Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Установлены особенности регулирования земельных правоотношений в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Комментируемой статьей введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. Порядок организации и проведения такого аукциона предусмотрен ст. ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ. Также предусмотрена возможность заключения договора аренды с лицом, единственным выразившим намерение участвовать в аукционе и соответствующим условиям аукциона, в случае признания аукциона несостоявшимся (подробнее см. комментарий к ст. 39.12 ЗК РФ).
Комментарии к статье 39.6 земельного кодекса РФ
Предусмотренный законодателем подход к регулированию способов заключения договора аренды земельного участка претерпел серьезные изменения.
Как составить заявление о предоставлении земли без торгов?
Заявление о предоставление земли без торгов, составляется в простой письменной форме. Заявителю не требуется нотариальное удостоверение заявление.
В заявлении должны быть указаны следующие сведения:
- Наименование получателя заявления. Таковым является орган по распоряжению земельными участками.
- Данные о заявители. Дополнительно необходимо указать все возможные каналы связи. Так для целей ускорения обменом информации, госорганы зачастую предварительно направляют решения по поданным заявлениям на электронную почту.
- Сведения о земельном участки. Здесь необходимо указать адрес, а также кадастровый номер земельного участка, предполагаемого для передачи в аренду;
- Основания предоставления земельного участка. Земельное законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований предоставления земли без торгов.
Порядок получения в аренду земли у администрации без аукциона
Не каждый знает, как можно получить землю в аренду у администрации без аукциона. А выяснив это, можно уберечь себя от лишней траты времени и средств не только на аренду, но и на приобретении участка. Аренда земельного участка у физического лица покажется более простой сделкой, и времени на её оформление потратится меньше. Но денег придется выложить больше, так как такой собственник назначает более высокую цену.
Экономичным вариантом будет получение участка в аренду у муниципальной власти с последующим выкупом. Размер арендной платы связан со ставкой рефинансирования и составит около 1,5% от кадастровой стоимости земли. Получить землю без аукциона могут только физические лица или фермеры.
Для юридических лиц обязательно участие в публичных торгах.
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Как взять в аренду участок земли у государства
Земельный кодекс РФ предусматривает возможность аренды земли и иной недвижимости у муниципального образования. Территория муниципалитета планируется таким образом, что часть земель предоставляются в качестве объектов ИЖС согласно плану застройки. Собственником земель является государство или муниципалитет.
Для получения земли предусмотрена необходимость стать в очередь либо оформить аренду на льготных условиях, без проведения конкурса. Чтобы взять в аренду участок земли у государства, следует выиграть аукцион, если земля предоставляется в коммерческих и хозяйственных целях.
Большинство земель ИЖС можно брать у муниципалитета, согласно местным правилам землепользования. Знать базовые условия аренды целесообразно еще до обращения с заявлением в местную администрацию.
Решить любые юридические проблемы можно легко с помощью юристов зарегистрированных на сайте цену выполнения задания (проконсультировать, составить иск, подать жалобу и т.д) назначаете Вы сами, а юристы подают заявки на ваше задание, вам остается только выбрать лучшего. Оставить задание:
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду осуществляется по результатам торгов за исключением определенных случаев (подробнее см. здесь).
Лица, заинтересованные в получении земельных участков, расположенных на территории Санкт‑Петербурга, в аренду без проведения торгов, за исключением земельных участков, предоставляемых для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования, должны обратиться в Комитет имущественных отношений Санкт‑Петербурга (Комитет) посредством представления заявления в Санкт‑Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт‑Петербурга» (ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга»). Лица, указанные в приказе Комитета от 19.07.2017 №71‑п «О перечне организаций», обращаются непосредственно в Управление по работе с крупными контрагентами (УРКК) Комитета.
По результатам рассмотрения заявлений Комитет подпишет договор аренды земельного участка с заявителем.
Полное наименование:
В чем состоит манипулирование земельными аукционами?
Получив Схему и заявление о предварительном согласовании для предоставления земельного участка в аренду, чиновники публикуют извещение о возможности проведения аукциона по продаже земельного участка, то есть по предоставлению участка в собственность.
