Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с земельными участками купля-продажа залог аренда и др понятие условия форма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.
Купля-продажа земельного участка
Подавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на землю надо в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная кадастровая служба). Представить нужно следующие документы:
- заявление о государственной регистрации;
- договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- документ от оплате государственной пошлины (2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций).
Если стороной договора купли-продажи земли является юридическое лицо, то дополнительно потребуются документы, подтверждающие полномочия руководителя, и решение об одобрении сделки (или подтверждение того, что сделка не является для организации крупной). Договор купли-продажи земельного участка можно, по желанию сторон, заверить у нотариуса. В этом случае, после проверки документов, нотариус вправе сам отправить документы на государственную регистрацию перехода права собственности.
Сделки с земельными участками и право собственности
Говоря о заключении договоров между участниками земельных отношений, нужно отметить, что земля может находится в собственности у лиц, имеющих разный правовой статус. Как правило, для большинства соглашений требуется наличие права распоряжения объектом, а такое право принадлежит собственнику. Согласно главе III ЗК РФ, земельный участок может быть:
- в частной собственности физических лиц и компаний;
- в государственной собственности, которая, в свою очередь, подразделяется на муниципальную и федеральную.
Основные виды сделок с земельными участками
В качестве предмета сделки может выступать только конкретно определенный объект,
поэтому к договору по сделке с земельными участками должен быть приложен
кадастровый паспорт. Несоблюдение этого условия делает ее недействительной. Что
касается нотариального заверения, то оно обязательно в отношении завещания, ипотеки,
ренты. В других случаях, это возможно по желанию сторон.
Самым распространенным видом является сделка куплипродажи земельного участка.
Законом допускаются и любые иные сделки по отчуждению земельных участков,
предусмотренные гражданским законодательством, например:
- земли могут быть залогом по ипотечному договору (кроме государственных);
- допустимой является сделка мены земельного участка, рентный договор;
- участок можно сдать в аренду за плату на определенный срок;
- земельный участок может быть внесен в качестве вклада в уставной капитал;
- законной является сделка по учреждению доверительного управления землей;
- разрешены передача земли по наследству, сделка дарения земельного участка.
Оформление сделок с земельными участками
Законное оформление сделок с земельными участками предусматривает обязательную
государственную регистрацию как договора по сделке, так и перехода прав на землю. Но
в отличие от другого имущества, совершению сделки предшествует длительный и
затратный процесс оформления самого участка. Кадастровый паспорт – обязательное
приложение к договору. Его получение связано с геодезическими работами
(межеванием), оформлением участка в собственность, если планируется оформление
сделки продажи земельного участка.
Если переход права не зарегистрирован, то формальным собственником участка
является продавец. Это подтверждается записью в ЕГРП. Для расторжения такого
договора необходимо зарегистрировать соглашение о его расторжении, только в этом
случае в реестр будет внесена запись о прекращении сделки. Напротив, свидетельство о
праве является доказательством законности владения землей. В случае, когда
расторгается такой договор, обязательно нужно в соглашении предусматривать возврат
имущества и регистрацию перехода права собственности обратно к продавцу. Это
необходимо учитывать при подаче заявлении в суд.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Продажа земельного участка: порядок и особенности
Сделки с землей являются одним из наиболее распространенных видов сделок в области недвижимости. Продажа земельных участков требует соблюдения определенного порядка и имеет свои особенности.
Для продажи земельного участка необходимо знать следующее:
- Перечень документов, которые необходимо предоставить при совершении сделки.
- Порядок регистрации перехода права собственности на земельный участок.
- Особенности продажи земельных участков в границах населенных пунктов и за их пределами.
Для проведения сделки по продаже земельного участка необходимо иметь следующие документы:
- Договор купли-продажи земельного участка.
- Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость о наличии права собственности на земельный участок.
- План земельного участка.
- Документы, подтверждающие отсутствие обременений на земельном участке (залогов, аренды и т. д.).
Особенности продажи земельных участков в границах населенных пунктов и за их пределами определяются местными законами и правилами. Обычно продажа земли в городе регулируется городскими правилами землепользования и застройки. На продажу земли за пределами населенных пунктов влияют федеральные законы, определяющие порядок разграничения и использования земель.
