.
Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.
Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.
В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»
Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести. Достаточно вспомнить события по садовому товариществу «Речник».
Земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись. Если земля в аренде это не значит плохо.
Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.
Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.
Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.
Вывожу результаты на экран
Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Увидели первый попавшийся вариант, он показался подходящим или кто-то со стороны посоветовал — и побежали оформлять. Тут еще на уме страх, что деньги «быстро дешевеют». Спешка приводит к необдуманной покупке. Упускается много факторов, многие вещи кажутся не слишком существенными. А в итоге, сплошные разочарования от владения.
Чаще всего это происходит от того, что покупатель с самого начала не определился с тем, что он хочет. Нет конкретного понимания, где он хочет жить, сколько конкретно он готов потратить на жилье, насколько комфортно ему и его семье будет в выбранном месте. Все ли их будет устраивать сейчас и через много лет.
Покупка жилья — ответственный выбор. Здесь нельзя полагаться, например, на рекламу из телевизора. Там обычно ярко и эмоционально впаривают неликвид, чтобы от него избавиться побыстрее, а интересные лоты оставляют на потом. Либо заманивают супервыгодными предложениями, которых у застройщика и не было никогда.
Оставьте эмоции. Включите въедливого Ватсона или дотошного Пуаро, кто вам больше нравится. Изучайте все нюансы, ищите, анализируйте информацию и тогда сами придете к тому жилому комплексу, который будет для вас подходящим. С той, идеальной во всех отношениях квартирой, которую вы нашли, пользуясь своими серыми клеточками. А если вам весь процесс покажется слишком сложным, то просто наймите опытного сыщика по недвижимости.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:
- транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
- ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
- не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
- старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
- не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
- хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
- отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
- приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто
Выявить насколько проблемный застройщик можно и нужно на самых ранних этапах проработки. Своевременная сдача недвижимости и передача ее владельцу напрямую зависит от репутации застройщика. Законодательство обязывает застройщика размещать информацию о себе в свободном доступе, чтобы потенциальные покупатели были застрахованы от встречи с мошенниками. Тем не менее, проблематика обманутых дольщиков существует и сегодня.
Обманутым дольщик становиться в тот момент, когда в отношении него застройщиком не были выполнены, взятые на себя по договору, обязанности. Наиболее распространенная практика, это когда застройщик берет денежные средства у дольщиков и направляет их на достройку других своих объектов, ЖК. Частично, этот вопрос регулируется действующим законодательством, но это не должно вас расслаблять, необходимо самому, лично, при помощи сети интернет, соответствующих платформ, форумов, проверять потенциального застройщика.
На что ещё обратить внимание
Убедитесь, что объект договора относится к категории жилой недвижимости. Если проигнорировать эту рекомендацию, можно столкнуться с невозможностью прописаться на приобретённой жилплощади.
Если квартира покупается в ипотеку, необходимо проверить, аккредитован ли объект в банке и какое количество финансовых учреждений предлагает такую же услугу. Если ни один банк не кредитует новостройку, это свидетельствует о ненадёжности девелопера, и от сделки с ним лучше отказаться.
Прежде чем купить квартиру в новом доме, определитесь с его характеристиками, месторасположением и бюджетом, который вы готовы потратить. Наведите справки о девелопере, проверьте его документацию, проанализируйте, с какими банками он сотрудничает. Составьте перечень вопросов и задайте их при личном посещении офиса застройщика. Соблюдая вышеуказанные рекомендации, можно купить жильё, которое будет соответствовать вашим целям и запросам.
Общие советы: на что обратить внимание
Совет. Есть нюансы, о которых будущие владельцы квартир вовсе не задумываются. Некоторые из таких нюансов могут быть и не важны для покупателей, но кому-то могут причинить серьезные неудобства. Поэтому планировать приобретение квартиры желательно до всех возможных мелочей.
Одним из таких моментов является место, где будет располагаться новостройка. Они могут строиться в разных районах города, причем это может быть развитый район, или только обустраивающийся.
Не все будущие жители обращают внимание на данный момент, и для них в дальнейшем оказывается сюрпризом, что в их районе совсем не развита инфраструктура:
- мало магазинов;
- аптек;
- далеко до школ и детских садов, больниц и т.п.
Особенно это касается тех, у кого нет личного автомобиля, ведь и ближайшая автобусная остановка может располагаться за километр.
А у владельцев автомобилей может всплыть следующая проблема. Некоторые невнимательные автомобилисты забывают предусмотреть хранение автомобиля в новом месте проживания. Если новостройка не предусматривает подземную парковку, а на улице оставлять автомобиль нет желания, то придется искать гаражи, или платные стоянки, которые могут находиться на большом расстоянии от дома.
