Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли не платить за капремонт в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданский Кодекс выдает вполне конкретное определение этого словосочетания. Капремонт – комплекс работ, проводимых с целью восстановления конструкций, элементов, замены инженерных сетей и даже некоторых несущих элементов.
В перечень вошли работы по капремонту конструктивных элементов и внутридомовых систем МКД
В методических рекомендациях услуги и работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД разбиты на десять основных групп. Ремонт фундамента многоквартирного дома может включать:
- его гидроизоляцию, герметизацию и антисептирование, усиление и восстановление;
- демонтаж, монтаж и восстановление отмостки, приямков, входов в подвалы;
- заделку и расшивку стыков, швов, трещин.
В перечень работ по капремонту фасада Минстрой России включил демонтаж, монтаж, восстановление, усиление:
- наружных стен;
- кирпичной кладки;
- облицовочной плитки;
- архитектурных элементов фасада;
- цоколя и наружных стен лифтовых шахт,
- стыков панелей и деформационных швов;
- открытых балконов и лоджий, покрытий козырьков балконов, лоджий верхних этажей;
- продухов для вентиляции подвального помещения, подвальных окон, приямков, спусков и дверей входа в подвал;
- отмостки и водоотводящего лотка;
- входных групп и домового знака,
- решеток по периметру стен фасада на продухи чердачного помещения;
- пожарных лестниц;
- системы наружного водостока;
- козырьков над входами в подъезды, подвалы.
Частые вопросы от собственников
- Будет ли производиться капитальный ремонт, если ранее перечисленных средств на счет ФКР не хватает? Да, работы, заложенные в плане, будут выполнены даже при условии недостаточного финансирования со стороны собственников. Для их реализации привлекаются средства, накопленные ФКР на консолидированном счете, кредитные линии банков. Размер взносов жильцов от этого не изменится, ремонты будут выполнены в долг.
- Зачтутся ли суммы, потраченные жильцами на общедомовой ремонт, если он не был включен в региональную программу? Частичный или полный зачет таких расходов возможен только в случае включения их в план регионального оператора, либо доказанной необходимости их проведения с корректировкой программы.
- Нужно ли платить за капремонт, и какие последствия могут возникнуть при неперечислении взносов в ФКР? При возникновении задолженности более, чем за месяц, по закону будут начисляться пени. С должниками региональный оператор имеет право проводить претензионно-исковую работу и потребовать средства с неплательщика через суд. В этом случае должнику придется отдавать долг, пени и выплачивать судебные издержки. Поскольку платежи за капитальный ремонт приравниваются законодательством к платежам за коммунальные услуги, условия их истребования аналогичны. Суд может не просто вынести постановление о компенсации долга и пени, но и наложить арест на имущество должника или временно ограничить его выезд за пределы РФ.
- ТСЖ не заключало отдельный договор с региональным оператором. Значит ли это, что взносы в ФКР платить не нужно? Нет, не значит. Взносы на капитальный ремонт обязаны платить все собственники помещений в многоквартирных домах. Заключение договора с региональным оператором не требуется, так как обязанность по оплате взносов возникает в силу закона.
Кто обязан платить за капремонт
Жилищный кодекс определяет, что оплата капитального ремонта осуществляется собственниками помещений МКД. Нужно ли платить за капремонт и кто освобожден от уплаты взносов в каждом конкретном случае, рассмотрим ниже.
Внимание! Обязаны ли жильцы платить за капремонт жилого дома, напрямую зависит от их статуса по отношению к помещению – собственники или арендаторы. Льготы по другим основаниям, например, для пенсионеров, многодетных или инвалидов (как по налогам), не предусмотрены. Однако в некоторых регионах существуют компенсационные выплаты по капремонту для ряда категорий граждан.
В свою очередь, капитальный ремонт квартиры полностью ложится на плечи ее собственника и не выполняется за счет общих средств, собранных всеми жильцами.