Важно учитывать, что при продаже земельного участка возникают налоговые обязательства. При регистрации сделки в Росреестре участникам сделки нужно уплатить государственную пошлину и налог на доходы физических лиц, если участок находится в собственности менее трех лет.
Также следует учитывать, что продажа земельных участков может быть затруднительной из-за наличия ограничений и запретов на их использование. Например, в случае наличия земельно-правовых споров или запретов на изменение целевого назначения участка.
Дарение земельного участка: правовые ограничения и преимущества
Дарение земельного участка является одним из способов совершения сделок с земельными участками в Российской Федерации. Данный способ предполагает передачу права собственности на земельный участок от одного лица другому в порядке дарения.
Однако, при осуществлении дарения земельных участков существуют определенные правовые ограничения, которые определяются законодательством. Так, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, некоторые категории земельных участков не могут быть переданы в собственность по дарению. К таким участкам относятся:
- участки, отнесенные к землям особо охраняемых территорий и объектов природы, национального парка, заповедника и др.;
- участки, отнесенные к землям лесного фонда;
- участки, являющиеся объектами индивидуальной собственности граждан и предназначенные для дачного строительства;
- участки, на которых расположены объекты капитального строительства.
Кроме того, передача права собственности на земельный участок по дарению связана с необходимостью прохождения ряда процедур, включая оформление соответствующих документов и получение согласия органов местного самоуправления.
Несмотря на правовые ограничения, дарение земельного участка имеет некоторые преимущества, среди которых:
- Отсутствие денежных затрат. При дарении земельного участка, в отличие от покупки, нет необходимости выплачивать денежное вознаграждение.
- Упрощенная процедура. Дарение земельных участков может быть оформлено в более короткие сроки по сравнению с другими видами сделок с недвижимостью.
- Налоговые льготы. Дарение имущества, включая земельные участки, может осуществляться без уплаты налога на доходы физических лиц.
- Сохранение земельного сбора. При дарении земельного участка обязательным условием является обязанность получателя сделки продолжить уплату земельного налога в установленные сроки.
Таким образом, дарение земельного участка представляет собой один из возможных способов перехода права собственности на земельный участок, имеющий свои правовые ограничения и преимущества. При проведении такой сделки необходимо соблюдать требования законодательства и обращаться за консультацией к специалистам в данной области.
Договор залога (ипотеки) земельных участков
По договору о залоге (ипотеке) земельного участка одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного земельного участка другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения земельного участка. К договору об ипотеке земельного участка прилагается кадастровый паспорт земельного участка. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения, целевого назначения, кадастрового номера и иных данных, достаточных для его идентификации.
По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 62 Закона об ипотеке). Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков указан в ст. 27 ЗК РФ. Поэтому предметом договора об ипотеке обычно являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, земельные участки личного подсобного и фермерского хозяйства, земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями и т.д. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо его части, функционально обеспечивающей данный объект.
Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права этого участка в залог в пределах срока договора аренды данного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Определенные особенности предусмотрены для ипотеки земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В данном случае предметом залога могут быть земельные участки, если они предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Решения об ипотеке таких земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления, а об ипотеке участков, государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством РФ.
В остальных случаях по договору об ипотеке не могут быть заложены земельные участки любой категории земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения.
Примечательно, что ранее (до 10 февраля 2004 г.) не допускалась ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В настоящий момент в соответствии со ст. 7 Закона об обороте земель залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке, который никаких ограничений по этому вопросу не содержит.
Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации указаны в ст. 68 Закона об ипотеке. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральными законами ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.
Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Это требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором не предусмотрена иная дата.
Обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.
Внесение земельных участков в уставный капитал организации
Внесение земельных участков в уставный капитал организации является действием по формированию уставного капитала юридического лица, т.е., по сути, сделкой с земельным участком не является. Государственной регистрации подлежит не само внесение земельного участка или земельной доли, а переход права, произошедший в итоге внесения. С момента государственной регистрации прекращается право собственности лица, которое внесло в уставный капитал свой земельный участок или земельную долю. Соответственно, возникает право собственности юридического лица на соответствующее имущество.
Как любое имущество, земельный участок может быть внесен в уставный капитал организации различной организационно-правовой формы. Особенности внесения земельных участков в уставный капитал установлены ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.
Условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в уставный (складочный) капитал, местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в уставный (складочный) капитал, определяются решением общего собрания участников долевой собственности.