Качество дорог в районе может оказаться плохим, а по ним придется ездить постоянно. Все это желательно выяснять заранее, чтобы внезапно не столкнуться с проблемой «лоб в лоб».
Как выбрать квартиру в новостройке правильно
Ориентация на бюджет
Прежде чем выбирать район строящихся домов или застройщика, четко определите бюджет будущей покупки. Адекватная оценка финансовых возможностей позволит сэкономить время на подбор строящегося жилья от застройщика.
К тому же цена за 1 кв. метр разнится, если счет выставляется в рублях или валюте. По опыту натерпевшихся стресса дольщиков, рекомендуется оплачивать покупку только рублями.
Варианты размещения строящегося жилого комплекса влияют на его стоимость, например, приобретение квартиры в точечной постройке, размещенной в квартале жилых домов советского периода будет строить дороже, чем в отстроенном квартале жилых домов на абсолютно новой территории, где пока еще не развита инфраструктура.
Почему набившая оскомину рекомендация так важна? Потому что, если вы из последних сил выкраиваете деньги на оплату квартиры, да еще в течение длительного срока, ваша радость от приобретения новой жилплощади превратится в ненависть.
Цель приобретения новостройки
Покупатели делятся на несколько категорий:
- Приобретая жилье для проживания (например, в связи с расширением семьи);
- Покупая квартиру в новостройке для инвестирования, с целью перепродать или сдавать в аренду.
Цель влияет на выбор квартиры в новостройке существенно. Так, если вы берете жилплощадь для себя, то не будете учитывать важных факторов, которые априори обязательны при выборе квартиры от застройщика при инвестировании.
Например, при покупке квартиры в новостройке для инвестирования учитывается:
- Размер арендной ставки;
- Конечная стоимость квартиры после сдачи дома;
- Экономическая ситуация в стране и рынке недвижимости;
- Налоговая нагрузка;
- Спрос на недвижимость в районе постройки дома и т.д.
Еще на этапе выбора объекта, не спешите. Очень часто покупку недвижимости можно совершить в импульсе после хорошей рекламы. Красивые рендеры и обещания комфортного жилья подталкивают к тому, чтобы поскорее набрать телефон офиса застройщика и оформить заветные квадратные метры. Делать этого не стоит в любом случае. Во-первых, если вы уже определились с локацией, рассмотрите несколько подходящих вариантов. Ведь в рекламе и презентации освещаются сильные и выигрышные стороны жилья, а о слабых, как правило, умалчивают. Поэтому даже при поверхностном сравнении объектов вы можете их обнаружить самостоятельно.
Затем, когда у вас осталось несколько приемлемых вариантов, обязательно зайдите на сайт застройщика и изучите документацию. Особенно обратите внимание на:
- Сроки сдачи и их переносы. Наличие форс-мажорных ситуаций может говорить о том, что объект проблемный и этот пункт требует дополнительного внимания.
- Реализация новостроек по эскроу-счетам. Мы с вами уже разобрались, что такая схема является наиболее безопасной и цивилизованной, гарантируя сохранность денежных средств. Кроме того, выданный банком кредит застройщику на возведение дома является неким гарантом его благонадежности – с сомнительными компаниями банки, как правило, договора не заключают.
- Инфраструктура — паркинг, кладовые, коммерческие помещения. Именно развитая качественная инфраструктура обеспечит комфортное проживание.
- Также на сайте возможно ознакомиться с условиями ДДУ (Договор долевого участия — документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья). Если вы рассматриваете для себя такой вариант приобретения жилья, стоит обсудить его со своим юристом заранее.
- Обязательно посетите место стройплощадки и офис продаж. Зеленый парк на рендере застройщика может по факту оказаться промзоной или стеной соседствующей многоэтажки. А оценка качества отделочных материалов в шоуруме даст вам более полную картинку того, что вы в итоге получите.
- Перспектива. При покупке вам нужно оценить не только текущую локацию, но и на несколько лет вперед. Узнать о плане реновации можно на специализированных сайтах города. Учитывайте не только будущие постройки многоэтажек, загораживающих вид и шумные торговые центры, но и транспортные бонусы. Возможно, в вашем районе планируется открытие новой станции метро, что увеличит стоимость жилья в будущем и повысит ликвидность недвижимости. Из очень неочевидных факторов для людей, задумывающихся о будущем – конкуренция. К примеру, если вы по каким-то причинам решите продать жилье, а рядом будет множество похожих объектов, то конкурировать с застройщиком будет очень тяжело. За счет продажи обширного пула квартир, цены последнего могут быть существенно ниже.