Особенности капремонта в новостройках
Капремонт в новостройках вызывает много вопросов, поскольку плата за капремонт в новостройках представляется жильцам необоснованной. Дом только что ввели в эксплуатацию и на него еще распространяется гарантийный срок. Ссылаясь именно на гарантийный срок в 5 лет по строительным работам, жильцы отказываются осуществлять взносы на капремонт в новом доме. Однако такая позиция является ошибочной.
Прежде всего, гарантийный срок от подрядчика строительных работ никак не влияет на плату за капитальный ремонт в новостройке. С точки зрения закона, эти понятия относятся к разным сферам и смешивать их не следует.
Момент начала уплаты взносов на капитальный ремонт в новостройке начинает исчисляться с даты включения дома в региональную программу. В свою очередь, включение происходит по решению местных властей. При этом к моменту принятия такого решения собственники уже должны определиться с вопросами:
- тариф;
- куда направляются деньги – региональному оператору или на специализированный счет в банке;
- список первоочередных работ.
Капремонт в новостройках предусматривает возможность отсрочки начала уплаты взносов. Максимальная отсрочка – 5 лет, но на практике субъекты дают собственникам «каникулы» намного короче, в несколько месяцев. Максимальная пятилетняя отсрочка по сборам на капитальный ремонт в новостройках установлена только в Самаре.
Итак, за капремонт в новостройках жители платят на общих основаниях, но с учетом предоставленной местными властями отсрочки.
С 1 января 2023 г. собственники наделяются правом бесплатно получать информацию о том, кто зарегистрирован в их жилом помещении — причем, получать согласие зарегистрированных граждан не потребуется (Закон от 14 июля 2022 г. № 304-ФЗ).
В рамках такого информирования будут предоставляться персональные данные жильцов: Ф.И.О., дата и место рождения, дата постановки на регистрационный учет, а по иностранным гражданам — также дополнительно сообщат их гражданство и срок регистрации.
Эти поправки понадобились в связи с тем, что органы МВД (которые ведут сейчас регистрационный учет граждан по месту жительства и пребывания) отказывались предоставлять собственникам жилых помещений информацию о зарегистрированных жильцах без их согласия (как того требует Закон о защите персональных данных №152-ФЗ).
А как собственник мог получить такое согласие, не зная, кто вообще числится на регистрационном учете, МВД не разъясняло.
Во-первых, с 1 марта 2023 г. работы, выполненные в рамках капитального ремонта многоквартирного дома, не будут оплачены регоператором до тех пор, пока акт приемки не будет подписан представителем органа местного самоуправления и лицом, уполномоченным действовать от имени собственников помещений дома (когда такой ремонт проводился на основании решения общего собрания).
По действующим же правилам достаточно провести согласование акта с указанными лицами (их подписи не требуются). В срок до 1 марта региональные власти должны утвердить порядок и сроки подписания акта приемки работ по капремонту (Закон от 16 апреля 2022 г. № 100-ФЗ).
Во-вторых, также с марта 2023 года перечень работ и услуг, которые относятся к капитальному ремонту и оплачиваются за счет взносов на него, будет определять каждый регион самостоятельно, с учетом общего федерального перечня, предусмотренного ст. 166 ЖК РФ.
А при предоставлении гражданину компенсации его расходов на оплату взносов на капремонт запрещается требовать от него правоподтверждающие документы: решение должно приниматься на основе информации, полученной в рамках межведомственного взаимодействия (Закон от 7 октября 2022 г. № 378-ФЗ).
В-третьих, при том, что рост тарифов на оплату ЖКУ заморожен на весь 2023 год, взносов на капремонт это не коснется: они не входят в перечень коммунальных услуг — а значит, действие предельных индексов на них не распространяется.
Во многих регионах уже объявили о предстоящем повышении взносов на капремонт, и темпы роста весьма впечатляют. Например, в Нижегородской области капремонт подорожает на 17%, в Свердловской области — на 41%.
