Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать о страховании участнику долевого строительства?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При этом основанием для страховой выплаты является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога. На деле механизм добровольного страхования не работал, отмечают опрошенные РБК эксперты.
Банковское поручительство и страхование ответственности — залог безопасности для дольщика
Случаи, когда дольщики остаются ни с чем, в России встречаются все чаще. Как показала практика, обязательная государственная регистрация не дала должного результата. Именно поэтому правительством было принято решение более тщательно контролировать долевое строительство и регулировать деятельность непосредственно самих застройщиков. С этой целью в 2004 году был принят ФЗ№214, где были прописаны отдельные положения относительно тех моментов, которые не смогла учесть процедура обязательной регистрации. Но и этого оказалось недостаточно. Находчивые и недобросовестные застройщики каждый раз находили лазейки, как обойти закон и избежать за это наказания.
На основании всех данных и опыта обманутых вкладчиков правительством были разработаны новые положения. После поправок ФЗ-214 должен был стать более совершенным, поэтому над положениями ФЗ-294 юристы работали очень тщательно.
Новый закон был подписан президентом 30 декабря 2012 года, но в дело его пустили только 1 января 2014 года.
В результате, начиная с соответствующей даты, для того, чтобы пройти обязательную государственную регистрацию и для заключения договора долевого участия застройщик обязан предоставить ряд дополнительных документов, а именно о банковской гарантии и страховании по 214 ФЗ.
Получает же возмещение при наступлении страхового случая лицо, чьи деньги были привлечены для создания объекта. Проще говоря, это дольщик, будь то физическое или юридическое лицо, но только не кредитная организация. Однако последняя тоже может стать выгодоприобретателем, если воспользуется правом требования дольщика, оставив себе предмет ипотеки. В случае замены лиц, страховщик должен об этом быть поставлен в известность в письменном виде.
Для получения выплат необходимо подтвердить наступление страхового случая. Сделать это можно посредством предъявления страховщику:
- Судебного решения об обращении взыскания на залоговое имущество, вступившее в законную силу;
- Подтверждение банкротства должника и открытия конкурсного производства, в виде решения арбитражного суда.
По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.
Участники долевого строительства – независимо от того, компания это (кроме кредитных организаций) или рядовой гражданин – вкладывают в него свои деньги. Поэтому страхование застройщика им выгодно, ведь в случае чего они получат страховую выплату.
Кстати, согласно действующему закону застройщик может страховать и весь дом целиком, и каждую квартиру в отдельности . Однако страховка целого дома нецелесообразна с точки зрения экономии средств.
Во-первых, это слишком дорого. Во-вторых, часть квартир продается только после сдачи дома в эксплуатацию. В-третьих, трудно определить того, кто должен получить страховку, если наступит страховой случай.
Что будет, если у страховой компании отзовут лицензию?
При отзыве лицензии у страховой компании застройщик обязан оформить новый договор страхования с какой-то другой компанией, участвовать в обществе взаимного страхования либо заключить с банком договор поручительства. На это у застройщика есть 15 дней.
Куда жаловаться на застройщикаЧто делать, если застройщик просрочил сдачу домаЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУЧто делать, если застройщик построил квартиру с недостаткамиЧто делать, когда площадь квартиры отличается от проектнойЗастройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги
Требования к страховым компаниям, привлекаемым к страхованию ДДУ, зафиксированы в законе, и застройщики обязаны принимать эти требования во внимание.
Говоря конкретно, выделяют следующие факторы:
- срок деятельности страховой компании должен составлять не менее пяти лет;
- финансовая устойчивость должна соответствовать установленным требованиям;
- развитие компании должно быть так же прогнозируемым;
- оборот должен составлять до 400 млн руб., а уставный капитал 120 млн руб.
Соблюдение указанных условий обязательно, в противном случае компания не будет пользоваться спросом.
- Участие компании в крупных объединениях.
- Опыт работы на рынке. Очень важно, чтобы он был положительным.
- Устойчивое финансовое положение.
- Корректное юридическое сопровождение и обеспечение строительства.
- Конкретный этап строительства.