Если кто-то откликается на это извещение, то чиновники объявляют аукцион не по предоставлению в аренду как указано в заявлении о предварительном согласовании, а по продаже в собственность.
Другими словами, в администрации подменяют запрашиваемую заявителем аренду на собственность.
Причины и мотивы действий сотрудников администрации могут быть абсолютно разные:
- нежелание сдавать хороший участок в аренду в принципе;
- желание продать участок, чтобы наполнить бюджет, а потом получать земельный налог вместо невысокой арендной платы;
- намерение отказать в предоставлении участка без торгов в аренду и затем отпугнуть участников от аукциона высокой продажной стоимостью участка;
- и т.д.
Цели и мотивы чиновников не столь важны.
Важно другое:
- почему подобная подмена аренды на собственность стала возможной;
- чем обосновать незаконность действий чиновников администрации для проведения прокурорской проверки.
Начнем с первого вопроса.
Почему чиновники имеют возможность подменять аренду на собственность?
Причина проста – дыра в законодательстве.
Вернее сказать – недостаточно четкое описание рамок, в которых должны действовать чиновники.
В частности, подпункт 2 пункта 2 статьи 39.18 ЗК РФ обязывает чиновников указать в извещении информацию о возможности проведения аукциона по аренде или продаже участка, но при этом ни слова о том, что эта информация должна соответствовать виду права, который указан в заявлении о предварительном согласовании.
Иными словами, законодатель, как и положено, определяет 2 возможных варианта (аренда или продажа), но не уточняет, что выбор чиновников должен соответствовать тому виду права, который вы указали в заявлении.
Похожая конструкция содержится в подпункте 2 пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ.
В ней установлена обязанность чиновников принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
Мы видим, что чиновники должны выбрать один из 2-х возможных видов аукциона, но нигде не сказано, что выбираемый вид аукциона должен соответствовать поданному заявлению о предварительном согласовании.
Другими словами, исходя из формулировок статьи 39.18 ЗК РФ, складывается ощущение, что, чиновники вправе по своему усмотрению выбирать аренду или собственность, невзирая на вид права, который заявитель указал в заявлении.
Данное ощущение, на мой взгляд, является ложным, поскольку опровергается следующими обстоятельствами.
Для сведения.
Многие не знают, что существует более 53-х оснований, когда земельный участок предоставляют без торгов.
Не одно, не два, и даже не десять, а 53 основания.
Без торгов земельный участок можно получить:
- в собственность бесплатно — 9 оснований;
- обственность за плату — 10 оснований;
- в аренду — 16 оснований;
- в безвозмездное пользование — 14 оснований;
- в постоянное (бессрочное) пользование — 4 основания.
Порядок оформления согласования
Выделяется определенная процедура оформления земельного надела.
Важно соблюдать несколько основных пунктов:
- Сначала необходимо подготовить межевую схему и образовать границы надела.
- Далее подается заявление в органы местного самоуправления о согласовании передачи объекта.
- Муниципалитет выносит решение, о чем уведомляется заявитель.
- Проводятся обязательные кадастровые работы, после чего формируется отдельный участок.
- Земля регистрируется в государственном кадастре с присвоением индивидуального номера.
- Заявитель обращается за получением участка.
- Если имеются некоторые основания, может быть вынесен отказ в выдаче без конкурса. При положительном решении оформляются соответствующие бумаги.
Существующие ограничения для аренды земельного участка
Для аренды физическим и юридическим лицам недоступны земельные участки, изъятые или ограниченные в обороте. К таким землям, например, относятся:
- Земли особо охраняемых природных территорий, например заповедники, национальные парки. На них запрещена любая деятельность, которая не связана с сохранением и изучением природных объектов.
- Земли лесного фонда.
- Земельные участки, на территории которых находятся водные объекты федеральной или муниципальной собственности.
- Земли, предназначенные для обеспечения обороны и безопасности.
- Земли, загрязненные опасными отходами и радиоактивными веществами. Такие земли переводятся в земли запаса. Выращивание сельскохозяйственной продукции на них запрещено.