Подать некоторые виды заявлений по недвижимости можно будет без УКЭП
С 1 января 2023 года вступает часть закона, в соответствии с которым усиленная квалифицированная электронная подпись не понадобится для подачи следующих заявлений:
• о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости
• государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на созданный или реконструированный объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом
• государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении земельного участка или земельных участков, образуемых путем перераспределения земель, а также в случае образования двух и более объектов путем раздела, объединения земельных участков
• внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости
• исправлении технической ошибки
Отсрочка по взносам на капремонт
Многие владельцы квартир, приобретенных на этапе строительства или сразу после его завершения, противятся уплате взносов на капитальный ремонт. Удивляться не приходится, ведь дом только ввели в эксплуатацию, и застройщик гарантирует, что в течение 5 лет устранит за свой счет любые проявившиеся недостатки. О каких восстановительных работах может идти речь?
Внимание! Если дом абсолютно новый, то официально отраженное мнение большинства собственников может послужить основанием для подачи ходатайства об отсрочке начала сбора средств на будущие восстановительные работы. Рассмотрением обращений занимается жилищная инспекция.
Специалисты оценивают состояние, в котором находится многоквартирный дом, и рассматривают доводы, приведенные жильцами. В результате выдается разрешение или письменный отказ с указанием причин. О переносе срока начала сбора средств на капитальный ремонт не могут просить владельцы недвижимого имущества, расположенного в многоквартирном строении, эксплуатируемом более 5 лет.
Владелец жилья, решивший игнорировать квитанции с размером платы за капитальный ремонт, рискует возвращать долг, увеличенный на величину пени (1/300 ключевой ставки ЦБ). Условие закреплено в ст. 255 ЖК РФ. Существенная просрочка может привести к обращению в суд. В основе взыскания суммы задолженности будет лежать исполнительный лист.
В начале 2016 года в силу вступил закон, закрепляющий привилегированный круг лиц, в полном объеме освобожденных от уплаты капитального ремонта или в определенной части. В настоящее время воспользоваться льготой и не платить имеют право — собственники квартир, возрастом от 80 лет или живущие в семье из неработающих пенсионеров.
Добиваться компенсации в размере 50% от проплаченного взноса на капитальный ремонт имеют право:
- одинокие и неработающие собственники квартир, переступившие рубеж в 70 лет;
- собственники жилья из семьи, в состав которой входят только неработающие пенсионеры;
- лица с ограниченными физическими возможностями;
- инвалиды или семьи, в состав которых входит ребенок-инвалид;
- малоимущие квартировладельцы;
- многодетные семьи в зависимости от доходов;
- семьи, обладающие статусом неполной семьи в зависимости от доходов;
- лица, удостоенные медали «За оборону Москвы» (льгота действительна только для столичного региона).
- жильцы дома, в котором насчитывается менее трех квартир.
Также предусмотрены случаи полного освобождения от обязанности уплачивать строку в квитанции о капитальном ремонте:
- дом не занесен в определенную региональную программу;
- участок, на котором размещается многоквартирный дом, изымается в пользу государственных структур;
- знание имеет статус аварийного и подлежит сносу в ближайшем будущем.
Что делать, чтобы получить льготу?
- Заплатите взнос на капитальный ремонт по квитанции
- Соберите документы для компенсации
На федеральном уровне нет требований к документам, которые требуются для льготы. Поэтому требования будут разными. Скорее всего, у пенсионера попросят:
- паспорт;
- справку о составе семьи;
- копию трудовой книжки;
- квитанцию об оплате взносов на капремонт за последний месяц;
- реквизиты для перевода денег.
Документ о праве собственности на квартиру тоже часто требуется, но орган, назначающий выплату, может запросить сведения из ЕГРН самостоятельно.
Справку об отсутствии задолженности по взносам получать не нужно, уполномоченный орган запросит ее сам.
- Подайте заявление о компенсации уплаченного взноса
В регионах заявления принимают разные органы: это могут быть отделы социальной защиты населения или центры жилищных субсидий. В некоторых регионах заявления можно подать в МФЦ и через портал Госуслуг.
Уточнить, куда и как обращаться в вашем субъекте РФ, можно у регионального оператора капремонта или в министерстве, отвечающем за социальную поддержку граждан.