- Дата завершения строительства.
- Общее количество дольщиков.
С учётом этих параметров СК устанавливают стоимость ДДУ в диапазоне от 0,5% до 1% от общей стоимости объекта. Несмотря на значительные суммы взносов в пересчёте на абсолютные цифры, страховщики считают эти сделки довольно рискованными, так как убытки ещё более значительные, чем прибыль.
У компании есть две возможности для страхования, то есть можно страховать весь объект целиком, или же каждый ДДУ по отдельности. На рынке распространён второй вариант, он более предпочтителен для обеих сторон. В этом случае застройщик несёт ответственность перед каждым дольщиком, а для компаний такой подход может экономить средства. Дополнительно отметим, что страховка ДДУ вступает в силу только тогда, когда сам ДДУ проходит регистрацию в Росреестре.
Предлагаем ознакомиться: Акт приема передачи квартиры по договору мены
При наступлении страхового случая дольщикам положена выплата страховки.
Для этого необходимо наличие одного из оснований:
- Вступившее в силу решение суда, которое вынесено на основании коллективного заявления дольщиков, которое подано в судебные органы после 6 месяцем после остановки строительных работ, или наступления срока передачи жилых помещений собственникам;
- Или же при наличии решения арбитража о том, что компания признана банкротом и начата процедура конкурса по продаже имущества.
Наличие одного из этих оснований даёт право дольщикам обратиться в страховую компанию за компенсацией.
- подать заявление в компанию с указанием на наступление страхового случая, которому приложен полный пакет документов, подтверждающих изложенные в заявлении факты;
- после получения такого обращения от дольщика, компания приступит к процедуре проверки;
- после вынесения положительного решения дольщик может получить положенную ему по договору сумму.
Все дальнейшие операции и взаимодействие юридических лиц происходит уже без участия дольщиков. Несмотря на то, что сама идея была довольно хорошей, должной эффективности она не показала. Застройщики, приняв новые реалии, не стали спешить с полноценной реализацией всех требований. По этой причине в 2020 году законодатели обязали всех застройщиков организовать компенсационный фонд, в который застройщик обязан отчислять процент с каждого подписанного договора. Эти средства будут направлены либо на выплату компенсации, либо на завершение строительства.
Для того чтобы воспользоваться компенсацией от фонда необходимо сделать следующие шаги:
- Обращение в фонд возможно после объявления конкурса на продажу имущества.
- Выплата дольщикам возмещения происходит в течение двух недель. Данная информация должна быть опубликована на официальном сайте, и только после этого можно подавать заявление на компенсацию, в указанное время и место установленной формы.
- При обращении в фонд дольщик должен иметь при себе паспорт и выписку из реестра требований кредиторов.
- Срок по выплатам ограничен десять днями, после подачи необходимого пакета документов.
Далеко не каждая страховая компания желает заключать подобные договоры страхования. Среди страховщиков бытует мнение, что подобная сделка зачастую приносит убытки. Помимо этого, сама страховая компания обязана соответствовать следующим требования:
- Должна находиться на рынке страхования не меньше 5 лет.
- На будущий период должна иметь хороший прогноз развития.
- Должна находиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми финансовой устойчивостью.
- Уставной капитал данной компании не может быть меньшим, чем 120 миллионов рублей, а ее оборот должен составлять минимум 400 миллионов рублей. Только при этих условиях страхование гражданской ответственности застройщика может проводиться.
Страхование долевого участия в строительстве
Все застройщики, ведущие деятельность на территории России, обязаны застраховать ответственность перед гражданами, которые стали участниками долевого возведения объекта недвижимости. Обеспечением такой гарантии строительные компании занимаются самостоятельно.
Существует несколько методов такого обеспечения:
- Страховка с участием общества взаимного страхования. По сути, оно практически не имеет отличий от стандартных страховых компаний. Действие общества лицензируется.
- Страховка с участием банка.
- Обеспечение гарантий через лицензированную страховую компанию.
При участии в страховом обществе застройщик обязуется вносить членские взносы и несет коллективную ответственность. То есть при банкротстве одного из членов общества другие участники принимают его материальные трудности на себя.