Перечень сделок с землей
Образование перечня сделок с земельными участками является важным аспектом правового регулирования использования земли. В зависимости от целей и условий проведения сделок, можно выделить следующие виды сделок:
- Купля-продажа – сделка, при которой земельный участок переходит от одного собственника к другому на основании договора купли-продажи;
- Дарение – сделка, при которой земельный участок передается безвозмездно от одного лица к другому на основании договора дарения;
- Аренда – сделка, при которой земельный участок сдается во временное пользование одному лицу (арендатору) другим лицом (арендодателем) на основании договора аренды;
- Субаренда – сделка, при которой арендатор земельного участка передает его во временное пользование третьему лицу на основании договора субаренды;
- Залог – сделка, при которой земельный участок является залогом по договору залога;
- Ипотека – сделка, при которой земельный участок является ипотечным залогом по договору ипотеки;
- Акционерное право – сделка, при которой акции или иные ценные бумаги, дающие право на земельный участок, продаются, передаются или иным образом обращаются;
- Обмен – сделка, при которой земельный участок передается в обмен на другой земельный участок на основании договора обмена;
- Поставка – сделка, при которой земельный участок передается в качестве предмета купли-продажи по договору подряда или другому аналогичному договору;
Это лишь некоторые из видов сделок с земельными участками, которые могут быть использованы в различных ситуациях. При осуществлении данных сделок необходимо тщательно изучать законодательство и соблюдать все требования, установленные в данной области.
Ипотека на землю: существующие возможности и риски
Сделки с земельными участками обладают своими особенностями и требуют соблюдения определенного порядка. В отличие от обычных сделок с недвижимостью, сделки с землей ограничены различными нормативными актами и требуют специального разрешения на образование права собственности на землю.
Одним из возможных вариантов для финансирования приобретения земельного участка является использование ипотеки. Ипотека на землю предоставляет возможность получить необходимые средства для покупки участка, при этом земля является залогом кредита.
Для того чтобы оформить ипотеку на землю, необходимо иметь право собственности на земельный участок или находиться в процессе его приобретения. Однако, не все земельные участки могут быть использованы в качестве залога для ипотечного кредитования.
Риски, связанные с ипотекой на землю, включают возможность потери земельного участка в случае невыполнения обязательств перед банком. Если заемщик не сможет погасить кредит, банк имеет право приступить к продаже заложенной земли для покрытия задолженности. Кроме того, стоимость земли может изменяться со временем, что также может повлиять на ипотечную сделку.
Перечень документов, необходимых для получения ипотечного кредита на землю, обычно включает в себя:
- Удостоверение личности заемщика и супруга(и), если есть;
- Документы, подтверждающие право собственности или предоставления земельного участка в аренду;
- Свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
- Кадастровый паспорт земельного участка;
- Справку о стоимости земельного участка;
- Документы, подтверждающие доход заемщика;
- Другие документы, запрашиваемые банком.
Важно отметить, что процедура получения ипотеки на землю может отличаться в зависимости от банка и требований кредитора. Поэтому перед подачей заявки на ипотечный кредит необходимо ознакомиться с условиями, предоставляемыми каждым банком.
Определиться с ипотекой на землю следует тщательно рассмотрев все имеющиеся возможности и риски. Важно учитывать как правовые аспекты сделок с землей, так и все условия и требования банка, чтобы минимизировать возможные проблемы и неожиданности в процессе погашения кредита.
Правовое регулирование сделок с землей
Сделка — это действия, в результате которых у ее сторон — юридических или физических лиц — возникают, изменяются и/или прекращаются определенные права и обязанности (ст. 153 ГК РФ). К сделкам с землей применяются общие нормы гражданского законодательства, действующие в отношении всех видов договоров.
В частности, изучив гл. 9 ГК РФ, можно сделать вывод, что соглашение признается заключенным в том случае, если:
- оно соответствует требованиям действующего законодательства;
- стороны являются дееспособными;
- в нем прописаны все существенные условия;
- соблюдена установленная законодателем форма.
При этом правовое регулирование сделок с земельными участками имеет свою специфику, которая зависит от того, какие именно манипуляции выполняются с землей.
На практике существует несколько видов сделок с земельными участками:
- Купля-продажа.
- Мена.
- Ипотека/залог.
- Аренда.
- Дарение.
- Рента.
- Доверительное управление.