- Получите компенсацию
Когда будете подавать заявление, уточните у принимающего специалиста, каким образом орган может выплатить деньги. В заявлении укажите способ, который вам подходит. Обычно деньги переводят на банковскую карту.
Взнос подлежит уплате либо в минимальном размере, либо в большем, чем минимальный, размере. Второй вариант применим к случаям, когда соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ).
В остальных случаях (а их большинство, так как чаще всего реализуется ч. 7 ст. 170 ЖК РФ) взносы уплачиваются в минимальном размере. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ.
В настоящее время для расчета минимального взноса используются Методические рекомендации по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт, утв. Приказом Минстроя России от 27.06.2016 N 454/пр.
Для установления минимального размера взносов учитывается множество факторов. А при расчете на каждого собственника размер данного взноса рассчитывается исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения.
Фактически размер взноса устанавливается за квадратный метр квартиры и умножается на количество квадратных метров конкретной квартиры.
Пример расчета:
Размер взноса на капремонт установлен в субъекте в сумме 6,23 руб/1 кв. м.
Площадь квартиры составляет 70 кв. м.
6,23 x 70 = 436 руб.
Итого собственник 70-метровой квартиры должен будет ежемесячно уплачивать взнос в Фонд капремонта в размере 436 рублей в месяц.
Если же собственников одной квартиры несколько (например, долевая собственность на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала), то взносы на капремонт распределяются по количеству квадратных метров, принадлежащих каждому члену семьи. Соответственно, для учета уплаченных взносов на капремонт Фонд открывает лицевой счет каждому сособственнику.
Учтите, что согласно ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ законом субъекта РФ может быть предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт. То есть в некоторых регионах некоторые категории собственников (чаще всего — малоимущие) могут рассчитывать на компенсацию. Если, конечно, она предусмотрена региональным законом.
А ЕСЛИ РОСРЕЕСТР СИЛЬНО ЗАПОЗДАЛ С ПЕРЕДАЧЕЙ ДАННЫХ?
К счастью, собственник не должен самостоятельно исчислять сумму взноса. Да он и не может ее уплатить фактически, пока Фонд не выставит ему соответствующий платежный документ (или сумма взноса не будет включена в общий счет на оплату ЖКУ) — в зависимости от избранного способа формирования фонда капремонта.
В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (а такой сценарий наиболее популярен) собственники жилых помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта РФ (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ).
Аналогичный порядок уплаты установлен и для случаев формирования фонда капитального ремонта на специальном счете (ч. 2 ст. 171 ЖК РФ).
Но, к сожалению, рассчитывать и начислять взносы Фонд может только на основании данных не только о сданных в эксплуатацию домах, но и на основании данных конкретных собственников и размере площади их квартир. А Росреестр, который и обязан эти данные передавать, к еще большему сожалению, передает их с опозданием в… несколько лет!
Так, вполне обыденной является ситуация, когда по домам, сданным в конце 2014 года и включенным в региональную программу капремонта в конце 2015 года, Росреестр передал Фонду данные только в середине 2019 года!
Фонд, соответственно, тут же начисляет взносы и за текущий месяц, и за предыдущие периоды.
Примечательно, что никаких оговорок относительно того, что взносы не начисляются за предыдущий период с момента включения дома в программу капремонта и до момента получения Фондом информации для правильного начисления сумм взносов на капремонт, закон не содержит.
И потому получается парадокс: собственник в текущем моменте времени впервые получает платежный документ об уплате взносов за капремонт по квартире в недавно отстроенном доме с уже указанной суммой долга за все предыдущие года! Соответственно, и сумма долга получается весьма внушительная.
Пример расчета.
Сумма взноса за 70-метровую квартиру составляет 436 руб. в месяц.
За год получается 5 232 руб.
Однако Фонд задним числом начислил взносы за три предыдущих года, выставив «внезапный» долг в сумме 15 696 руб.
Итого выставлено к уплате: 436 руб. (текущий взнос) + 15 696 руб. = 16 132 руб.
И собственник должен будет оплатить всю эту сумму сразу, вместе с платежами за ЖКУ. Иначе ему могут начать начисляться пени.