Оформление страховки через банк – длительная процедура, требующая весомого пакета документов. Плюс ко всему придется выплатить залоговую сумму (30 % от стоимости объекта недвижимости по рынку). Объем средств при наступлении страхового случая лимитирован. Есть и другие ограничения:
- банк должен вести деятельность в течение последних пяти лет;
- уставной капитал должен быть не менее 200 млн. руб.;
- объем собственного имущества банка должен быть в размере одного млрд. руб.
Найти банковскую организацию, отвечающую таким требованиям, непросто. Самим строительным компаниям гораздо выгоднее и проще оформить в банке кредит, чем поручительство. Как правило, при наступлении страхового случая очень сложно взыскать задолженность при таком методе обеспечения гарантий.
Наиболее простым и выгодным способом считается сотрудничество с лицензированной страховой компанией. Программы таких организаций включают приемлемые тарифные ставки. Также не потребуется выплачивать залоговый платеж, а процентная ставка фиксируется и не меняется в течение всего периода действия страховки.
В качестве страхователя всегда выступает компания-застройщик. Наличие договорного обеспечения гарантий не менее выгодно для самих дольщиков. При наступлении страхового случая именно они являются выгодоприобретателями.
Цена страховки долевого строительства
Страхование ответственности застройщика может происходить в рамках одного из двух видов страхования: страхования гражданской ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору долевого строительства или страхования финансовых рисков.
Предусмотрены два способа заключения договора страхования: договор страхования может быть заключен на весь многоквартирный дом с выдачей полисов на каждый договор долевого строительства или индивидуально на каждую проданную квартиру. Таким образом, если в строящемся доме 500 квартир, то заключается 500 договоров страхования.
Для этого необходимо предоставить пакет документов, куда входит разрешение на строительство, проектная декларация, свидетельство о государственной регистрации застройщика, договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства, копия учредительных документов, технико-экономическое обоснование, финансовая отчетность страхователя, список кредиторов, справка об отсутствии задолженности страхователя перед банками и налоговыми органами, портфолио клиента, а также другие документы по решению страховщика.
Тариф по данному виду страхования установлен в размере 1% от стоимости объекта. Причем к базовому страховому тарифу страховщик вправе применять повышающие и понижающие коэффициенты. На размер этого коэффициента могут влиять такие факторы, как деловая репутация строительной компании, наличие в прошлом фактов нарушения застройщиком обязательств и приостановления деятельности застройщика по решениям суда, а также местоположение объекта.
Период страхования начинается с момента регистрации договора и заканчивается выполнением обязательств компании перед дольщиком. Однако он может быть продлен, если застройщик не завершил строительство объекта в установленный срок, или сокращен, если свои обязательства застройщик выполнил раньше указанного в проектной декларации срока. В этом случае договор может быть расторгнут, и часть страховой премии будет застройщику возвращена.
Чтобы заниматься страхованием застройщиков, страховая компания должна соответствовать целому ряду критериев: работать на страховом рынке не менее пяти лет, иметь лицензию на этот вид страхования, отвечать требованиям финансовой устойчивости, располагать собственными средствами в размере не менее 400 млн рублей и уставным капиталом в размере не менее 120 млн рублей.
В Красноярском крае рассматривают для себя возможность участия в этом виде страхования одна региональная страхования компания «Надежда» и 20 филиалов федеральных компаний, работающих на рынке края: «Альянс», «ВТБ Страхование», «Гута-страхование», «ЖАСО», «МАКС», «Национальная страховая группа», «Росгосстрах», «Оранта», «Русская страховая транспортная компания», «НВС Энерго», «СОГАЗ», «Согласие», «УралСиб», «Энергогарант».
Когда правила будут приняты, подчеркивают страховщики, рассчитывать на получение страховки смогут только крупные строительные компании с именем и репутацией. В качестве наиболее приемлемого способа обеспечения обязательств для остальных страховые компании называют вступление в общества взаимного страхования (ОВС).
