Особенности покупки квартиры через банковскую ячейку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки квартиры через банковскую ячейку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Безопасность превыше всего: выбираем аккредитив

На сегодняшний день, пожалуй, самый безопасный вид передачи денег, используемый на рынке недвижимости, – это аккредитив.

Аккредитив – это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

1. Можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков – краж, фальшивых купюр и т. п.
2. Поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.
3. При оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно.

Как арендовать ячейку в Сбербанке при продаже квартиры?

Сбербанк России способствует осуществлению сделок купли-продажи недвижимости путем проставления кредитов и иных услуг, включая аренду ячеек.

Банк предлагает хранение средств, предоставляя клиентам гарантию их сохранности, удобство доступа. Условия аренды в Сбербанке во многом сходны с аналогичными услугами в иных финучреждениях. Клиентам предлагается:

• полная конфиденциальность;
• сохранность сейфа благодаря охранной и противопожарной системам;
• возможность выбрать любой срок аренды (от 1 дня до 3 лет с продлением), арендовать сейф оптимального размера (шириной 31-62 см и высотой до 60 см);
• доступ к ячейке в дни работы банка.

Для клиентов, осуществляющих куплю-продажу квартиры, разработана программа предоставления индивидуальных сейфов для расчетов.

Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.

Это безопасный способ по нескольким причинам:

• это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
• открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
• банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.

Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.

Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:

• покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;

• покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;

• Росреестр регистрирует переход права собственности;

• продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;

• продавец получает деньги на свой счет.

✅ Подводные камни и риски при расчете через банковскую ячейку

Однако банковские ячейки имеют не только объективные плюсы, но и минусы. Речь идет про следующие пункты:

1. Если стороны договариваются об индивидуальном сейфовом хранении, то Продавец оказывается не в самом выгодном положении. Покупатель будет закладывать деньги в одиночестве, и банковский служащий не будет проводить опись содержимого. Получается, что никто не будет знать, что вообще было положено в сейф.
2. Сотрудники банка не отвечают за подлинность документов, которые им предоставляются. Обычно такой пункт прописывается в договоре аренды, т.к. любое учреждение стремится снять с себя возможную ответственность. Представьте следующую ситуацию: Продавец приносит весь пакет бумаг, необходимый для получения доступа к деньгам. Все, что смогут сделать работники, – это проверить верность данных во всех документах, сверить бумаги с паспортом Продавца и т.д. Однако никакая проверка документов на юридическую «чистоту» и подлинность, разумеется, проводиться не будет.
3. Сторонам понадобится потратить время и силы, чтобы найти подходящее банковское учреждение, составить договор аренды, произвести закладывание содержимого в сейф и выполнить другие процессуальные шаги.
4. За аренду банковской ячейки необходимо платить, хотя деньги висят там «мертвым грузом». Некоторые учреждения берут плату не только за аренду, но и за дополнительные услуги. С вас могут потребовать определенную сумму в качестве страхового взноса, сумму в качестве залога на случай потери ключей и т.д.
5. В стандартную услугу входит только оформление договора аренды, составление иных документов не предусматривается по умолчанию. Если вы хотите составить дополнительное соглашение с конкретизирующими пунктами, то за него понадобится заплатить отдельно.
6. В самих депозитариях могут отсутствовать камеры наблюдения. Современные системы слежения устанавливаются в большинстве банковских отделов, но не всегда присутствуют в депозитариях. Это делается для сохранения конфиденциальности и для сохранения тайны вложения. Случаи пропажи содержимого из сейфов крайне редки, однако если такое произойдет с вашими средствами, то найти виновного будет практически невозможно.
7. У банка могут отозвать лицензию, и тогда участники сделки рискуют столкнуться с неприятностями. Возможно, ни Продавец, ни Покупатель не смогут попасть в хранилище и забрать оттуда деньги. Вот почему при поиске и выборе банковского учреждения предпочтение рекомендуется отдавать только проверенным организациям, которые существуют в течение многих лет.

Как проходит сделка: схема и порядок действий

Рассмотрим, как происходит покупка и продажа квартиры с использованием банковской ячейки, кто должен платить за аренду сейфа – покупатель или продавец, а также другие нюансы сделки. Схема сделки будет состоять из нескольких последовательных этапов, а именно:

1. Заключение договора аренды банковской ячейки покупателем.
2. Помещение денег в ячейку в размере, который указан в договоре.
3. Заключение договора купли-продажи.
4. Поведение государственной регистрации сделки в уполномоченном органе согласно действующему законодательству.
5. Предъявление продавцом документов, подтверждающих переход права собственности с целью получения денежных средств.
6. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, покупатель вправе забрать денежные средства обратно, заплатив финансовой организации за аренду ячейки.

Условия доступа к ячейке в договоре

В договоре аренды банковской (депозитарной) ячейки вышеуказанные условия доступа будут выглядеть примерно следующим образом:

Арендатор 1 – Иванов Иван Иванович с 10 апреля 2021 года по 24 июля 2021 года включительно имеет право однократного посещения ячейки при предъявлении следующих документов:

• или оригинала зарегистрированного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, посёлок Рахья…, заключенного Ивановым Иван Ивановичем (Продавец) и Петровым Петром Петровичем (Покупатель)
• или нотариальной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Рахья за Петровым Петром Петровичем.