- Земли, отнесенные к первому и второму поясу зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.
- Иные земли.
Комментарий к статье 39.6 ЗК РФ
Комментируемой статьей введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. Порядок организации и проведения такого аукциона предусмотрен ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ. Также предусмотрена возможность заключения договора аренды с лицом, единственным выразившим намерение участвовать в аукционе и соответствующим условиям аукциона, в случае признания аукциона несостоявшимся (подробнее см. комментарий к ст. 39.12 ЗК РФ).
Предусмотренный законодателем подход к регулированию способов заключения договора аренды земельного участка претерпел серьезные изменения.
Так, до введения комментируемой статьи ЗК РФ предусматривал только ограниченное число случаев обязательного проведения торгов на право заключения указанных договоров в целях строительства: 1) если земельный участок был сформирован (п.6 ст. 30 ЗК РФ); 2) при размещении объекта в городском и сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (п.11 ст. 30 ЗК РФ); 3) в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава лесного фонда либо для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (п.11 ст. 30 ЗК РФ); 4) в случае предоставления земельного участка для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства (п.2 ст. 30.1, п.2 ст. 30.2 ЗК РФ).
Кроме того, широкие полномочия были предоставлены органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления в части установления перечня случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов РФ, муниципальной собственности или государственной неразграниченной собственности земельных участков для строительства осуществляется исключительно на торгах.
Таким образом, ранее правовое регулирование исходило из установления случаев, когда должны были проводиться торги. При этом все указанные случаи касались только земельных участков, предоставляемых для строительства. В комментируемой статье реализован концептуально иной подход — договоры аренды земельных участков заключаются по результатам торгов, проводимых в форме аукционов, за исключением ограниченного числа случаев: такой подход в большей степени соответствует условиям рыночной экономики и направлен на развитие конкуренции.
Можно выделить следующие группы случаев, когда предоставление земельных участков в аренду осуществляется без проведения торгов.
1. Предоставление земельных участков для реализации государственных функций, масштабных инвестиционных проектов и решения вопросов местного значения (подп.1-4, 22, 25-27, 30 п.2 комментируемой статьи).
Учитывая, что указанные задачи допускают достаточно широкую трактовку, подп.1-4 п.2 комментируемой статьей для предоставления земельных участков предусмотрены не только цели такого предоставления, но и наличие определенных правовых актов — указа или распоряжения Президента РФ, распоряжения Правительства РФ, высшего должностного лица субъекта РФ. Более того, объекты социально-культурного, коммунально-бытового назначения, назначения, масштабные инвестиционные проекты должны соответствовать критериям, установленным Правительством РФ или законами субъектов Российской Федерации.
Понятие инвестиционный проект раскрыто в ст. 1 ФЗ от 25 февраля 1999 года N 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (СЗ РФ. 1999. N 9. Ст.1096; 2004. N 35. Ст.3607; 2006. N 6. Ст.636; 2010. N 30. Ст.4015; 2011. N 30. Ст.4596; N 51. Ст.7448), согласно которой он представляет собой обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).
При этом используемое в подп.2 и 3 п.2 комментируемой статьи понятие «масштабный проект» не следует отождествлять с «приоритетным инвестиционным проектом», предусмотренным указанным Федеральным законом, в связи с разными основаниями отнесения инвестиционных проектов с позиции ЗК РФ к масштабным и приоритетным.
При предоставлении земельных участков в аренду в соответствии с подп.4 п.2 комментируемой статьи необходимо иметь в виду, что понятия «объекты федерального, регионального, местного значения» раскрываются в ст. 1 ГрК РФ, согласно п.18-20 которой объекты федерального значения — объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению РФ, органов государственной власти РФ Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами, решениями Президента РФ, решениями Правительства РФ, и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие России.
Виды объектов федерального значения, подлежащих отображению на схемах территориального планирования РФ, определяются Правительством РФ, за исключением объектов федерального значения в области обороны страны и безопасности государства. Виды объектов федерального значения в области обороны страны и безопасности государства, подлежащих отображению на схемах территориального планирования РФ, определяются Президентом РФ.