Страхование застройщика при долевом строительстве обходится дорого. Средние ставки в 2020 году составляли 0,5–0,8%. Для долгосрочных договоров тарифы могут быть снижены на 10–30%. Страховая компания (СК) сама устанавливает ставку, а также рассчитывает коэффициенты по годовому проценту, так как всегда существует вероятность, что застройщик полностью уклонится от выполнения обязательств.
От чего зависит ставка:
- Участие застройщика в холдинге.
- Положительный опыт предыдущих сделок: срок сдачи, количество объектов, работа в разных регионах, отсутствие претензий.
- Финансовая устойчивость.
- Юридическое обеспечение: наличие всех документов и разрешений.
- Этап строительства.
- Срок сдачи.
- Количество дольщиков.
Таким образом, страхование застройщика обеспечивает защиту интересов дольщиков, наряду с прочими положениями 214 Федерального закона. При этом упор делается на сохранность вложенных в строительство денежных средств. То есть, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств мерой обеспечения возмещения возможного вреда выступает денежная страховая выплата, а также залог земли.
Выплата компенсаций возложена на страховщика. Это может быть страховая компания, банк или Общество взаимного страхования, другими словами, выбранный поручитель застройщика. Банковская гарантия – удовольствие сегодня очень дорогое, да и не каждое кредитное учреждение предоставляет такую услугу. Поэтому чаще всего застройщики обращаются либо в страховую компанию, либо в ОВС.
Любой страховщик устанавливает первичный тариф на своих условиях и некоторые корректирующие коэффициенты, зависящие от возможных рисков.
Выбранный тариф зависит от степени репутации строительной организации. Сегодня этот показатель находится в рамках 0,6-0,9. Для некоторых авторитетных застройщиков он, при определенных условиях, может быть снижен до 0,4-0,5.
После расчета базового тарифа и срока действия договора ведется расчет страховой выплаты. Расходы на страхование застройщика ведутся при помощи бухучета и налогового учета. При сдаче жилья раньше указанного в соглашении срока, размер страховой премии может быть частично возвращен.
ВАЖНО !!!! Риски при взаимном сотрудничестве снижаются в большей степени для дольщиков. Договор со страховой организацией защищает деньги граждан, которые решают поучаствовать в долевом строительстве.
Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве подразумевает выплату компенсации, если застройщик не выполнил обязательства, что подтверждается судебным решением или банкротством компании. Сумма не выплачивается в случае замораживания сроков строительства или продления периода сдачи объекта. Сумма зависит от договорной цены. Она не может быть меньше:
- стоимости объекта;
- среднерыночного тарифа за 1 кв. м. жилья в данном регионе.
Законом также ограничивается максимальный объем премий.
Страховыми признаются такие случаи:
- прерывание строительства;
- банкротство застройщика;
- неполучение жилья;
- отказ от возврата материальных ресурсов и т. д.
Поправки вступили в действие
Изменения в закон № 214-ФЗ внесены еще год назад – Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ, но вступили в силу 1 января 2014 года. Было уточнено, какие именно обязательства застройщика обеспечивает тот или иной способ. Так, в статье 12.1 закона № 214-ФЗ конкретизировано, что обеспечиваться должно исполнение обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. И установлен новый дополнительный способ обеспечения обязательств застройщика по передаче дольщику объекта долевого строительства – страхование гражданской ответственности.
Раньше применялись только залог и поручительство (не важно, кем выданное), а с 2014 года наряду с залогом такое обязательство должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из указанных способов:
- поручительством банка;
- страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.
Какие имеет особенности
В 2014 году в ФЗ №214 вступили изменения, которые сделали страхование ответственности застройщика обязательным. Страхованием данного вида ответственности застройщики занимаются самостоятельно.
Они могут выбрать следующий метод гарантийной защиты:
- страхование с участием общества взаимного страхования, которое действует на основании лицензии и мало чем отличается от большинства страховых компаний;
- страховая защита, в которой поручителем выступает банковское учреждение;
- страхование с участием компании, работающей на основании лицензии.
Вступление в общество обязательного страхования не является простым и безопасным в материальном плане процессом.