Банковская ячейка представляет собой сейф, который надежно защищает денежные средства и другие ценные вещи граждан в помещении финансовой организации. Банк гарантирует сохранность содержимого. Хранилище, где расположены сейфы, надежно защищено специальными приборами и дополнительной охраной.

Для получения доступа к ячейке человек должен заключить договор с банком или арендовать сейф. Для этого достаточно паспортов участников процесса. После подписания договора предметы или денежные средства по описи принимаются сотрудниками банка, которые далее несут полную ответственность за сохранность чужой собственности. В дальнейшем получить доступ к сейфу сможет человек, заключивший договор, лица, которых он указал в бумаге, и сотрудники банка по специальным пропускам.

Взаиморасчет в рамках сделки купли-продажи квартиры производится с учетом интересов сторон — и покупателя, и продавца. Оплата жилья возможна 2 способами: через посредника и без него. Кроме того, взаиморасчет между сторонами сделки купли-продажи осуществляется наличными или безналичным способом.

Взаиморасчет через посредника — один из наиболее распространенных способов оплаты квартиры при покупке, ведь при подобном расчете обеспечивается безопасность и полный контроль за процессом.

Оплата стоимости жилья через посредника допустима одним из следующих способов:

1. С помощью аккредитива.
2. При использовании банковской ячейки.
3. По счету эскроу.
4. Через нотариуса.
5. С помощью векселя.

Требования к составлению договора купли-продажи через ячейку

В рамках проведения сделки с недвижимостью с использованием банковской ячейки, заключают 2 договора:

1. Купли-продажи между текущий собственником и покупателем, вносящим средств в ячейку.
2. С банком о выделении ячейки нужных размеров для закладки денежной суммы согласно условиям сделки.

Банковская ячейка – что это?

Ячейка представляет собой небольшой выдвижной сейф. Находится он в банковском хранилище. В нем можно хранить любые ценные вещи на усмотрение клиента. Это могут быть ценные бумаги, деньги, драгоценности, документы.

Перед помещением содержимого в ячейку банкиры знакомят клиента с перечнем предметов, которые нельзя хранить в такой ячейке – наркотики, ядовитые и взрывчатые вещества и тому подобного.

При аренде ячейки банк гарантирует сохранение полной конфиденциальности. Никто кроме арендатора ячейки не будет знать о том, что именно оставлено на хранение. Банк, в свою очередь, гарантирует неприкосновенность и полную сохранность содержимого ячейки.

В большинстве случаев банковская ячейка имеет два замка. Ключ от первого хранится у сотрудника банка, от второго – у клиента. Это служит дополнительной гарантией сохранности.

Хранение может быть ответственным и индивидуальным. Различия этих видов в той ответственности, которую берет на себя финансовое учреждение. В первом варианте сотрудник банка перед закрытием ячейки проводит опись всех вложений.

В этом случае при пропаже хотя бы одного вложения банк берет на себя полную ответственность за произошедшее, обязуясь возместить материальную стоимость пропажи. Такого рода хранение стоит достаточно дорого, поэтому на практике к таким договорам прибегают реже, чем ко второму виду.

Как составить договор аренды банковской ячейки

Каждый банк предоставляет клиентам уже готовые формы для заполнения договора и допсоглашения об аренде ячейки. Но для их заполнения клиенту необходимо будет предоставить пакет документов:

• документ удостоверяющий личность – паспорт;
• при отсутствии гражданства необходимо будет предоставить вид на жительство;
• если клиент – военнослужащий, нужно предоставить документ, подтверждающий этот факт.

После заполнения всех бумаг на руки клиенту будет предоставлен типовой договор с указанием всех нюансов договоренности:

• номер;
• срок действия аренды;
• номер арендованного сейфа;
• внесенная за использование сейфа сумма;
• права и обязанности всех сторон, принимающих участие в сделке, также должны быть прописаны форс-мажорные обстоятельства.

В том случае, если продавец также арендовал ячейку для закладки в нее расписки о получении денег, в договоре должно быть прописано условие доступа к этому сейфу. В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств проговаривается возможность доступа к ячейке с деньгами.

Если в сделке участвует больше двух сторон, то договор должен предусматривать систему взаиморасчета между всеми заинтересованными сторонами.

Подводные камни и риски

Метод расчета через банковскую ячейку предельно понятен и прозрачен, но и здесь не обошлось без подводных камней и рисков со стороны продавца:

1. При закладывании средств у участников процесса нет возможности проверить сумму на месте. При заключении договора аренды в документе не прописывается, что именно кладется под замок в сейф. Узнать, что именно и какими купюрами была заложена сумма продавец сможет только тогда, когда придет его очередь вскрывать данный ящик. Это большой риск для продавца. Так как если после вскрытия выяснится, что в ячейке меньше средств, чем было заявлено покупателем, доказать это будет невозможно. Стоит также обратить особое внимание на наличие пункта, в котором говорится об ответственности банка в случае обнаружения фальшивых купюр в ячейке сейфа.
2. Риск открытия ячейки по поддельным документам присутствует всегда, к нему также нужно быть готовым.
3. После окончания срока аренды к ячейке может быть свободный доступ, не каждый банк берет на себя гарантийные обязательства сохранности средств после окончания срока действия договора.