Объекты регионального значения — объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению субъекта РФ, органов государственной власти субъекта РФ Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами, Конституцией (уставом) и законами субъекта РФ, решениями высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие субъекта РФ.
Виды объектов регионального значения, подлежащих отображению на схеме территориального планирования субъекта РФ, определяются законом субъекта РФ. Объекты местного значения — объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления органами местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения и в пределах переданных государственных полномочий в соответствии с федеральными законами, законом субъекта РФ, уставами муниципальных образований и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие муниципальных районов, поселений, городских округов.
Виды объектов местного значения муниципального района, поселения, городского округа, подлежащих отображению на схеме территориального планирования муниципального района, генеральном плане поселения, генеральном плане городского округа, определяются законом субъекта РФ.
Градостроительным кодексом РФ также предусмотрена необходимость разработки программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа — документа, устанавливающего перечни мероприятий по строительству, реконструкции систем электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоот- ведения, объектов, используемых для утилизации, обезвреживания и захоронения твердых бытовых отходов, которые предусмотрены соответственно схемами и программами развития единой национальной (общероссийской) электрической сети на долгосрочный период, генеральной схемой размещения объектов электроэнергетики, федеральной программой газификации, соответствующими межрегиональными, региональными программами газификации, схемами теплоснабжения, схемами водоснабжения и водоотведения, программами в области обращения с отходами.
Анализ норм ГрК РФ (ч.4 ст. 9, ч.6 и 7 ст. 26) позволяет сделать вывод, что вышеуказанные объекты по общему правилу должны найти отражение в документах территориального планирования соответствующего уровня (это правило не относится к случаям предоставления земельных участков для выполнения международных обязательств РФ, что предполагает наличие соответствующих международных договоров, соглашений и т.п.).
Некоторым гражданам отказывают в выделении надела без проведения конкурса. Это может быть обусловлено несколькими причинами, описанными в Земельном кодексе.
Среди оснований выделяют:
- отсутствие полномочий на приобретение надела у гражданина;
- невозможность оформления конкретного участка;
- выделение наделов в СНТ;
- наличие на территории объектов завершенного и незавершенного строительства;
- принадлежность земель к резервным или изъятым из оборота;
- участие наделов в торгах;
- превышение допустимого размера территории;
- использование земель для застройки по плану города;
- несоответствие заявленного целевого назначения;
- отсутствие вида разрешенного использования у земельного участка;
- окончание периода согласования заявки;
- превышение площади массива указанной в межевой схеме более, чем на 10%;
- необходимость повторного разграничения надела.
Отказ может быть опротестован гражданином в соответствии с законом. Для этого нужно обратиться в судебные органы, предоставив доказательства ущемления прав.
Кто имеет право на получение земли сельхозназначения
За определенное денежное вознаграждение получить земельный участок сельскохозяйственного назначения может совершенно любой человек или организация. Главное, чтобы лицо являлось дееспособным гражданином РФ или предприятием, ведущим свою деятельность на территории России.
На безвозмездной основе земельные участки предоставляются лишь некоторым категориям граждан. Их перечень изложен в статье 39.5 Земельного кодекса РФ.
Внимание! Он включает в себя следующих лиц:
- работники бюджетной сферы, например, учителя, врачи, педагоги, медицинские работники и так далее;
- члены многодетных семей, в которых возраст детей не достиг 18 лет;
- граждане, ранее получавшие земельные участки на Дальнем Востоке и использующие их по прямому назначению;
- граждане, которые используют земельные участки в сельхозцелях, например, участники некоммерческих дачных кооперативов.
Кроме того, земельные участки предоставляются работникам, востребованным в сельской местности. На этой земле человек вправе вести сельскохозяйственную деятельность и построить собственный дом. Участок предоставляется по договору социального найма. Но через пять лет, если наниматель исполнил все пункты договора (вел хозяйственную деятельность, построил дом или начал строительство жилья), участок переходит в частное владение пользователя.