Никакой ответственности за такую просрочку ни Росреестр, ни Фонд перед собственником за подобные просроченные начисления не несут.
Наоборот, на собственника возложена обязанность по своевременному внесению взносов. Исходя из установленных сроков оплаты всю сумму (текущего взноса и «внезапно» возникшего долга) собственник должен уплатить в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При просрочке уплаты взносов собственника ждет начисление пени (ч. 2 и 4 ст. 181, ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ). И, опять же, никаких поблажек и рассрочек в ситуации «внезапности» образования долга по взносам закон не предлагает.
Кстати, Фонд вправе представить платежный документ, содержащий расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год, однократно в течение первого расчетного периода такого года. Собственник нежилого помещения вправе оплатить такой платежный документ единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, либо ежемесячно равными долями в течение календарного года в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 171 ЖК РФ).
- Все собственники должны платить взносы на капремонт. В том числе несовершеннолетние дети. Исключения прямо указаны в законе, и установлены они не в отношении плательщика, а в отношении жилого помещения. Во власти субъекта РФ установить компенсации некоторым категориям собственников по уплате за взносы на капремонт. Но обязанности по установлению такой компенсации у нее нет.
- Размер взносов рассчитывается пропорционально принадлежащей собственнику площади квартиры в многоквартирном доме или доли в квартире. Уплачивать взносы необходимо ежемесячно, хотя не возбраняется сразу за весь предстоящий год.
- Долги по уплате взносов наследуются за предыдущим собственником. В соответствии с нормами ЖК РФ Фонд вправе требовать от нового собственника уплатить все долги (и свои, и предыдущего собственника), а в случае просрочки исполнения — начислить пени.
- Открыть лицевой счет для учета поступивших сумм взносов для каждого собственника квартир в многоквартирных домах и выставить суммы взносов Фонд капремонта (региональный оператор) может только на основании данных, переданных ему Росреестром.
- Пагубная практика Росреестра передавать данные с большим опозданием, достигающим нескольких лет после введения новостроек в эксплуатацию, пока отражается только на самих собственниках. Реальную ответственность за такие опоздания Росреестр не несет.
- Фонд не ограничен сроком начисления взносов за предыдущие периоды, пропущенные по вине Росреестра. Он вполне законно начисляет взносы за весь период существования квартир в новостройках, отсчитывая начало начислений с момента включения дома в региональную программу капремонта (с применением сроков, установленных ч. 3 ст. 169 ЖК РФ и ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).
- В случае спора о периодах начисления взносов следует помнить о порядке начала течения сроков исковой давности, установленных ст. 200 ГК РФ. Фактически это означает, что срок должен исчисляться не с момента включения дома в региональную программу капремонта и не с момента введения его в эксплуатацию, а со дня получения сведений о собственниках и объектах недвижимости Фондом от Росреестра.
- Несмотря на огромные суммы, начисленные Фондом за предыдущие периоды, никаких льготных периодов оплаты по таким долгам законом не предусмотрено. То есть собственник должен оплатить их в стандартные сроки. Иначе могут начать начисляться пени. Предполагается, что только оформление компенсации или же соглашения о рассрочке могут спасти собственника от пени.
Нужно ли платить за капремонт дома в 2019 и сколько: законы и нюансы
Квитанции за капитальный ремонт — это, грубо говоря, разновидность платежек за коммунальные услуги. Только с одним большим «но» — воду, свет и газ вы оплачиваете по факту использования. С капитальным ремонтом сложнее — нужно платить на десятилетия вперед с туманной перспективой, что вашу крышу или подъезд, когда они придут в негодность, починят с этих денег. Тех, кто уклоняется, правительство пугает штрафами, пенями за капремонт и судебными разбирательствами. Законно ли?
Рассмотрим, нужно ли платить за капремонт многоквартирного дома (нового или из старого фонда). Разберемся, на каких основаниях государство требует с вас деньги, сколько оно хочет на эти нужды и от чего зависят суммы. Расскажем, кому положены льготы и можно ли не пополнять фонд капитального ремонта здания, в котором вы живете.