В договоре того же Сберабанка есть пункт, в которым прописано, что банк не несет ответственность за содержимое ячейки, а это значит, что оформить страховку в этом случае не получится.

Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью. Как проходит процедура

После нотариального заверения договора между продавцом и покупателем нужно выбрать учреждение, предоставляющее услуги по аренде мини-сейфов в депозитариях. Посетив финансовое учреждение с паспортом, потенциальный клиент составляет с банком типовой договор. Денежные средства пересчитываются, проверяются и помещаются на хранение в депозитную ячейку. После этого комплект ключей передается работником банка на руки покупателю.

Продавец на этом этапе не имеет доступа к сейфу. Возможность получить причитающиеся деньги у него появится только после оформления приобретенной недвижимости в собственность новым владельцем. Регистрация объекта в Росреестре по времени занимает 7 календарных дней. Именно такой срок устанавливает законодательство РФ.

Ситуаций, когда нужна банковская ячейка, может быть несколько, однако наиболее популярный вариант связан с расчетами за недвижимость. Вряд ли другой объект собственности сравнится по своей стоимости с недвижимостью. Хранить средства перед сделкой дома – рискованное мероприятие даже с учетом предпринятых мер безопасности. Банк берет на себя гарантии сохранности многомиллионных средств и регулирует весь процесс расчетов, требуя взамен лишь небольшую плату.

Аренда ячейки предполагает вовлеченность двух сторон участников – продавца и покупателя, однако допускается также участие посредников в лице риэлтора, представителя банка или юриста.

Обычные граждане редко пользуются ячейками, используя их для надежного хранения особо ценных вещей, документов, денег. В большинстве случаев, услуга востребована при оформлении купли-продажи квартиры, избавляя от проблемы защиты наличности на период оформления.

Ячейка нужна в момент, когда договор с продавцом уже подписан и предстоит передать средства бывшему собственнику, убедившись, что сделка юридически чиста и успешно прошла регистрацию.

По сравнению с обычной передачей наличными проведение расчетов через ячейку влечет за собой массу положительных моментов:

• Отменить сделку с недвижимостью в одностороннем порядке после того, как заключен договор купли-продажи, ни одна из сторон не сможет. Если изменились обстоятельства – нужно согласие второго участника. Должен насторожить тот факт, что потенциальный покупатель или продавец отказывается использовать ячейку при совершении сделки Велик риск попытки мошенничества.
• Продавец может быть спокоен в благополучной выдаче средств после завершения процедуры перерегистрации на нового владельца. Основанием для доступа к ячейке станет выданный в Росреестре документ о переходе права собственности.
• Защита от фальшивых купюр. Банк, принимая средства на хранение, проверяет их с помощью специального оборудования. Продавец будет уверен в том, что никакого обмана со стороны покупателя нет и все купюры подлинные.
• Особенность аренды заключается в том, что нигде не будет фигурировать точная сумма, которую положил покупатель, обеспечивая конфиденциальность сделки. Банк предоставит для сделки и закладки ячейки отдельную комнату, если есть необходимость скрыть личности участников сделки от посторонних.

Конечно, у данного сервиса есть свои плюсы и минусы.

Преимущества покупки квартиры через ячейку

Риски неплатежей сводятся к минимуму. При традиционных наличных расчетах сумма может передаваться сразу после подписания договора. Однако в этом случае нет гарантии, что продавцом не будет сорвана процедура госрегистрации жилья.

Нередко практикуется расчет после переоформления права собственности на жилье в пользу покупателя. Но здесь рискует продавец, так как покупатель может не выполнить своих обязательств. Использование банковской ячейки исключает подобные ситуации. Продавец гарантированно получит деньги после передачи прав собственности на недвижимость в адрес покупателя. Последний же в случае срыва госрегистрации получит свои средства обратно.

Продавец забирает деньги в любое удобное для него время, но только после получения зарегистрированного договора купли-продажи. Также он может открыть счет в этом же банке и перевести средства на него, не вынося их за пределы организации.

Так, основные преимущества

передачи денег через ячейку при покупке квартиры:

Гарантия безопасности

Гибкие сроки аренды (ее можно продлевать)

Удобство использования (забрать деньги можно в любой день)

Хранение неограниченной суммы

Невысокая стоимость

При этом все действия по расчетам происходят непосредственно в банке, где есть камеры наблюдения и охрана. Кроме того, даже если банк станет банкротом, на деньги, находящиеся в сейфах, это не распространяется.

Похожие записи:

• Оформление дарственной на долю в квартире между родственниками у нотариуса
• Нормы амортизации по группам основных средств в 2023 году
• Что делать, если просрочена миграционная карта в России?