Если работник, приехавший в сельскую местность, заключил социальный договор, но затем уволился, то через пять лет он не может приватизировать земельный участок. Кроме того, если гражданин, получивший землю для определенных целей, использовал ее не по назначению, то по окончании договора найма он обязан передать участок обратно государству.
Региональные органы власти также устанавливают возможность получения бесплатных земель некоторым категориям граждан. К ним относятся:
- родители детей-инвалидов;
- ветераны Великой Отечественной войны;
- работники военной сферы, которые занимали должность на протяжении более 10 лет;
- дети, оставшиеся без попечения родителей, или дети-сироты;
- инвалиды;
- семьи, имеющие трех и более детей, чей доход не превышает прожиточного минимума в регионе;
- Герои России, Герои Социалистического труда, Герои Советского Союза.
В каждом конкретном регионе список лиц, претендующих на получение бесплатного земельного участка, регламентируется местными органами власти.
Возможность застройки земельного участка с/х назначения
Немногие знают, что на землях с/х назначения разрешается строить здания, строения и другие сооружения. Такая возможность законна согласно ряду законодательных норм, регламентирующих условия подобного строительства.
И одно из таких важнейших условий — создание собственником участка крестьянско-фермерского хозяйства.
Как показывает практика, местные органы власти недостаточно осведомлены о федеральных нормах законодательства, в соответствии с которыми местные муниципалитеты должны выдавать разрешения на строительство в пределах территорий сельскохозяйственных угодий.
Статья 40 Земельного кодекса РФ разрешает собственнику земли строить здания, строения, сооружения жилого, производственного, культурно-бытового назначения в соответствии с целевым назначением земельного надела, его видом разрешенного использования, если при этом будут соблюдаться градостроительные регламенты, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и другие правила, нормативы.
Согласно статье 78 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья можно использовать, чтобы организовать сельскохозяйственное производство, создать защитные насаждения, осуществлять научно-исследовательскую, учебную и другую связанную с сельским хозяйством деятельность.
Как предоставить государственный или муниципальный участок в собственность для строительства
В собственность государственные или муниципальные участки для строительства можно передать в исключительных случаях, а именно когда земельный участок:
1) продается без торгов (п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
В частности, гражданин или юрлицо:
- подает заявление о предварительном согласовании, если участок предстоит образовать или уточнить его границы. К заявлению нужно приложить схему расположения участка, если не утвержден проект межевания;
- обеспечивает проведение кадастровых работ;
- ставит участок на кадастровый учет от имени уполномоченного органа и регистрирует право государственной или муниципальной собственности на него.
Порядок предоставления земельного участка
Выделение государственной земли производится посредством торгов. Торги проводятся в виде аукциона. Федеральным законом от 23 июня 2014 года №171-ФЗ о внесении изменений в Земельный кодекс установлен перечень исключений, когда земля может быть передана иным способом:
- продажа земли, находящейся в собственности государства, без процедуры торгов (ст. 39.3 ЗК РФ);
- выделение земли физическому или юридическому лицу в собственность на безвозмездной основе (ст. 39.5 ЗК РФ);
- выделение земли в аренду без процедуры торгов (ст. 39.6 ЗК РФ).
Федеральный закон определяет:
- сроки выделения земли;
- основания для отказа в выделении земли;
- список документов для выделения.
Под какие цели и кто может получить землю?
Земля может быть предоставлена безвозмездно для следующих целей:
- индивидуальное жилищное строительство;
- ведение личного подсобного хозяйства;
- осуществление крестьянского (фермерского) хозяйства;
- ведение сельскохозяйственной деятельности на лесных участках;
- сельскохозяйственное, охотохозяйственное, лесохозяйственное и иное пользование;
- в качестве замены изъятого участка.
Кому положена бесплатная земля от государства?
Право на получение земельного участка имеют физические, юридические лица и индивидуальные предприниматели:
- граждане льготных категорий, например, многодетные и молодые семьи, герои труда и др.;
- молодые специалисты;
- работники, для которых законом предусмотрена возможность получения земельных наделов;
- бюджетные организации;
- некоммерческие компании;
- религиозные организации;
- наниматели служебного жилья.